В январе мы прогнозировали, что 2014 год будет непростым для участников загородного рынка. Главным образом – из-за превалирования предложения над спросом, ужесточающейся конкуренции между проектами и снижением платежеспособности покупателей. Время выдалось, действительно, сложное. В начале года и весной продажи шли еще довольно активно, но к лету спрос стал заметно ослабевать. Эта тенденция продолжилась и осенью, и в декабре. Многие считают, что свою роль сыграла экономическая нестабильность в стране. Впрочем, так ли уж велико влияние кризиса на рынок загородной недвижимости?
Участки на пике спроса
Ряд экспертов полагают, что негативные тенденции в экономике, напротив, способны оживить загородный рынок – правда, не весь, а только отдельные его сегменты. В частности, стоит ожидать роста продаж участков эконом-класса.
«Повышение ставки рефинансирования Центробанком сделало ипотечные кредиты недоступными. В результате граждане, которые имеют на руках сумму до 1 млн руб., сегодня не могут вложить эти деньги ни во что, кроме как в покупку участка. Даже альтернатива приобретения автомобиля временно отпала – в автосалонах их все разобрали», – говорит Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Ай Да Дом». По мнению эксперта, сворачивание ипотеки сильнее ударит по рынку городского жилья, а за городом ее роль всегда была невелика.
С тем, что земельные участки становятся инструментом для сбережения денег, согласен Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости: «Мы наблюдаем рост спроса на недорогие участки под самостоятельную застройку. Граждане спешат купить землю – ту, на которую хватает средств».
Впрочем, сказанное вовсе не означает, что раскупаются все участки без разбора. На эти грабли потребители уже наступали несколько лет назад, когда единственным критерием их выбора зачастую становилась дешевизна, даже если земля предлагалась без коммуникаций, в чистом поле. Многие такие участки до сих пор стоят без света, газа и воды.
Сегодня покупатели загородного рынка действуют более осторожно, предпочитая инженерно подготовленные участки в местах с развитой социальной инфраструктурой, в коттеджных поселках от известных девелоперов. Иное дело, что предложений таких немного, особенно если клиент хочет уложиться в сумму около 1 млн руб.
Пока еще такие варианты встречаются в зоне для постоянного проживания: ряде населенных пунктов Всеволожского, Выборгского, Ломоносовского, Гатчинского районов Ленинградской области. Но предложение быстро тает, а новые проекты на рынок сейчас практически не выходят. Девелоперы опасаются начинать реализацию поселков в непредсказуемой ситуации.
Цена на привязи
Получается интересная картина. С одной стороны, сокращение предложения качественных участков без подряда должно бы, по идее, подстегнуть рост стоимости сотки земли. Однако любое движение цены вверх может привести к оттоку покупателей, у которых сейчас мало свободных средств.
«В ближайшей перспективе вряд ли мы увидим серьезные изменения цен. Девелоперы и застройщики пребывают в состоянии растерянности. Понимание рыночной ситуации у них сформируется, думаю, не ранее февраля. Тогда все, возможно, и начнут переписывать ценники», – рассказал генеральный директор компании «Русь: Новые территории» Дмитрий Майоров.
Как считает руководитель отдела продаж управляющей компании «ПулЭкспресс» Николай Урусов, предпосылок для глобального пересмотра ценовой политики на рынке участков нет: «Стоимость земли, скорее всего, останется на прежнем уровне. Если в следующем году и будут корректировки, то в пределах 10%».
При этом он, конечно, допускает какие-то более серьезные изменения на рынке, связанные с тенденциями в макроэкономике. «Планировать деятельность в нынешних условиях можно не далее чем на неделю вперед. Пока мы не меняем своих намерений по выводу в продажу новых проектов, но все, разумеется, будет зависеть от ситуации в стране», – добавил Николай Урусов.
Подряд станет «золотым»
А вот компаниям, которые занимаются продажей участков с подрядом на строительство, вероятно, придется повышать расценки. Не в последнюю очередь это связано с удорожанием строительных материалов.
«В этом году мы подняли стоимость домовладений примерно на 15%, но дальше будем стараться удерживать цены, – пояснил Дмитрий Майоров. – Для этого закуплены материалы, произведены авансовые платежи, чтобы зафиксировать стоимость будущих поставок и работ».
Алексей Баринов также уверен, что вслед за увеличением стоимости строительства, цены на коттеджи и таунхаусы неизбежно вырастут. Но не приведет ли это к тому, что такие объекты вообще перестанут покупать? Любопытно, что в сегменте дорогих домовладений, несмотря на сложную экономическую ситуацию, сделки продолжают заключаться. Покупатели домов бизнес-класса – это в основном люди, которые хорошо ориентируются в экономических процессах. Большинство из них сумели сберечь свои деньги, а многие еще и заработали на кризисе. Они продолжат покупать загородные дома, даже если цены будут повышаться в пределах инфляции.
Строить таунхаусы невыгодно
На рынке домовладений эконом-класса ситуация более тяжелая. Многим сейчас явно не до загородной недвижимости. И даже дешевые таунхаусы, которые рассматривались покупателями как альтернатива малогабаритной городской квартире, пользуются все меньшим спросом, констатирует Дмитрий Сперанский.
По его словам, в ноябре прошлого года средняя стоимость приобретаемой блок-секции составляла 3,2 млн руб. (приводятся данные на основе анализа сделок, заключенных участниками информационного обмена на загородном рынке). В ноябре уходящего года покупатели были готовы заплатить уже в среднем не более 2,1 млн руб. за секцию. Это очень низкая платежеспособность для сегмента загородных домовладений.
Повышать цены на таунхаусы эконом-класса в таких условиях просто нет смысла – это ликвидирует остатки спроса. Скорее всего, участники рынка просто временно перестанут строить таунхаусы (или ограничат объемы ввода), переориентируясь на сегмент загородных малогабаритных квартир, где вполне возможно предложить клиентам студии по цене в пределах 1 млн руб. По этому пути уже пошли, к примеру, Constanta Development Group, компания «СНВ» и некоторые другие участники рынка.
Вероятнее всего, в 2015 году рынок загородной недвижимости будет лихорадить. Налицо множество разнонаправленных тенденций. Рост спроса на землю без подряда приведет к ее дефициту, но низкая платежеспособность клиентов не даст ценам вырасти, что может повлечь за собой полное вымывание с рынка качественных участков.
Из-за сокращения спроса на дешевые таунхаусы девелоперы строят все меньше таких объектов, а значит – не за горами дефицит сблокированного жилья. К чему все это приведет, сейчас сложно сказать. Возможно, некоторая определенность появится к окончанию зимы.
