Петроградская сторона – район, что называется, на любителя. И таковых немало: тот, кто однажды выбрал Петроградку, уже обычно не желает ехать жить на окраину, куда-нибудь в Озерки или Купчино.
Отправляясь в последний, в уходящем году, объезд, посвященный вторичному рынку жилья, мы выбрали самые известные, на наш взгляд, дома Каменноостровского проспекта. Два десятилетия назад, когда рынок жилья только появился, эти объекты были знакомы всем начинающим риэлторам (в то время все риэлторы были начинающими, а почти все успешные – специализировались на расселении коммуналок). Сегодня об этих домах говорят значительно реже, но квартиры в них постоянно присутствуют в каталогах объявлений о продаже жилья.
Социальный лифт эпохи
Одна из самых фешенебельных магистралей современного Петербурга – Каменноостровский проспект – была проложена еще в XIX веке, как дорога, ведущая на Каменный остров. Правда, до середины XIX века это был сельский большак с деревянной мостовой. Потом проспект замостили, а в период промышленной революции по нему пустили конку. Тем не менее вплоть до начала XX века Петроградская сторона была необустроенной окраиной, где кроме жилья располагались многочисленные промышленные мануфактуры. Зато после постройки Троицкого моста цены на участки вдоль ставшей парадной магистрали взлетели. На Петроградской стороне начал формироваться фешенебельный буржуазный район.
В домах, которые строились в тот период, предусматривались водопровод, телефонная связь, встроенные гаражи, общие залы для собраний жильцов. Но, пожалуй, главным их отличием от построек предыдущих эпох, которое напрямую сказалось на квартирографии, были электрические лифты. В типичном доходном доме XIX века на самом престижном, втором этаже располагались фешенебельные апартаменты с высокими потолками и изысканной отделкой, в то же время верхние уровни, вплоть до мансарды, – под завязку забивались жильцами, представляющими все городские сословия. Именно благодаря появлению домов с лифтами роскошные видовые квартиры начали появляться и на верхних этажах.
Отдельная страница в истории городской застройки начала XX века – жилые дома акционерных и страховых обществ, а также жилищные кооперативы, ознаменовавшие переход от почти стихийной уплотнительной застройки к комплексной. В отличие от доходных домов, которые купцы и ремесленники строили на скупленных у обедневшей аристократии участках, это были крупные проекты. Без коррупционных скандалов здесь не обходилось. Зато вкусовщина и диктат харизматичных, но не всегда образованных заказчиков уступили место торгам на право застройки и публичным архитектурным конкурсам.
Дом Лидвалей: обаяние модерна
На месте доходного дома Лидвалей (Каменноостровский проспект, 1-3) в XIX веке располагалась фабрика бронзовых изделий, и, по всей видимости, дела у промышленников шли ни шатко ни валко. Прежде чем стать собственностью вдовы придворного портного Иды Лидваль, участок несколько раз переходил из рук в руки.
Несмотря на то, что профильный бизнес семейства Лидвалей в те годы шел неплохо (все-таки это было крупнейшее в России швейное ателье), земельный надел был приобретен в кредит на 37 лет. Строительство комплекса велось в несколько очередей. Первым был четырехэтажный корпус со стороны Малой Посадской улицы, возведенный в 1899 году, а к 1904 году весь участок был полностью застроен.
С точки зрения строительных технологий дом Лидвалей, имеющий массивные кирпичные стены, был вполне консервативным, но впечатлял роскошной внешней и внутренней отделкой. Вскоре после открытия Троицкого моста он стал одним из самых дорогих доходных домов Питера. При этом здесь было жилье для людей разного уровня достатка: и скромные по площадям четырехкомнатные квартиры, и просторные владения, занимавшие целые этажи.
Несмотря на сложный план дома, жилые помещения имели правильные формы. Особое внимание уделялось организации естественного освещения: окна – цельные и решетчатые (в которые вставлялись стекла с огранкой), а размещались они по фасадам, как правило, в соответствии с интерьерными решениями. Такой подход к организации внутреннего пространства впоследствии и станет одной из визитных карточек нового архитектурного направления – северного модерна.
Новый бизнес-проект семейства Лидвалей стал архитектурным дебютом тридцатилетнего сына владелицы – Федора Лидваля, к тому времени окончившего Академию художеств и получившего звание художника-архитектора.
После революции дом «разобрали» на коммуналки, а архитектор умер в Стокгольме в 1945 году в бедности и безвестности. В середине 1990-х годов, когда в Петербурге появился квартирный рынок, дом Лидваля оказался в числе первых объектов, подвергшихся тотальному расселению. Обветшавшие оконные рамы тогда начали заменять на белые металлопластиковые. В настоящее время фасады с решетчатыми рамами восстановлены, но граненых стекол в них уже нет.
В лабиринтах дома Кирова
Дом Первого Российского страхового общества 1914 года постройки – это целый квартал между Каменноостровским проспектом и Кронверкской улицей (Каменноостровский, 26-28). Он же – дом «трех Бенуа», он же – дом Кирова. Кроме того, это один из главных «героев» многочисленных криминальных телесериалов образца 1990-х годов. Устойчивая ассоциация с «Бандитским Петербургом» обусловлена тем, что в соседнем квартале располагается «Ленфильм», поэтому базирующиеся на студии творческие объединения, чтобы далеко не ездить, часто использовали дворы-лабиринты дома Кирова в качестве съемочной площадки.
Изначально в жилом комплексе проектировалось 250 квартир, несколько десятков встроенных гаражей. Дом был полностью автономен: во дворе имелось здание с электростанцией, котельной и механизированной прачечной. У старшего поколения дом Бенуа ассоциировался в первую очередь с именем Сергея Кирова (в роскошной квартире, где он жил, сейчас музей).
В советский период дом Кирова также был уплотнен, превратившись в большую коммунальную квартиру. Причем, несмотря на то, что над его расселением ударно потрудились риэлторы 1990-х годов, коммуналок в доме Кирова и сейчас немало. Главная проблема данного объекта – великое множество незаконных перепланировок: некоторые модернизации, сделанные в прежние годы, не поддаются легализации.
Третье товарищество в наши дни
Ровеснику дома Кирова – кооперативу 3-го Петербургского товарищества собственников квартир (Каменноостровский, 73-75) в отношении расселения и перепланировок повезло гораздо больше.
История строительства данного дома связана с именем архитектора Алексея Зазерского, который выступал не только проектировщиком, но также одним из инициаторов создания Товарищества. Изначально проектом предусматривалось 10 встроенных гаражей и 70 квартир традиционных для своего времени планировок (анфиладного типа) с количеством комнат от трех до девяти. Все квартиры имели два выхода (на парадную и черную лестницу).
После революции вектор градостроительного развития поменялся. По всей видимости, если бы этого не случилось, на соседних участках наверняка выросли фешенебельные жилые комплексы в том же архитектурном стиле – с богатым лепным декором. Но новой власти было не до жилищного строительства. В советское время квартиры в доме 3-го товарищества разделили и уплотнили, а после войны вдоль улицы Академика Павлова был возведен еще один корпус (именно поэтому квартиры в объявлениях о продаже иногда фигурировали как сталинки).
К первому десятилетию нашего века большинство коммуналок в доме были ликвидированы. Новые жильцы, по примеру своих дореволюционных предшественников объединившись в товарищество, произвели качественный ремонт: заменили лифты и отреставрировали убранство парадных.
Бесценные квартиры
Во всех трех домах, которые мы осмотрели, к продаже сегодня предлагается немало квартир. Демократичных цен здесь в принципе нет, нередко они исчисляются девятизначными числами. Мы не будем комментировать, насколько обоснованными выглядят запросы продавцов, а воспримем их как данность. Откровенно говоря, нам непросто представить целевую аудиторию покупателей квартиры, предлагаемой к продаже по цене бизнес-центра или завода.
Так, рекордное и по стоимости, и по метражу предложение – это семикомнатная квартира 534 кв. м, занимающая практически весь второй этаж южного корпуса дома Лидваля. Ее предлагают за 180 млн руб.
В доме Кирова в настоящее время на продажу выставлено восемь квартир по ценам от 9,8 до 123 млн руб. (минимальное по цене предложение – «трешка» 92 кв. м с миниатюрными комнатами и кухней 29 кв. м, максимальное – пятикомнатная квартира 396 кв. м). Есть в спектре предложений и комнаты – от 17 до 38 кв. м (от 1,7 до 3,7 млн руб.) в более чем просто просторных коммуналках (230-430 кв. м). В доме 3-го товарищества столь же впечатляющего разброса цен нет. В каталогах объявлений засвечены объекты от 135 до 190 кв. м с ценами от 39 до 43 млн руб.
Насколько такой ценовой уровень соответствует стремительно меняющимся в наши дни рыночным реалиям – покажет время. С другой стороны, на самой Петроградской стороне к продаже предлагаются квартиры не только на любой вкус, но и почти на любой кошелек. Так, цены на «однушки» в домах на улицах, примыкающих к Каменноостровскому проспекту, стартуют с отметки 3,5 млн руб. – за такую сумму нынче предлагают бывшие дворницкие на первых этажах либо миниатюрные квартиры, образовавшиеся в результате разделения коммуналок (чаще всего – с нелегальными перепланировками).
