Из-за ухудшающейся макроэкономической обстановки банки все более остро нуждаются в деньгах. Даже Сбербанк был вынужден повысить ставки по ипотеке на 2 процентных пункта.
Дефицит «подушек безопасности»
При усилении негативных явлений в экономике страны растет безработица. В частности, по данным Росстата, в ноябре количество безработных граждан в России увеличилось на 66 тысяч – до 3,937 млн человек (5,2% от численности экономически активного населения страны). «Уровень безработицы повышается третий месяц подряд», – отмечают аналитики «Уралсиб Кэпитал».
И нет оснований ожидать, что тенденция изменится. Например, согласно прогнозу Всемирного Банка, при реализации базового сценария ВВП России в 2015 году сократится на 0,7%. Пессимистично звучат и другие независимые экономические прогнозы. Следовательно, часть добросовестных заемщиков ипотеки поневоле окажется в ситуации, когда у них не будет денег на ежемесячные выплаты.
В то же время так называемые подушки безопасности, денежные резервы на несколько месяцев выплат, имеет минимальное число заемщиков – порядка 15%. «Одной из самых распространенных ошибок заемщиков ипотеки является получение кредита на пределе своих финансовых возможностей», – предупреждал читателей БН финансовый омбудсмен Павел Медведев.
Начались метания
В благополучный экономический период ведущие игроки ипотечного рынка запускали программы перекредитования. Дополнительно часть банкиров искала компромиссные варианты прощения краткосрочных долгов. «В отдельных случаях кредиторы списывают штрафы, проценты. Делается все это для того, чтобы клиент вошел в график платежей», – еще в ноябре рассказывала советник председателя правления банка Интеркоммерц Елена Речкалова.
При скакнувшей вверх ключевой ставке Центробанка банкиры тоже заметно подняли ставки ежемесячных выплат. Например, 21 декабря об увеличении ставок на 2 процентных пункта ее кредитной организацией сообщила заместитель председателя правления Сбербанка Белла Златкис.
Параллельно часть игроков, в том числе и лидеры рынка, негласно вообще приостановили одобрение поступающих заявок. Соответственно, для самих кредитных организаций программы рефинансирования потеряли интерес. Как всегда, банкиры надеются найти кого-то, кто возместит им долги безнадежных должников.
В этой ситуации оживились коллекторы. Например, как ожидают специалисты Агентства Финансовой и Правовой Безопасности (АФПБ), из-за неопределенности на финансовом рынке банки и коллекторы будут вынуждены искать в ближайшее время более эффективные, по сравнению с сегодняшними, методы взыскания просроченной задолженности.
«Главное в сегодняшней ситуации – не допустить, чтобы на рынок коллекторских услуг вернулись полукриминальные методы, которые, как еще недавно казалось, ушли навсегда», – подчеркивают в АФПБ.
Как рассчитать ипотекуСамая часто встречаемая на профильных ипотечных форумах в интернете фраза – это «Я хочу взять ипотеку. С чего мне начать?». БН предлагает свой >> С другой стороны, делаются попытки получить от государства гарантии возврата вложений по безнадежным долгам россиян. «ДельтаКредит направил письмо в адрес Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) как организации, имеющей своей целью эффективное развитие доступной ипотеки в России, с просьбой рассмотреть возможность оперативной разработки новой антикризисной программы, опираясь на предыдущий положительный опыт АИЖК в кризисные 2008-2009 годы», – говорится в свежем релизе кредитора.
Но у государства уже нет денег на возмещение долгов рядовых граждан. На 2015 год у страны дефицитный бюджет. Иначе говоря, власть переложит на себя бремя долгов только при угрозе социального взрыва.
Ипотечное самбо
Казалось бы, остается придерживаться традиционных советов. Как только у должника начались финансовые проблемы, он должен поставить банк в известность и вместе разработать план выхода из индивидуального кризиса.
До последнего времени этот совет работал. Кредитору не имело смысла возиться с изъятыми залоговыми квартирами: сопровождение процесса продаж требует непрофильных трудозатрат. Соответственно, банки шли навстречу, как только человек признавал, что готов долг погасить. И даже в таком большом городе, как Санкт-Петербург, в месяц за долги отбиралось всего 30-40 квартир. Но вскоре поток дефолтных заемщиков может набрать силу. В то же время резко сократится число выдаваемых кредитов. Кредиторам придется ужесточать взаимоотношения с клиентами, чтобы выжить самим.
Напомним, что часть кредиторов ранее умышленно заманивала финансово неграмотных клиентов в долговую яму. Предлагались якобы привлекательные условия кредитования и мелким шрифтом прописывались в договоре непомерные штрафные санкции. Еще весной казалось, что такие приемы остались навсегда в прошлом. «Банки, работавшие на невозврат и жившие на штрафных санкциях, ушли с рынка», – заявлял председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Но ситуация изменилась. Теперь банки постараются выжать из должников максимум. То есть заемщикам ипотеки, просрочившим выплаты на срок более трех месяцев и подпадающим под законодательную норму о праве расторжения банком ипотечного договора, останется рассчитывать только на себя.
Ранее мы писали, какие средства «самообороны» есть в арсенале должников. К сожалению, все они недостаточно эффективны. Сила на стороне кредиторов, способных нанять квалифицированных юристов. Например, на днях финансовый омбудсмен публично признал, что не может эффективно отстаивать права граждан в спорах с финансовыми организациями.
Не уступить заложенное в ипотеку жилье нарушитель долгового обязательства не может: Гражданско-процессуальный кодекс РФ (ст. 446) и Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 50) однозначно устанавливают право кредитных организаций на изъятие и продажу залогового имущества в счет погашения накопившихся задолженностей.
Как ранее рассказывала БН начальник отдела организации работы по реализации имущества должников Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу Вера Иванова, приставы придут арестовывать за долги и единственное жилье. И даже с прописанными в квартире детьми.
Куда податься должнику
Тем не менее определенные законодательные лазейки, позволяющие безнадежным должникам при не полностью погашенном долге оставить квартиру за собой, остались. «Если мы говорим об исполнительных листах, где кредитные обязательства были обеспечены залогом недвижимости, то это стопроцентное исполнение. Если кредитные обязательства залогом не обеспечиваются, обычно исполнение зависит от имущественного положения должника», – рассказывает БН Вера Иванова.
Проще говоря, на первичку, где залогом служит не имущество, а право требования, закон распространяется опосредствованно – как судья решит. Кстати, несколько лет назад среди безнадежных должников была распространена практика судебного оспаривания каждого шага истца – таким образом затягивалось судебное разбирательство. Вскоре эта уловка снова станет популярной.
Сегодня суды руководствуются социальными соображениями при уменьшении размера пени за неисполнение обязательств по кредитному договору. А также при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. Когда же дело доходит до изъятия залоговой квартиры, закон остается на стороне кредитора. Однако при макроэкономических неурядицах суды станут чаще трактовать законы в пользу физических лиц, чтобы не раскачивать лодку.
Также в противостоянии с банком заемщики могут воспользоваться следующей юридической коллизией. В законе о потребительском кредитовании и ряде сопутствующих нормативных актов говорится, что ипотечные договоры должны писаться в новом формате. Банки обязаны в договорах потребкредитования (в том числе и ипотечных) раскрывать полную стоимость кредита. Указывать эти данные они обязаны на первой же странице, в правом верхнем углу. Площадь квадратной рамки, куда вносится полная стоимость кредита, должна составлять не менее 5% площади страницы.
Но многие банки так и не перешли на новый формат договора, благо Центробанк не удосужился выстроить карательные санкции за неисполнение закона. Таким образом, большинство ипотечных договоров, написанных по старой форме и заключенных после 1 июля 2014 года, можно попытаться признать в суде недействительными.
