Во избежание любых осложнений владельцу необходимо грамотно составить договор аренды. Гражданину, ищущему гараж или паркинг, также будет нелишним знать нюансы составления этого важного документа. Хотя бы для уверенности в том, что однажды его не попросят освободить помещение раньше оговоренного срока или не огорошат новостью о повышении стоимости аренды.
Важны детали
Договор аренды гаража регулируется положениями Гражданского кодекса (ГК РФ), а конкретно главой 34 и статьями 606-625 ГК РФ (аренда нежилого помещения).
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ арендатор имеет право потребовать от владельца обозначить срок, в течение которого последний не может повышать стоимость аренды.
По желанию одной из сторон повышение или понижение платы может происходить не чаще одного раза за год, если только иное не предусмотрено договором(п. 3 ст. 614 ГК РФ)
Если гараж оформлен в собственность, значит, он является объектом недвижимости. Это касается и машиноместа в паркинге, разница лишь в том, что владелец машиноместа имеет долю в общей собственности, которую волен продать или сдать в аренду.
Гаражи без фундамента (металлические боксы, ракушки, размещенные на землях муниципалитета) объектами недвижимости не являются. Чтобы сдать или взять в аренду таковые, можно заключить договор и в устной форме (если сумма сделки не превышает 10 тыс. руб., иначе только в письменной), так как государственная регистрация в таком случае не обязательна.
Впрочем, арендуя бокс или ракушку, следует помнить, что не оформленные в собственность строения, расположенные на муниципальных землях, в любой момент могут быть снесены. Если территории, на которых расположены боксы, городские власти планируют благоустроить либо начать на них новое строительство, то договор аренды такого земельного участка владельцу не продлят. Предписания районных администраций, обязывающие снести строение до указанного срока, выносятся регулярно.
Простая письменная форма: как все сделать правильноДоговор купли-продажи в простой письменной форме нужно составлять максимально грамотно, чтобы потом не возникло проблем с регистрацией права на приобретаемое >>Потенциальный арендатор обычно желает закрепить в договоре длительный срок аренды, но ему не всегда идут навстречу. Допустим, гражданин желает пользоваться гаражом или паркингом в течение трех лет. Но в ответ на его предложение владелец гаража настаивает на составлении договора аренды нежилого помещения сроком всего на 11 месяцев. Все дело в том, что договоры, заключаемые на срок менее одного года, не подлежат госрегистрации. Владелец гаража или паркинга в этом случае не светится в базе данных налоговой службы. Потенциальному арендатору, разумеется, такие условия могут не понравиться – зачем арендовать гараж, из которого менее чем через год могут попросить.
Выход есть
В интернете сайты юридических компаний пестрят образцами договоров, в том числе и договоров аренды нежилых помещений. Эти образцы в основном грамотные и даже проверенные в ходе судебных тяжб. Но во многих из них не предусмотрен пункт, который может защитить арендатора по прошествии тех самых 11 месяцев.
Поэтому нужно, чтобы в договоре одним из пунктов обязательств сторон сделки было четко прописано, что арендатор имеет преимущественное право продления договора аренды. При отсутствии такого пункта владелец легко «отфутболит» арендатора с объекта, если у него появится более выгодный арендатор или же по каким-либо другим причинам.
Положения ГК РФ позволяют заключать договоры аренды в свободной письменной форме. Казалось бы, бумагу в двух экземплярах можно написать «на коленке». Но нужно учесть, что неграмотно составленные документы обычно производят плохое впечатление на чиновников и судей (если вдруг возникнет конфликт). В споре можно быть сто раз правым, но если документ (договор, расписка) составлен непрофессионально, то шансы выиграть судебное разбирательство, случись таковое, существенно понижаются.
К договору аренды гаража применимы общие положения об аренде нежилого помещения, регулирующиеся ГК РФ
В договоре подробно описывается объект аренды. Прежде всего, указывается документ, на основании которого арендодатель имеет право распоряжаться гаражом. Но важны и любые мелочи. Местоположение, площадь и другие размеры, наличие дверей, крыши, смотровой ямы, электрифицирован ли объект, имеется ли отопление. Нелишним будет даже указать материал и цвет стен. Все это важно, потому что арендатор после истечения срока договора должен вернуть владельцу объект в том же виде, в котором его принял. Кстати, и это обязательство должно быть прописано. Сам текст договора перегружать мелкими деталями не стоит – подробное описание объекта можно дать в дополнении к договору.
Далее следует указать сумму арендной платы и порядок ее внесения (ежемесячно, ежеквартально, разовая выплата или какой-либо другой вариант).
Также важно оговорить, какая из сторон будет оплачивать электричество, отопление. Если объект состоит в гаражно-строительном кооперативе (ГСК), то в тексте прописывается, кто будет платить членские взносы. Кстати, владелец обязан в письменной форме предупредить председателя ГСК о том, что гараж будет сдаваться в аренду.
В договоре обязательно указываются реквизиты обеих сторон (ФИО, серия и номер паспорта) и координаты для связи, причем желательно не ограничиваться номерами мобильных телефонов, можно также вписать домашние и рабочие номера.
Лучше всего доверить составление текста договора юристу. Но можно написать его и самостоятельно, воспользовавшись готовым шаблоном (см. типовой договор аренды гаража). Заверять договор нотариально или нет – решать сторонам. А вот зарегистрировать договор, если гараж является объектом недвижимости и сдается на длительный срок (более 11 месяцев), необходимо, так как незарегистрированная сделка не считается состоявшейся со всеми вытекающими отсюда последствиями.
