В середине ноября мы проехали вдоль южного полукольца КАД в поисках студий в строящихся жилых комплексах дешевле 2 млн руб. А на этот раз решили проинспектировать новостройки к северу от Кольцевой автодороги, не далее 10 км. Жилья здесь строится очень много, конкуренция среди застройщиков высочайшая, и, как следствие, цены ниже. По этой причине в качестве ценового потолка берем сумму в 1,5 млн руб.
ЖК «Воронцов»
Сюда мы приезжали больше года назад. Тогда у девелопера отсутствовало разрешение на строительство, и никакой активности на площадке мы не обнаружили. При этом объект вовсю рекламировался, а реализация жилья шла посредством заключения предварительных договоров купли-продажи.
В декабре 2013 года местные власти разрешение застройщику выдали – со сроком действия до 20 декабря 2015 года. Впрочем, в проектной декларации, выложенной на официальном сайте «СпецКапСтроя», указана более поздняя дата сдачи – четвертый квартал 2016 года.
На стройплощадке можно было видеть с десяток человек в спецовках и несколько единиц техники, включая башенный кран. За год рабочие завершили нулевой цикл на одном из корпусов и залили бетоном перекрытия первого этажа – на сегодня это все достижения. Всего корпусов запроектировано два, оба – двенадцатиэтажные. Первым возводится одноподъездный, на 120 квартир. Как пояснили в отделе продаж застройщика, второй корпус, в форме буквы П, на 600 с лишним квартир, начнут строить после Нового года, а сейчас рабочие занимаются переносом инженерных сетей.
В ЖК «Воронцов» две трети квартир – «однушки» и студии. Последние стоят от 1,25 млн руб., именно столько просят за 23-метровую квартиру с небольшим балконом – это одно из самых дешевых предложений в петербургских предместьях. Передаваться дольщикам все жилье в «Воронцове» будет без отделки.
Продажи ведутся по 214-ФЗ. Данный объект не аккредитован ни одним банком, так что купить здесь квартиру с помощью ипотечного займа не получится. Во всяком случае – пока: в отделе продаж нас заверили, что с января будущего года такая возможность появится. А вот платежи в рассрочку возможны – проценты по остатку долга платить не нужно, но стоимость жилья увеличивается обратно пропорционально величине первоначального взноса.
У данного застройщика мы обнаружили любопытное ноу-хау: за дополнительные 50 тыс. руб. покупатель может включить в ДДУ пункт о возможности его разрыва в одностороннем порядке (по инициативе дольщика) и возврате всех уплаченных средств, плюс проценты за пользование денежными средствами по ставке 15% годовых.
ЖК «Алфавит»
Этот объект, скорее всего, будет самым крупным жилым домом в Мурино (хотя на территории поселка и есть ЖК с бόльшим количеством квартир, но они состоят из отдельных корпусов).
Восьмисекционный 17-19-этажный гигант будет вводиться в эксплуатацию четырьмя очередями, по две секции в каждой. Сдавать их будут не по алфавиту: сначала секции В и Г на 583 квартиры – в IV квартале 2016 года, а потом, в июне 2017-го, секции А и Б на 480 квартир. Весь ЖК целиком будет готов во втором квартале 2018 года, хотя разрешение на строительство выдано с запасом и действует до 1 марта 2021 года.
Квартирография данного проекта типична для современного эконом-класса: 95% жилья в двух первых очередях – студии и «однушки». На сайте застройщика можно посмотреть планировку любого этажа. Самый распространенный вариант: 17 квартир на лестничной клетке, из которых 12 – студии и 5 – однокомнатные. Подземный паркинг рассчитан всего на 100 машиномест.
Самая небольшая студия имеет площадь чуть менее 22 кв. м и стоит 1,41 млн руб. Продажи ведутся в соответствии с 214-ФЗ. Объект аккредитован четырьмя банками, можно платить и в рассрочку, если размер первого взноса не менее 60% от стоимости квартиры – то беспроцентную.
Про сам процесс строительства пока сказать особенно нечего, поскольку на рынок объект вышел совсем недавно. На площадке, которая еще даже не полностью обнесена забором, мы обнаружили одинокий бульдозер и охрану. Как рассказали в компании «Петрострой», активные работы начнутся здесь сразу после новогодних праздников.
ЖК «Северное трио»
Особенностью данного объекта является крайне редко используемая в наших краях технология строительства: корпуса собираются из панелей полной заводской готовности, по сути, на стройплощадке они просто монтируются, как детали конструктора, а снаружи облицовываются керамогранитом. При этом сами панели – деревянные с металлическим каркасом. Как утверждается на сайте застройщика, «для обогрева таких домов нужно меньше времени и энергоресурсов, чем для бетонных и кирпичных».
Скорость возведения двух трехэтажных корпусов первой очереди ЖК «Северное трио» (каждый на 102 квартиры) весьма впечатляет – их начали строить в начале нынешнего года, а в первом квартале будущего планируют сдать. Первый дом уже готов, а на втором завершаются фасадные работы. На глазах журналистов – буквально за полчаса – рабочие при помощи подъемного крана смонтировали из специальных панелей довольно значительную часть крыши.
Каждый дом состоит из нескольких секций, образующих квадрат. Внутри – закрытый для автомобилей двор с детской площадкой. Помимо двух почти готовых корпусов, расположенных в непосредственной близости от Бугровского шоссе, планируется возвести еще четыре в глубине участка: два сдадут в третьем квартале будущего года, еще два – тремя месяцами позже.
Самая скромная по размерам 22-метровая студия стоит 1,24 млн руб. Реализация жилья ведется в соответствии с 214-ФЗ, квартиры передаются дольщикам без отделки. Объект аккредитован тремя крупными банками.
Отметим, что данный объект из всех осмотренных нами расположен дальше всего от КАД. Но зато совсем рядом платформа Кузьмолово, а для автомобилистов есть два альтернативных способа добраться до Петербурга – по Бугровскому или Токсовскому шоссе, что весьма удобно.
ЖК «Новые горизонты»
Первая очередь этого масштабного проекта была выведена на рынок в конце июня – это четырехсекционный 13-18-этажный дом. Пока на стройплощадке ведутся работы по сооружению подземного паркинга. Сдать дом планируется в конце 2016 года. Всего же на бывших сельскохозяйственных угодьях, рядом с обжитыми кварталами Бугров, «ЦДС» планирует построить почти полмиллиона «квадратов» жилья с сопутствующей социальной инфраструктурой. После того как это будет сделано, Бугры фактически сольются с расположенным к западу от железной дороги новым микрорайоном Мурино.
Добраться до площадки пока непросто – к ней через поля ведет постоянно петляющая техническая дорога из бетонных плит. Хотя нет сомнений, что ближе к сдаче первой очереди должен появиться и нормальный подъезд со стороны Бугров. Кроме того, мы обнаружили еще одну техническую грунтовую дорогу, уходящую в сторону станции метро «Девяткино», – вполне возможно, в будущем она станет полноценной трассой. В общем, перспективы у нового микрорайона в отношении социалки и транспортной доступности неплохие, но по срокам пока неопределенные.
Купить почти 25-метровую студию в ЖК «Новые горизонты» можно за 1,5 млн руб. Продажи ведутся по схеме ЖСК, жилье передается без отделки. Объект аккредитован тремя банками, возможна беспроцентная рассрочка платежа.
Подводим итоги
Как мы уже не раз декларировали в наших объездах самых доступных объектов, низкая стоимость жилья почти всегда свидетельствует о каких-то «изъянах» новостройки. В большинстве случаев речь идет о плохой транспортной доступности или дефиците социальной инфраструктуры. Впрочем, нынче демпинг может объясняться и растущей день ото дня конкуренцией в строительной отрасли: некоторые девелоперы на начальных этапах строительства начинают продавать жилье на грани рентабельности, привлекая таким образом повышенный интерес потенциальных покупателей к объекту.
