Устранение подобных дефектов за свой счет обойдется в круглую сумму. Но как покупатель вы имеете право потребовать от застройщика ликвидировать брак в течение гарантийного срока.
По гарантии
Сразу после завершения строительства дома застройщик приглашает покупателя осмотреть квартиру и подписать акт ее приема-передачи. Как подчеркивают специалисты, строительные недоделки и дефекты важно выявить именно на этом этапе. Дело в том, что застройщику нужно передать объект как можно быстрее, а потому в его интересах устранить все недочеты до подписания передаточного акта.
Вообще, некоторые застройщики полагают, что с момента передачи квартиры именно покупатель несет все риски, связанные с ее эксплуатацией. Действительно, если по вине соседей на потолке появилась протечка или, к примеру, из-за сломавшегося холодильника замкнуло электропроводку – это проблемы собственника. Но что если потолок в квартире на последнем этаже протекает из-за дефекта кровли, а электричество постоянно отключается из-за неправильного монтажа проводки? «Вообще, если дефект очевиден и обнаруживается спустя несколько месяцев после передачи квартиры, застройщик обычно устраняет его в досудебном порядке. Другое дело, когда брак вылезает наружу через два-три года после сдачи дома – строительная компания может заявить, что собственник нарушил правила эксплуатации квартиры», – говорит директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. Для того чтобы исключить такую возможность, специалисты настоятельно рекомендуют нанять независимого эксперта, который определит причину появления дефекта, степень повреждений и стоимость их устранения.
Правила приемки квартиры у застройщикаПосле того как дом сдан в эксплуатацию, застройщик приглашает покупателя осмотреть его будущую квартиру. Если все устраивает, строительная компания предлагает >>Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» устанавливает пятилетний срок гарантии на само здание (квартиры, стены, места общего пользования и т.д.). Если соглашением с застройщиком была предусмотрена отделка, гарантия распространяется и на нее. Причем соответствующие обязательства применимы ко всем договорам о приобретении строящегося жилья – в том числе заключенным по так называемым серым схемам. «Письмом от 30 января 2013 года Верховный Суд РФ приравнял все используемые для покупки новостроек схемы к договорам долевого участия. Следовательно, на такие соглашения распространяется действие положений 214-ФЗ, в том числе – и прописанные в нем гарантии», – утверждает старший юрист юридической фирмы «Борениус» Алексей Никитин. Гарантия начинается с даты передачи квартиры.
Закон № 214-ФЗ устанавливает пятилетний срок гарантии на здание и квартиры в нем. Если жилье передавалось с отделкой, гарантия распространяется и на нее
Каким образом предъявить претензию застройщику и потребовать исправить недостаток? Как поясняет юрисконсульт агентства «АРИН» Елена Рудницкая, для начала нужно вызвать эксперта и составить дефектную ведомость, в которой описать все обнаруженные недоделки. После этого – написать претензию на имя застройщика и вместе с ведомостью направить ее в компанию заказным письмом. Как вариант, можно лично прийти в офис застройщика и уже там составить претензию.
Как подчеркивает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, если строительная компания соглашается с требованиями покупателя, то обычно сообщает ему о том, когда именно будут устранены недоделки. По закону о защите прав потребителей максимальный срок, в течение которого фирма должна привести объект в порядок, – 45 дней.
Знайте о правах
Но если застройщик начинает «кормить завтраками» либо вовсе не реагирует на заявление покупателя, надо идти в суд. Задача новосела – доказать, что брак возник в результате нарушений технологий строительства, проектной документации, обязательных нормативов. В 475-й статье Гражданского кодекса сказано о том, что покупатель может подать по своему выбору один из трех видов исковых заявлений – с требованием устранить недоделки, уменьшить стоимость договора либо возместить свои затраты на ремонт. Последний вариант актуален, если брак обнаружится незадолго до окончания гарантийного срока. В таких случаях есть смысл устранить недоделки за собственный счет, а потом требовать компенсации соответствующих расходов.
По закону обменять бракованную квартиру невозможно. Зато покупатель имеет право требовать устранения недостатков либо возмещения своих затрат на ремонт
Как поясняет Алексей Никитин, если дефекты невозможно устранить в принципе (например, в квартире появился запах аммиака, который не уходит даже после обработки стен специальным составом), покупатель может обратиться с иском о возврате выплаченных за квартиру денег. Но, к сожалению, требовать замены квартиры по закону вы не можете. «Дело в том, что 557-я статья Гражданского кодекса РФ прямо исключает такую возможность по отношению к объектам недвижимости», – подчеркивает юрист.
Что делать, если вы живете на последнем этаже, а в здании начинает протекать крыша? Или, например, на лестничной площадке начала отваливаться штукатурка? В подобных случаях претензии к застройщику обычно адресует ТСЖ либо управляющая компания. Но по закону любой собственник также вправе требовать устранения таких недоделок. В 6-м пункте статьи 7-й закона № 214-ФЗ говорится о том, что дольщик может предъявить претензии застройщику, если качество объекта долевого строительства не соответствует обязательным нормативам. Под таким объектом подразумевается как сама квартира, так и общее имущество здания. «Следовательно, собственник имеет право требовать от застройщика качества всего объекта. Причем закон не предусматривает ограничений на защиту прав в зависимости от размера доли в общем имуществе собственников», – утверждает старший юрист практики разрешения споров компании Rightmark group Евгения Станиславская.
Требуйте компенсаций
Известны случаи, когда застройщик отказывается устранять недоделки под предлогом того, что работы производил не он сам, а нанятый подрядчик – с него, дескать, и надо спрашивать за брак. Но нужно помнить, что в соответствии с 7-й статьей 214-ФЗ именно застройщик должен передать дольщику объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям СНИПов, технических регламентов, а также проектной документации. «Подрядчик не является стороной в отношениях с покупателем квартиры, то есть не имеет перед ним никаких обязательств. Следовательно, адресовать претензии нужно только к застройщику», – говорит Алексей Никитин.
Часто жилье продается в уже сданных домах. В таких случаях отношения застройщика и покупателя не регулируются 214-ФЗ: действие документа распространяется на период с момента получения разрешения на строительство до оформления разрешения на ввод здания в эксплуатацию. То есть предусмотренные 214-м законом гарантийные обязательства не распространяются на квартиры, купленные после сдачи дома. Права покупателей готового жилья защищены законом «О защите прав потребителей». Точнее, 29-й статьей этого документа, по которой потребитель может предъявить претензии в течение пяти лет, если речь идет об устранении недостатков недвижимого имущества.
Рынок покупателя
Возможность устранить недочеты жилья по гарантии – это, пожалуй, одно из главных преимуществ покупки на первичном рынке. Практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев служители Фемиды соглашаются с заявлениями граждан, которые требуют привести в порядок свою квартиру или дом. Вместе с тем, судя по статистике районных судов Петербурга, в последний год таких исков стало значительно меньше. Возможно, стали лучше строить. Но, скорее всего, застройщики стараются решать конфликты со своими клиентами полюбовно, не доводя дело до суда и общественной огласки. В условиях растущей конкуренции и снижения спроса участники рынка как никогда заинтересованы в том, чтобы не испортить свою репутацию и не отпугнуть потенциальных клиентов.
