В течение 2009-2011 годов премиум-сегмент (сюда включаем как бизнес-класс, так и элиту) на рынке новостроек практически не развивался – новых объектов почти не появлялось. В 2012-м наметилось некоторое оживление, ну а бум строительства пришелся именно на текущий год.
БН выяснял, как изменились за последние годы характеристики дорогого жилья, его покупатели и продавцы.
Удвоение метров
Для начала определимся с терминами, поскольку, как мы уже писали, классифицируя свои жилые комплексы, застройщики нередко завышают их статус. В первую очередь это касается бизнес-класса – границы между ним и сегментом комфорт особенно размыты.
Согласно классификации Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», для отнесения строящегося объекта к премиум-классу необходимо, чтобы ЖК располагался в историческом центре Петербурга. Или за его пределами – но в этом случае обязательно на набережных Невы (как вариант – побережье Финского залива в Курортном районе). Из периферийных районов подойдут Московский, Выборгский, Калининский, Красногвардейский. Разумеется, не целиком, а лишь их самые престижные части – это опять же набережные рек и каналов, Малая Охта и др. Еще одна возможная локация – рядом с достопримечательностями Царского Села и Петергофа. Словом, желательно, чтобы объект был вписан в историческую застройку, а в шаговой доступности обязательно наличие зеленых зон, набережных и водоемов.
Проект жилого дома в бизнес- и элитном сегментах обязан быть индивидуальным. Также есть требования к местам общего пользования (увеличенная площадь холлов и коридоров, импортные лифты, закрытый двор, зона ресепшн, ландшафтный дизайн) и к квартирам (панорамные окна, высота потолков не менее 2,7 метра).
Жилых комплексов с вышеперечисленными критериями с начала 2012 года на рынок выведено 25, а если считать очереди в уже реализуемых проектах, то 36. При этом их число планомерно увеличивалось. Два года назад реализация квартир начались в шести объектах, в 2013-м – в восьми, а в 2014-м (без учета четвертого квартала) – в девяти.
Показатель общего метража выводимых в продажу объектов еще более красноречив. За период с четвертого квартала 2012 года по третий квартал 2014-го он вырос в 2,24 раза – с 110 тыс. до 248 тыс. кв. м. Общий объем предложенных покупателям квартир увеличился в 2,5 раза (с 1138 за весь 2012-й до 2847 за первый – третий кварталы 2014-го). Заметим, год еще не завершен, так что по его итогам статистика наверняка будет еще более впечатляющей.
Любопытно, что средняя площадь квартир элитного и бизнес-сегмента, исходя из этих цифр, за 2,5 года уменьшилась ровно на 10 кв. м (с 97 до 87 «квадратов»). Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков считает, что в данном случае уместно говорить о воплощении девелоперами в жизнь ленинского принципа «лучше меньше, да лучше».
«Проекты дорогого жилья стали более продуманными и ориентированными на покупателя. Квартиры в них теперь редко бывают больше 300 кв. м. Нередки случаи, когда площадь квартиры в элитном доме – всего 80, а то и 55 кв. м. Хотя раньше едва ли не нормой считались 400-метровые хоромы», – говорит эксперт.
Пересмотреть отношение к планировкам застройщиков в первую очередь заставила изменившаяся психология потребителя – он стал более разборчивым, чем раньше. Состоятельные покупатели теперь не гонятся за бессмысленными метражами, предпочитают, чтобы проектировщик заранее продумал планировку и ее не надо было переделывать. Если весь функционал комфортно умещается на 150 метрах – незачем брать 250.
Впрочем, по утверждению руководителя Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марины Чижковой, снижение метража – это общая тенденция в жилищном строительстве вообще, в том числе и в эконом- и комфорт-классе. «Для того чтобы удовлетворить возросшие запросы покупателей, но не повышать цену квартиры, ее приходится делать меньше. Таким образом, и покупатель доволен, и застройщик максимально увеличивает прибыль», – говорит она.
Больше конкуренции
Наибольший прирост числа новостроек премиум-класса в Петербурге был зафиксирован в благополучном 2013 году. Тогда рынок дорогого жилья всего за 12 месяцев почти удвоил объем предложения.
В нынешнем году всплеск активности пришелся на февраль (в этом месяце выведено 46% от всего объема предложения первого – третьего кварталов). Так застройщики отреагировали на возникновение ажиотажного спроса среди населения, вызванного колебаниями курса валют и ухудшением общеэкономической ситуации в стране. «Очевидно, что строительные компании опережающими темпами выводили на рынок достаточное количество качественного предложения для удовлетворения возникшего покупательского спроса», – считает Марина Чижкова.
По сведениям директора по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерины Гуртовой, нынешний год ознаменовался еще и увеличением количества инвестиционных покупок элитных квартир, хотя в этом сегменте такие сделки не так распространены, как, например, в комфорте.
Отметим и рост конкуренции в отрасли. По данным БН, в 2012 году на рынке присутствовало всего пять застройщиков, в 2013 году – шесть, сейчас – семь. При этом в позапрошлом году львиную долю рынка – 53% – занимала СК «Возрождение Санкт-Петербурга», но по мере реализации крупных проектов (ЖК «Парадный квартал» и «Смольный парк») ее доля уменьшилась сначала до 29%, а в нынешнем году – до 13%. В 2014 году лидером стала компания Setl Сity, заняв 40% рынка. За девять месяцев стартовало четыре крупных проекта от этого застройщика – The Residence на Малом проспекте Васильевского острова, Stockholm на Приморском проспекте, на берегу Большой Невки, «Мироздание» на улице Мира на Петроградской стороне и «Дом на Кирочной» в Центральном районе, недалеко от Смольного. Всего к октябрю 2014 года девелопер вывел на рынок около 1,3 тысячи квартир общей площадью более 100 тыс. кв. м.
Долгая дорога
Аналитики отмечают, что, несмотря на значительное увеличение объема предложения в премиум-сегменте, его доля на первичном рынке изменилась незначительно – за счет того, что пропорционально увеличился вывод новых объектов в комфорт- и эконом-классе. По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, если в конце 2013 года на долю элитного класса приходилось 4,5% рынка, то сейчас этот показатель – ровно 5%, в бизнес-классе изменения аналогичные – 14,5% и 15% соответственно.
В сумме это дает 20% – именно пятую часть рынка занимает премиум-сегмент на сегодняшний день. Такие объемы для рынка, где найти «квадрат» дешевле 90 тыс. руб. трудно даже на стадии котлована, – неплохой показатель: подобных результатов не было даже в наилучшие для строительной отрасли 2006-2008 годы, когда покупатели сметали квартиры почти не глядя. По мнению экспертов, повышенный интерес не в последнюю очередь обусловлен накопившимся в последние годы отложенным спросом.
«Вплоть до 2012 года новых современных объектов в интересных локациях было мало, и тогда наблюдался даже дефицит предложения. В это же время покупатели вновь после кризиса обратили внимание на сегменты дорогого жилья – бизнес и премиум. Мгновенно отреагировать на увеличение покупательского спроса рынок не в состоянии, так как проекты в этом сегменте имеют длительный цикл предпроектной подготовки. Это связано с особенностями строительства в историческом центре. Еще один момент: многие комплексы в бизнес-классе – результат редевелопмента бывших промышленных территорий, которые требуют еще более длительной проработки. Например, такие проекты – ЖК Stokcholm и Riverside», – поясняет Ольга Трошева.
Светлое будущее
Нельзя не отметить и еще один важный тренд на рынке дорогого жилья – укрупнение проектов. «Если раньше элитные объекты представляли собой преимущественно небольшие точечные дома, то сейчас основное количество представленного в продаже жилья приходится на масштабные проекты квартальной застройки», – объясняет руководитель отдела аналитики и исследования рынка Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова. Но при этом, по ее мнению, качество жилых комплексов от этого стало только лучше как с архитектурной точки зрения, так и из-за применения новых инженерных решений.
Будущее премиум-сегмента видится большинству аналитиков в довольно позитивных тонах. Покупатели дорогих квартир в большинстве своем крепко стоят на ногах даже во время экономических неурядиц и мало зависят от стабильности банковского сектора. По словам Екатерины Гуртовой, не более 10% сделок в элитном классе проводится с использованием ипотечных кредитов. «Да и то зачастую это происходит из-за того, что клиенту, имеющему собственный бизнес, просто выгоднее взять ипотеку, чем приобрести квартиру полностью за собственные средства, так как доход от бизнеса выше, чем проценты по займу», – добавляет она.
Единственную действительно серьезную проблему для девелоперов Тамара Попова видит в дефиците пятен под застройку в центре Петербурга. По ее словам, выходом из данной ситуации остается редевелопмент промышленных территорий либо реконструкция исторических зданий – чем, собственно, многие застройщики уже успешно занимаются.
