В советские времена граждане знали, пожалуй, только два наименования загородной недвижимости: дом и дача. Первым обозначали преимущественно постройки для постоянного проживания, вторым – для летнего отдыха.
С началом рыночной экономики ситуация изменилась. Для обозначения различных форматов загородных объектов продавцы стали активно заимствовать иностранные слова.
Между домом и коттеджем
По-настоящему широко слово «коттедж» стало употребляться в России в 1990-х годах, с началом строительства загородных домов в коммерческих проектах – организованных охраняемых поселках. Называя возводимые объекты коттеджами, девелоперы фактически противопоставляли их индивидуальным домам частного сектора.
В Великобритании, откуда и пришло к нам это слово, коттеджем называют небольшой одноэтажный дом (иногда с мансардой), предназначенный для постоянного либо временного проживания одной семьи. Но у нас, поскольку первые коттеджные поселки были ориентированы на состоятельных покупателей, данное название закрепилось в первую очередь за довольно просторными объектами площадью не менее 150 кв. м на больших благоустроенных участках. Позднее коттеджами на рынке стали называть любые добротные загородные дома, даже вне коттеджных поселков.
Замечено: сегодня на рынке практически любой продавец, который хочет повысить статус предлагаемого объекта, использует слово «коттедж». А покупатель, наоборот, в ходе переговоров предпочитает оперировать словом «дом», словно бы принижая ценность сделки. Так что, по большому счету, не стоит пытаться нащупать границу между этими двумя понятиями – она слишком зыбкая.
Что же касается дач, то застройщики стараются вовсе не пользоваться этим термином, даже если объект, который они предлагают, удален от города и не подходит для постоянного проживания. И если в листингах фигурирует слово «дача», то, скорее всего, речь идет о старом садоводческом массиве.
Несколько слов нужно сказать о статусе земли, на которой строят загородные постройки. Если дом предназначен для постоянного проживания, то он в идеале должен быть расположен на участке ИЖС (под индивидуальное жилищное строительство). На практике, однако, многие коттеджные поселки возводятся на сельхозземлях с разрешенным использованием под дачное строительство. Ведь фактически невозможно проверить, используется дом для постоянного проживания или как дача.
Вилл нет
Довольно странно, что на отечественном рынке загородной недвижимости плохо прижился термин «вилла». Это слово итальянского, точнее латинского, происхождения и обозначает роскошный дом на берегу моря или другого крупного водоема.
Дорогих коттеджных поселков у воды в Ленобласти, между прочим, немало – прежде всего в Приозерском, Выборгском, а также Всеволожском районе. Однако застройщики почему-то старательно избегают называть свои объекты виллами, хотя это могло бы быть неплохим маркетинговым инструментом.
Лишь две компании на сегодняшний день взяли это слово на вооружение. Первая – Landskrona, возводящая коттеджный поселок «Зима-Лето» в Выборгском районе. Она использует для своих домов название «эковилла» – правда, домов отнюдь не элитных, а наоборот, весьма скромных, площадью около 100 кв. м. Вторая компания – «Тареал», развивающая малоэтажный проект «Ванино» в Ломоносовском районе. Этот девелопер использует название «сити-вилла» для квартир в малоэтажных комплексах.
В обоих случаях первоначальное значение слова «вилла», разумеется, утрачено.
Дом в перспективе
На загородном рынке также представлен формат земельных участков с коммуникациями и строительным подрядом. В этом случае покупатель фактически приобретает «будущий» дом или коттедж, кому как угодно. Даже в статистике аналитических компаний готовые коттеджи и участки с подрядом учитываются как равноправные объекты. Однако для покупателя это вещи абсолютно не равнозначные. Дело в том, что при заказе подряда заметно возрастают риски. Тут многое зависит от добросовестности застройщика, а также от того, насколько грамотно составлен договор подряда.
Выбирая участок с подрядом, нужно тщательно изучить условия, которые предлагает строительная компания: цену, сроки, параметры будущего коттеджа
В частности, в нем должны быть четко прописаны предмет договора (какой именно дом будет построен и по какому проекту – с подробными характеристиками, на каком участке и т. д.), сроки (начало и окончание строительства, промежуточные этапы) и стоимость, или, другими словами, смета. В договоре подряда указываются важные нюансы, в том числе – кто будет охранять стройматериалы в процессе строительства. Вообще, составление договора подряда – тема, которой будет посвящена отдельная публикация.
Достаточно распространен на рынке формат участков без подряда – в этом случае покупатель возводит дом сам или нанимает строительную бригаду. Такой участок рекомендуется приобретать только с уже проведенными инженерными коммуникациями. Если продавец обещает подвести сети позднее, это тревожный сигнал: есть вероятность, что электричество и газ так и не появятся.
Таунхаусная неопределенность
Интересно выяснить, что скрывается в наши дни под словом «таунхаус». Надо сказать, на Западе таунхаусом считают вообще любой индивидуальный дом в городской черте («таун» – город, «хаус» – дом). А вот постройки со смежными стенами там чаще называют блокхаусами.
Но у нас произошла путаница в понятиях. С 1990-х годов смежные дома строили в основном на территории Петербурга, главным образом в Приморском районе, и все было более или менее логично. Но с 2010 года стал бурно развиваться загородный рынок таунхаусов эконом-класса – в Ленобласти. Для них прекрасно подошел бы термин «блокхаусы», но в широкое употребление уже успели войти именно «тауны».
Ситуация парадоксальная. За рубежом таунхаусы строят в городах, потому что там мало места под жилую застройку. У нас в Ленобласти домовладения тоже строят вплотную друг к другу, несмотря на то что свободного места предостаточно. Это связано с тем, что застройщики стремятся сэкономить и получить максимум прибыли с каждой сотки земли.
Покупатель, выбирающий себе загородное жилье, может также встретить названия «дуплекс», «квадрокс». По сути, это те же таунхаусы, просто в названии отражено количество блок-секций. В дуплексе их всего две, в квадроксе – четыре.
На отечественном рынке таунхаусами называют загородное жилье, хотя в самом названии заложена его «городская принадлежность». Впрочем, это не единственный парадокс
Важно понимать, что все эти наименования весьма условны и придуманы исключительно для продвижения товара на рынке – в действующем законодательстве понятий «таунхаус», «дуплекс», «квадрокс» нет. Вместо них используется термин «жилой дом блокированной застройки».
Строить такие дома можно отнюдь не на любом земельном участке. Юридически безупречен вариант, при котором таунхаусы возводят на землях населенных пунктов с разрешенным использованием под жилищное либо малоэтажное строительство. Некоторые застройщики возводят сблокированные дома на землях сельхозназначения и даже на участках ИЖС. В этом случае сделка может быть рискованной. Только если застройщик выполнил целый ряд условий, вводящих его таунхаусы в правовое поле, можно совершать сделки с таким жильем.
Таким образом, покупателю любого сблокированного жилья, вне зависимости от того, как оно называется, следует в первую очередь изучать статус земельного участка под постройкой.
С терминами и определениями на загородном рынке царит изрядная путаница, что затрудняет, например, поиск объявлений по базам. Дом, коттедж, дача, дуплекс… Бывает, что объект рекламируется как дом, а на самом деле это участок с полуразвалившимся сараем, предназначенным под снос (такое практикуется с целью привлечения покупателей – каждый кликнет объявление о продаже «дома» за 500-600 тыс. руб.).
Именно поэтому выбирать загородную недвижимость рекомендуется с помощью опытного риэлтора: он знает обо всех перечисленных тонкостях, поможет разобраться с обилием вариантов и сделать правильный выбор.
