Банки все неохотней дают ипотеку заемщикам с минимальным первым взносом. А вскоре могут свернуть выдачу жилищных кредитов гражданам с «серыми» зарплатами. Ипотека перестает быть доступной.
Это важно?
В минувшем месяце премьер-министр России Дмитрий Медведев утвердил новую стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года.
Согласно документу количество выдаваемых ипотечных кредитов к 2020 году должно достичь 1,53 млн в год. В том числе в рамках специальных ипотечных программ, то есть социальных продуктов, должно ежегодно оформляться 110 тысяч кредитов. Ожидается, что ипотека будет доступна для 50% российских семей. Впрочем, широкого интереса эта новость у специалистов ипотечного рынка пока не вызвала.
Не получило ожидаемого резонанса сообщение о завершении реорганизации розничного бизнеса группой «Открытие». Напомним, что в рамках этой банковской группы произошло присоединение банка «Открытие», Новосибирского Муниципального банка к Ханты-Мансийскому банку. Согласно рейтингу «Русипотека», на 1 августа Ханты-Мансийский банк занимал 11-е место на ипотечном рынке страны с портфелем в 5,425 млрд руб. А портфель банка «Открытие» составлял 2,195 млрд руб.
Таким образом, в перспективе это объединение может привести к смене состава первой десятки ипотечных банков страны. Правда, как поясняет БН генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, важно не само по себе слияние крупных игроков, а то, какие приоритеты изберет руководство банковской группы. А именно – насколько для него будет важен ипотечный сегмент.
Не вызвали заметного интереса у читательской аудитории и прозвучавшие в ноябре прогнозы от лица руководителей ведущих банков страны, будто в 2015 году объем ипотечного рынка продолжит расти. Таким образом, отсутствие интереса к позитивным новостям лишний раз свидетельствует, что отечественный ипотечный рынок живет предкризисными ожиданиями.
Вторая волна
В ноябре банки один за другим повышали процентные ставки по ипотеке. При этом не всегда кредиторы такие шаги делали публично. Периодически возникали ситуации, когда в справочных разделах банковских сайтов фигурировали старые ставки, а банк уже работал по новым. Но рост ставок не влиял на объемы продаж. Предкризисные ожидания населения вылились во вторую в этом году волну ажиотажного спроса.
Как, например, рассказал БН заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, по числу поступающих заявок на получение ипотечного кредита в этом году ноябрь оказался одним из самых удачных месяцев.
В свою очередь генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко отметила, что повышенный спрос в минувшем месяце наблюдался не только на первичном рынке недвижимости, но и на вторичном. «Все горожане, у кого есть хотя бы минимальные сбережения, пытаются их инвестировать», – говорит специалист.
Впрочем, Галина Афанасенко констатирует, что нынешний всплеск отличается от весеннего. Покупатель стал гораздо осмотрительней и в среднем располагает менее крупной стартовой суммой.
С другой стороны, и банки стали относиться к претендентам осторожней. Число потенциальных ипотечных заемщиков, чьи заявки банки отклоняют, увеличилось в несколько раз.
Ограниченное пространство
Прежде всего рост инфляции ударил по социальным ипотечным программам. Многие кредиторы, не афишируя свои действия, такие программы свернули. Гораздо труднее стало получить одобрение заявки заемщикам с минимальным первым взносом.
По словам Галины Афанасенко, ей приходилось видеть соискателей с белой зарплатой, чистой кредитной историей, работающих в уважаемой компании, и все равно не получивших одобрение. «Значит, отказ сделан из-за низкого первого взноса, – рассуждает специалист. – Думаю, сегодня многие банки подчиняются негласному правилу таким соискателям отказывать». Вероятно, в скором времени банки ужесточат свое отношение и к заемщикам с «серыми» зарплатами.
Однако пока явных признаков подобных действий со стороны банков нет. Как поясняет руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков, сегодня почти все банки рассматривают заявки заемщиков с «серым» доходом. Но при усилении кризисных явлений россияне, получающие половину зарплаты в конвертах, будут менее защищены. Например, при сокращении они могут рассчитывать на минимальные компенсации. И эту угрозу банки вскоре начнут учитывать.
В то же время зарплаты россиян «сереют». Проведенный сайтом Работа.ру опрос показал, что число работодателей, предлагающих сотрудникам часть дохода в конверте, в нынешнем году заметно выросло. Если в 2013 году белую, в соответствии с официальным оформлением, зарплату выплачивали 47% российских компаний, то в 2014 году это число сократилось до 29%. В то же время повышения зарплат ожидать не приходится.
Судя по всему, на текущих показателях рост ипотечных ставок не остановится. Эксперты уже поговаривают о возможном достижении средневзвешенной ставкой планки в 15%. Таким образом, число граждан, сохраняющих возможность получить ипотеку, продолжит снижаться.
Индексы «БН-Ипотека»
Изменение средней процентной ставки за месяц для кредита на 15 лет, первый взнос 30-50% от стоимости квартиры, оформление страхования титула, жизни, имущества
| Период | Справка по форме 2-НДФЛ | Справка о подтверждении дохода в свободной форме или по форме банка | ||
|---|---|---|---|---|
| вторичный рынок, % | первичный рынок, % | вторичный рынок, % | первичный рынок, % | |
| На конец октября 2014 года | 13,45 | 14 | 13,66 | 14,11 |
| На конец ноября 2014 года | 13,82 | 14 | 14,03 | 14,11 |
| Изменения | 0,37 | 0 | 0,37 | 0 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
