– Уходящий год стал рекордным по объемам предложения строящегося жилья – каждый месяц в среднем на рынок выводилось 12 новых проектов. Примерно на треть больше, чем годом ранее. Ваша компания тоже ставила количественные рекорды?
– Нет, объемы вывода новых объектов в 2013-м и 2014-м у нас примерно одинаковы – 107 тыс. кв. м и 105,5 тыс. кв. м. Мы действовали по плану, не ориентируясь на всплеск спроса в одном квартале. Да и другие застройщики, думаю, тоже. На рынке недвижимости принимать спонтанные решения о запуске объектов невозможно. Мы же не хлеб печем: сегодня три булочки сделал, а завтра пять, потому что продается. У нас очень длительный цикл подготовки проекта. От приобретения участка до выхода на строительную площадку проходит два-три года. Земля под те объекты, которые выводились в продажу в этом году, покупалась в 2011 году. И только сейчас мы «добежали» до момента, когда можем приступить к строительству.
– Такая длинная подготовка к стройке – из-за пресловутых административных барьеров в отрасли?
– Отчасти это так. Все мы помним, что в 2012-2013 годах, после смены команды в правительстве Санкт-Петербурга, была пауза в согласовании проектов планировки территорий (ППТ). В последние полтора года процесс сдвинулся с мертвой точки. В конце ноября, к примеру, нам согласовали ППТ нашего крупнейшего проекта – жилого комплекса «Новоорловский». Сегодня не могу утверждать, что в Петербурге какие-то особо высокие бюрократические барьеры.
Так что активный вывод на рынок большого количества новых проектов в течение этого года – объективно обусловленный процесс, а не реакция строительного бизнеса на оживление спроса. Хотя надо признать, что с тех пор как у крупных девелоперов в портфелях появилось большое количество проектов комплексного освоения территорий, им стало проще корректировать свои маркетинговые стратегии. Если ППТ согласован, то очереди могут выводиться на рынок одна за другой в соответствии с изменением объемов продаж.
– Некоторые эксперты считают, что рынок перекошен: предложение вот-вот превысит спрос. Вы согласны с этим?
– По данным аналитиков, по сравнению с 2011 годом объем предложения вырос в два раза – до 4 млн кв. м. Конкуренция, конечно, стала более серьезной. Но, с другой стороны, по нашей оценке, 2 млн кв. м было недостаточно для удовлетворения накопленного спроса.
По крайней мере, пока мы не замечаем никакого «перепроизводства». В этом году спрос был очень неровный. Был зафиксирован существенный пик в первом квартале, который завершился в апреле. Затем мы отмечали снижение – даже ниже показателей продаж в летние месяцы прошлого года. А с сентября опять видим постепенное оживление среди покупателей, и в четвертом – опять хорошие результаты. Мы выполнили план продаж как по каждому из полугодий, так и по году в целом. Думаю, по итогам года выйдем на показатели, сопоставимые с продажами в 2013-м.
– А что дальше? Эксперты говорят, что ажиотаж «выжал» покупательскую способность рынка и прогнозируют стагнацию или даже провал.
– Очень сложно делать прогноз на следующий год. Не вижу предпосылок ожидать, что он будет лучше, чем этот. Не исключаю, что активность покупателей будет несколько ниже, чем в 2014 году. В лучшем случае, в 2015-м объемы продаж окажутся на уровне 2014-го. Скорее всего, спрос будет носить такой же волнообразный характер, как в этом году.
Зависеть это будет от многих факторов. Например, многие россияне весной переложили накопления не в недвижимость, а в валюту. Если курс рубля начнет укрепляться, мы увидим обратное движение – накопления будут «вынимать» из долларов и евро и вкладывать в недвижимость. Это будет видно уже в первом полугодии.
Колебания спроса затронут в большей степени новостройки эконом-класса. Мы работаем в более высоких сегментах – комфорт, бизнес, элита. Наши покупатели приобретают жилье преимущественно для себя, доля инвестиционных покупок не превышает 15-20%. А потому весенний ажиотаж, связанный с тем, что клиенты забирали деньги из банка и перекладывали их в недвижимость, коснулся нас в меньшей степени. Зато и не ждем большого провала.
– Как скажется снижение спроса на рынке с рекордным объемом предложения?
– Если вспомнить ситуацию 2009 года, то сценарий может быть похожим. Нельзя исключать, что застройщики будут снижать темпы строительства и даже останавливать какие-то объекты. Уровень устойчивости компаний будет зависеть, во-первых, от темпов продаж квартир, во-вторых, от положения дел в банковском секторе. Уже заметны первые признаки проблем в банковской сфере: выросла процентная ставка по кредитам, увеличивается количество отказов в банковском финансировании проектов. Это касается не только строительства, такая картина во всей экономике. Но понятно, что девелоперы будут испытывать трудности с привлечением средств под новые проекты.
Напомню, что предыдущий кризис для застройщиков во многом был связан именно с непролонгацией кредитов. Думаю, те, кто прошел трудности 2008-2009 годов, многому научились и стали аккуратнее в политике привлечения средств. Но всегда находятся любители рисковать. Нас, кстати, эти проблемы не коснутся: мы получаем средства от финской штаб-квартиры компании, которая занимает деньги в скандинавских банках.
– Но, вероятно, у вас окажутся выше другие риски – связанные с ослаблением рубля. Какова доля импортных материалов и оборудования в ваших «домах финского качества»?
– Точную цифру назвать не могу, сейчас в компании изучается этот вопрос. Доля импортных материалов зависит от класса объекта. В элите она может достигать 30%. Особенно высок этот показатель в отделочных материалах и инженерных сетях. Но даже продукция российских производителей оказалась чувствительной к удорожанию евро и доллара. При ее производстве используются, как правило, импортные компоненты – добавки, краски, комплектующие. То есть, если импортируемые стройматериалы подорожают параллельно повышению курса валюты, примерно в полтора раза, то российские – на 10-15%.
– Покупателям готовиться к росту цен?
– Подорожание стройматериалов, безусловно, приведет к росту себестоимости строительства и, соответственно, цен на первичном рынке. И это только за счет изменения курса рубля к валюте. Есть еще инфляционная составляющая. По нашим прогнозам, в конце 2015 года рублевая себестоимость строительства возрастет на 15-20% по отношению к нынешним показателям.
– Это отразится на цене квадратного метра или, учитывая ожидаемую стагнацию спроса, застройщики будут вынуждены взять часть затрат на себя?
– Часть затрат возьмут на себя поставщики стройматериалов, часть – застройщики, остальное удорожание ляжет на покупателей. В каких пропорциях будет разделен рост себестоимости, пока сложно предположить. Надо понимать, что возможности строительного бизнеса по сдерживанию цен небезграничны. Петербургские застройщики работают с прибылью 10-15% в год.
Дополнительно ситуация осложняется тем, что российская валюта не пришла к какому-то устойчивому уровню, в соответствии с которым можно делать прогнозы на следующий год. Изменение себестоимости строительства в следующем году сейчас просчитать просто невозможно. Думаю, пройдет первый-второй квартал 2015 года, прежде чем мы поймем, что и сколько будет стоить в рублях. Это не очень сильно повлияет на те объекты, строительство которых уже заканчивается. Если строительство дома идет в течение десяти кварталов, то всплеск затрат на протяжении одного квартала не так уж заметен. Но будущих новостроек коснется в полной мере.
– Каким будет 2015 год для строительного рынка Петербурга?
– Думаю, следующий год будет не таким интенсивным по количеству стартапов. Во-первых, сложно спрогнозировать спрос. Во-вторых, неопределенность с затратами на строительство. Не очень понятно, сколько денег нужно вложить в объект, чтобы выполнить свои обязательства перед клиентом. В-третьих, возникнут трудности с финансированием.
Если говорить о нас, то мы не заглядываем далеко вперед. Долгосрочные планы в неустойчивой экономической ситуации вредны. Горизонт планирования сократился примерно до месяца. Если раньше я мог четко сказать: в следующем году мы выведем на рынок две тысячи квартир, сейчас не берусь делать такое утверждение.
Впрочем, не исключаю, что еще до конца этого года или в начале следующего мы объявим о реализации очередного проекта. Пока называть не стану. Но одно могу сказать уже сегодня: новых крупных проектов, равных «Новоорловскому», в следующем году у нас не будет.
