Студией принято считать квартиру, в которой нет перегородок и стен между кухней и жилой комнатой. Выделены только санузел и в большинстве случаев – прихожая. Вариантов планировки таких студий в объектах эконом-класса совсем немного, про них мы уже подробно рассказывали. В строящихся ЖК пригородов Петербурга вполне реально приобрести студию стоимостью менее 2 млн руб., в обжитых районах города ценник выше – 2,2-2,3 млн руб. В сданных домах – еще подороже, но за 2,5 млн руб., если поискать, можно найти студии, к примеру, в Шушарах, Мурино или Всеволожске.
При всем том на первичном рынке Петербурга есть довольно много объектов, где за студию просят более 3,5 млн руб. Расположены они преимущественно в новостройках премиум-сегмента, хотя встречаются и в комфорт-классе. За такие деньги в «обычном» ЖК вполне можно приобрести полноценную «однушку», а кое-где даже и «двушку». Поэтому мы решили выяснить, что представляют собой студии, предлагаемые застройщиками по «завышенным» ценам.
Наценка за готовность
Компания «Трест-102» предлагает приобрести квартиру-студию в своем ЖК «Екатерингоф» за 3,5 млн руб. Сразу обращает на себя внимание не только ее немалая площадь – 46 кв. м, но и необычная форма – пятиугольник. Большое пространство позволило поместить в квартиру раздельный санузел (крайне редкое явление для этого формата жилья), а также трехметровую кладовую. В общем, планировочное решение довольно интересное, и становится ясным, почему данная студия стоит на 400 тыс. руб. дороже, чем полноценная «однушка» чуть меньшего размера в этом же доме.
Столько же – 3,5 млн руб. – просит за 29-метровую квартиру в ЖК «Речной» компания «ЛенСпецСМУ». Но планировка не поражает – стандартная «колбаса» (так на строительном сленге называют самый распространенный тип студии в форме вытянутого четырехугольника). Такую цену можно объяснить скорой сдачей дома (в первом квартале будущего года), а также видовыми характеристиками расположенного на верхних этажах жилья с окнами на Неву.
А вот в ЖК «Панорама 360» («Главстрой-СПб») за вышеназванную сумму предлагается квартира-студия (32 кв. м) с довольно интересным планировочным решением. Она разделена перегородкой на две равные части: в одной – жилая зона, в другой – совмещенный санузел и коридор в виде буквы Г. В коридор вполне можно вынести кухню, так что получится почти полноценная «однушка».
У следующего варианта цена такая же, а площадь – чуть меньшая. Это стандартная 28-метровая студия-«колбаса» в ЖК «Московский квартал» («СМ-Девелопмент»). Но зато в уже сданном доме первой очереди. Высокая цена объясняется не только этим фактом, но и престижным местоположением дома – рядом с Московским проспектом и станцией метро «Электросила».
Следующий вариант – студия в ЖК «Дом на Выборгской» от СК «Эльба» – идентичен с предыдущим по цене и площади. Сдача этого объекта намечена на начало будущего года, а станция метро («Площадь Ленина») и здесь в шаговой доступности.
Доплата за имя
Принципы ценообразования у некоторых застройщиков порой объяснить бывает довольно трудно. Вроде бы и планировки самые обычные, и сам объект на стадии котлована или сооружения первых этажей, а стоимость такая же (а то и выше), чем у аналогичных объектов других девелоперов при сходной локации. В ряде случаев, видимо, уместно говорить о наценке за бренд.
Скажем, 3,6 млн руб. придется отдать за малогабаритное жилье в ЖК «Тойве» («ЮИТ Санкт-Петербург»). 25-метровая квартира-студия привлекает внимание прежде всего наличием глубокого, так называемого финского, балкона площадью 4,5 «квадрата». В остальном – ничего особенного. Да и сдан комплекс неподалеку от станции метро «Новочеркасская» будет еще не скоро – в конце 2016 года.
А в ЖК «Тапиола» («Лемминкяйнен») квартира-студия площадью 31 кв. м предлагается за 4,8 млн руб. – за такие деньги вполне реально приобрести довольно приличную «двушку» в кирпичном доме на вторичном рынке, причем в обжитом районе. «Тапиолу» же достроят только через год. Впрочем, локация у ЖК неплохая – рядом станция метро «Фрунзенская». И отметим планировку: квартира имеет форму квадрата, что, как нам кажется, удобно для жильцов – в плане расстановки мебели.
Есть дорогие предложения и у отечественных застройщиков. Так, в ЖК «Мироздание» от Setl City в студиях запроектированы большие балконы, местоположение дома – престижное (Петроградская сторона), да и внешний вид здания весьма эффектен. Но и сроки сдачи такие же, как у «ЮИТ», – только декабрь 2016 года. При этом размеры студий 27 кв. м при цене в 3,7 млн руб.
Наценка часто объясняется уникальным видом из окна. Например, у того же Setl City в продаже есть и более дорогое малогабаритное жилье – 4,1 млн руб. стоит 26-метровая студия в ЖК Riverside, причем в третьей очереди, которая сдается в начале 2016 года. Этот жилой комплекс находится прямо на берегу Невы, что престижно само по себе.
А из окон ЖК «Life-Приморский» (ГК «Пионер») можно будет любоваться Большой Невкой, поскольку он тоже расположен в прибрежной зоне. Поэтому 25-метровая квартира стоит здесь 4,5 млн руб., хотя до сдачи дома еще более года.
Надбавка за размер
Во многих объектах, в основном бизнес-класса, квартиры-студии больше по площади, чем классические «однушки» в эконом- и даже комфорт-классе. Это не просто дает больший простор, но и позволяет в случае необходимости – при рождении ребенка, например, – устроить перепланировку и с помощью дополнительных перегородок превратить студию в «евродвушку», выделив детскую или спальню. Малогабаритными такие квартиры, конечно, уже не назовешь. Но кухня не отделена от жилой зоны, санузел – совмещенный, то есть все формальные признаки студии налицо. И такие варианты стоят немалых денег – от 5 млн руб. – просто за счет своей площади.
Так, в ЖК «Офицерский» (застройщик – «PRO-Инвест») за 5 млн руб. предлагается квартира площадью 37 «квадратов». Планировка близка к стандартной, разве что коридор разделен на две части. И санузел весьма просторный – более 5 кв. м.
Довольно большие квартиры есть в ЖК «Самоцветы» («ЛенСпецСМУ») на Васильевском острове. Их площадь составляет почти 44 кв. м, а планировка нестандартная – студия имеет форму неправильной трапеции. Ее стоимость – 5,1 млн руб.
Тот же застройщик в своем ЖК «Царская столица» предлагает большое разнообразие студий квадратной формы. В таких объектах по два окна (в обычной студии лишь одно) и лоджия, так что квартира явно будет светлой. Студии в третьей очереди площадью от 42 до 46 кв. м стоят 5,4-6 млн руб.
Очень необычные объекты запроектированы компанией «ЮИТ Санкт-Петербург» в жилом комплексе «На Чапаева, 16», который будет сдан в первом квартале 2015 года. Во-первых, площадь квартиры довольно солидная – более 44 «квадратов». Во-вторых, она имеет форму семиугольника, и еще есть полукруглый эркер. Жилье имеет три выделенные зоны: совмещенный санузел, прихожую и комнату-кухню. Ценник явно не демократичный – чуть более 7 млн руб.
Но и это не рекорд. Самая дорогая студия Петербурга имеет площадь около 70 кв. м и стоит 21,1 млн руб.! В данном случае, конечно, уместнее говорить о квартире со свободной планировкой, из которой при желании можно даже сделать «трешку». Но позиционируется она именно как студия. В ней два санузла и два балкона, а находится эта квартира в элитном ЖК «Привилегия», строящемся на Крестовском острове (девелопер – компания «Еврострой»). Собственно говоря, именно такое жилье называют студиями на Западе – огромное пространство, которое можно распланировать по собственному усмотрению. У нас же это понятие постепенно стало ассоциироваться с крохотной квартирой размером чуть больше гостиничного номера.
Итого, мы насчитали 15 жилых комплексов с самыми комфортными и, как следствие, самыми дорогими студиями. Количество таких квартир на первичке невелико: в жилых комплексах бизнес-класса их обычно чуть менее 20% от общего числа квартир в доме. Впрочем, и этого вполне достаточно, чтобы разрушить стереотип о студии как о самом доступном жилье на рынке недвижимости.
