Сосновая Поляна – одна из самых демократичных по ценам на квартиры городских территорий внутри КАД. По цене квадратного метра выставленного на продажу вторичного жилья данный «спальник» на западе Красносельского района Петербурга уже в течение последних лет стабильно занимал шестое место снизу, опережая по этому показателю только пригороды – Петергоф, Ломоносов, Колпино, Красное Село и Кронштадт.
Без метро, но с электричками
Ценовая доступность квартир в муниципальных округах «Константиновское» и «Сосновая Поляна», расположенных на данной исторической территории, определяется скорее транспортными проблемами, чем качеством жилищного фонда и состоянием социальной инфраструктуры.
«Главный минус территории – неважная транспортная доступность, – рассказывает эксперт агентства недвижимости «Бекар» Татьяна Козыдуб. – Действительно, это спальный район серединной зоны, в котором нет, и в ближайшее время не появится ни одной станции метро. По утрам на выезде бывают серьезные пробки. Но есть и другая сторона медали. В Сосновой Поляне, в отличие от других спальных районов, в последние годы подвергшихся уплотнению, не так остра проблема мест в школах и детских садах. К тому же, это очень зеленый “спальник”: по количеству парковых и рекреационных зон он не имеет конкурентов».
Подземку в Сосновой Поляне когда-то начинали строить. В конце 1960-х годов, когда городские власти «выманивали» Ленинградский университет с Васильевского острова в Петродворец, жителям нового района была обещана наземная линия метрополитена – прямо до новых университетских корпусов Петергофа. Соответственно, и квартиры в Сосновой Поляне в те годы давали работникам Университета, а также преподавателям военных вузов, расположенных в городе фонтанов.
Потом вектор градостроительного развития сменился, станцию «Дачное», вестибюль которой и по сей день сохранился на Трамвайном проспекте (теперь это здание ГИБДД), закрыли. В нынешнем десятилетии планировалось строительство Красносельско-Калининской линии метрополитена, но из-за необходимости в ударном темпе обеспечивать подземкой объекты Чемпионата мира по футболу 2018 года его передвинули на неопределенный срок. В результате основным транспортом, позволяющим жителям Сосновой Поляны попасть в центр города без томительного ожидания в пробках, остаются старые добрые пригородные электрички.
Готика на улице Чекистов
Сосновая Поляна – местность с богатой историей. На протяжении трехсот лет истории Петербурга здешний градостроительный ландшафт несколько раз менялся. Историки утверждают, что когда-то Петр I рассматривал возможность строительства фешенебельной морской резиденции с фонтанами именно на территории, примыкающей к Сосновой Поляне. Но подвела гидрогеология: ручьи, которые уже три столетия исправно питают фонтаны Петергофа, отказались нести воды на присмотренную императором-девелопером территорию. Поэтому окрестные земли царь раздал соратникам – под усадьбы и парки.
Остатки былой роскоши кое-где сохранились. Воронцова дача на улице Чекистов – это своего рода визитная карточка Сосновой Поляны. Усадебный дом строили Джузеппе Трезини (племянник первого архитектора Петербурга) и Антонио Ринальди. Здесь молодой Чайковский создал первую симфонию. Потом, уже в начале XX века, когда дачная местность стала приходить в упадок, в усадьбе, ставшей к тому времени богоугодным заведением, закончил жизненный путь выдающийся писатель-реалист Глеб Успенский.
Романтичный Готический домик, который также когда-то был частью усадебного комплекса, нынче пребывает в заброшенном состоянии. Примечательно, что в советское время проектировщики то и дело обращались к богатому архитектурному прошлому территории, цитируя мотивы старинной застройки, но в первую очередь – именно Готического домика. Это можно заметить, разглядывая фасады трех- и четырехэтажных коттеджей квартала 1-5, ограниченного проспектом Ветеранов, улицей Пограничника Гарькавого, проспектом Народного Ополчения и улицей Летчика Пилютова. Микрорайон проектировался в период послевоенного восстановления в мастерской Андрея Оля. Правда, квартиры в так называемых коттеджах заселяли преимущественно коммунальным способом. И сегодня в квартале Оля немало коммуналок.
Так или иначе, но это, пожалуй, самый интересный жилой район Сосновой Поляны и одновременно с тем его «горячая точка»: квартал 1-5 приобрел широкую известность совсем недавно, но не из-за архитектуры, а лишь благодаря тому, что им заинтересовались «реноваторы» хрущевских пятиэтажек.
Хрущевки и «корабли» в старинном парке
Другая визитная карточка Сосновой Поляны – хрущевские пятиэтажки серии ГИ, которых немало вдоль проспекта Народного Ополчения и примыкающих к нему улиц. Коммуналок в таких домах почти нет.
«Это по определению дома с “семейными” планировками квартир, – говорит Татьяна Козыдуб, – в них предусматривались только трех- и четырехкомнатные квартиры. Хотя четырехкомнатные – это, конечно, громко сказано: например, в таких квартирах есть шестиметровые спальни – скорее для дошкольника или подростка, а вход в кухню – через проходную комнату».
Надо заметить, что планировки квартир в домах серии ГИ (в свое время к «трешкам» данной серии прикрепилось народное название из трех цифр, обозначающих площади комнат: «шесть – девять – пятнадцать») нетипичны для советского жилья того периода. Такие планировочные решения, позволявшие обеспечить квартирой семью из трех поколений, – заимствование из европейского опыта проектирования социального жилья. И благодаря «европланировкам», превратить такое жилище в коммуналку было невозможно.
Еще один популярный в Сосновой Поляне тип жилья, широко представленный на вторичном рынке, – квартиры в так называемых кораблях. Они здесь имеются в разных модификациях, в том числе самые свежие – пятнадцатиэтажные «точки» серии 1-ЛГ-600А14 образца второй половины 1970-х годов, в которых уже нет окон под самым потолком в кухнях. Такие дома есть на улице Пионерстроя, где можно наблюдать, как проектировщики старательно вписали типовую «корабельную» застройку в парковый ландшафт со старинными прудами и холмами.
«Жилье в “кораблях” по ценам ненамного дороже, чем в хрущевках, – поясняет Татьяна Козыдуб, – но это дома совсем другого поколения. За непритязательными фасадами скрываются квартиры – хоть и небольшие, но куда как более эргономичные и удобные. В них нет смежных комнат, или помещений вагонных пропорций – таких, как в ранних брежневках. Почти во всех домах данного типа кухни чуть больше шести квадратных метров. Однако окошко под потолком, из-за которого помещение действительно напоминает кают-компанию, позволяет рационально расставить мебель».
Кстати, несмотря на невзрачные фасады, «корабли» – это вполне долговечные дома, которые прослужат не одно десятилетие (жаль, что в настоящее время пока еще нет городских программ модернизации их фасадов). Главная беда таких домов – «холодные» наружные стены. Правда, следует отметить, что они не несут силовой нагрузки, а потому вполне ремонтопригодны. С другой стороны, и пятиэтажки серии ГИ, и «корабли», имеют вполне надежный конструктив.
Квартиры и цены: «трешка» вместо «двушки»
В прежние годы, когда на питерском рынке жилья еще не было ипотеки, для молодой семьи с детьми дошкольного или младшего школьного возраста переезд в Сосновую Поляну давал возможность с минимальными доплатами (или даже без них) обеспечить подрастающее поколение отдельной комнатой. К примеру, типовая одно- или двухкомнатная квартира в Купчино за счет встречных покупок выменивалась на трехкомнатную в здешней пятиэтажке или «корабле». Из-за ценовой доступности компактных трехкомнатных квартир лет десять назад Сосновая Поляна была одной из самых активных с точки зрения вторичного рынка недвижимости городских территорий.
По словам Татьяны Козыдуб, сегодня желающим приобрести однокомнатную квартиру в Сосновой Поляне есть смысл ориентироваться на средние цены в 3 млн руб. (в панельных домах первых поколений они, скорее всего, будут чуть ниже данного значения, а в более новых или кирпичных – чуть выше). Правда, и однокомнатные, и двухкомнатные квартиры в Красносельском районе – дефицит.
С другой стороны, Сосновая Поляна – это территория доступных по ценам малогабаритных «трешек». Цены предложений трехкомнатных квартир в пятиэтажках серии ГИ (тех самых, «шесть – девять – пятнадцать») стартуют с отметки 4,2 млн руб., в «кораблях» – 4,6 млн руб.
Таким образом, приобретение квартиры в данной части Красносельского района – это шанс расширить жизненное пространство молодой семьи, имеющей автомобиль. А из-за отсутствия метро в Сосновой Поляне нет зон переуплотненной жилой и коммерческой застройки. И здесь не нужно часами кружить на машине в поисках парковочного места. При этом самый надежный транспорт, которым пользуются жители района, – пригородные электрички. Поэтому атмосфера жилых кварталов напоминает пригородный городок-спутник: в некоторых дворах можно ощутить, что время замерло.
