По мнению большинства экспертов, главной проблемой, препятствующей развитию ипотечных систем в регионе, была и остается нехватка качественного жилья, доступного для людей с невысоким уровнем достатка. Ипотечные схемы традиционны для «золотого радиуса», благо с коттеджным строительством в области все давно в полном порядке. Другое дело – областные квартиры средней категории.

В идеале, именно за их счет и должна расцветать областная ипотека.  Толчком к динамичному развитию системы жилищного кредитования может (и должна) стать поддержка государства, однако набирающая обороты деятельность Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования сталкивается с все той же нехваткой доступного жилья. Специалисты прогнозируют плавную эволюцию местной ипотеки, которая – со временем – могут составить достойную альтернативу городской.

Кредит, земля и минные поля

В целом эксперты оценивают объем ипотечного кредитования на загородном рынке в 10-12 % от общего объема ипотечных займов в Петербурге. К региональной специфике операторы относят, прежде всего, дополнительные риски – в случае с индивидуальным строительством заемщик приобретает в собственность не только жилье, но и землю, - а потому юридически чистыми должны быть оба объекта.

Начальник отдела по связям с общественностью Санкт-Петербургского филиала ООО «ФОСБОРН-ХОУМ» Анна Иванова относит к основным препятствиям развития загородной ипотеки неопределенный статус земель и проблемы с оценкой объектов недвижимости. Кредитование земельных участков рассматривается как «зона повышенных рисков, сопряженных со сложным и трудоемким оформлением». Минных полей хватает на первичном рынке: и по сей день банки частенько жалуются на застройщиков, начавших строительство домов до межевания земельных участков, получения разрешений.

«Риски зависят от территориальной расположенности объекта и круглогодичного доступа к нему, наличия развитой инфраструктуры и коммуникаций, присутствия водоемов и благоприятного экологического фона, - рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала НОМОС-БАНКа Галина Архипова: - Банк в первую очередь заинтересован в кредитовании ликвидного загородного жилья». 

Большинство региональных банков, окучивающих областную ниву, кредитуют как приобретение жилья в многоквартирных домах, так и покупку дома с земельным участком. «Заявка» областного правительства на этот год – ввод порядка 800 тыс. кв. м, примерно половину из них будет приходиться на индивидуальный проект. Это прежде всего коттеджные поселки – в этом смысле Ленинградская область продолжает оставаться впереди планеты всей. Однако высокая стоимость объектов загородной недвижимости сужает круг потенциальных заемщиков. Средний ежемесячный доход семьи, желающей приобрести коттедж, не должен опускаться ниже $ 5 тыс.

Пределы доступного

К сожалению, для большинства потенциальных приобретателей ипотечного продукта этот уровень по-прежнему остается недосягаемым. Наличные же варианты с приобретением квартиры в области, рассчитанные на клиентов с   уровнем дохода в $1500-$2000, имеют как свои маленькие плюсы, так и большие минусы.

Банки по традиции выбирают, где повкуснее. А вкуснее (то есть в первую очередь надежнее) там, где  вторичка. То, что с качественным недорогим жильем в Ленинградской области некоторые проблемы, не секрет. Причем чем дальше от Петербурга, тем этих проблем больше – в принципе, Луга и Тихвин являются крайними границами «ареала доступности», в котором более-менее охотно работают городские банки.

Не мудрено, что наиболее динамичное развитие доступная областная ипотека получает там, где развита промышленность, исправно функционируют градообразующие предприятия. Крупными застройщиками широкий областной ареал еще не в полной мере освоен, а к небольшим компаниям кредитодатель, понятно, относится с повышенной настороженностью. «Зачастую, застройщиками загородного жилья являются компании, не обладающие достаточными ресурсами, - отмечает советник управляющего петербургским филиалом Национального Резервного Банка Алла Трубникова: - Отсюда увеличивается риск невыполнения застройщиком его обязательств».

В верном направлении

Максимальный срок предоставления ипотечных кредитов на загородном рынке составляет 25-30 лет. Средняя банковская ставка – 11-12 %. Программа максимум Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования на этот год – выдача 1 млрд 200 млн. руб. под жилкредитование (что почти в 2 раза превышает аналогичный показатель прошлого года). Промежуточные итоги еще не подведены, однако эксперты изначально высказывали сомнение в реальности планов 2-х-3-х процентного снижения ставки (а именно за счет этого и предполагалось спровоцировать ипотечный бум).

По мнению заместителя генерального директора Областного ипотечного агентства Виталия Смирнова, главная «ипотечная» особенность Ленобласти – это отсутствие разветвленной банковской сети: «Агентство пошло по пути создания своих региональных представительств на местах для того, чтобы дать возможность жителям области получить кредит по стандартам АИЖК не выезжая за пределы своего района». В настоящий момент открыто 10 таких представительств, функционирующих по принципу «одного окна».

По словам Смирнова, областная ипотека развивается в верном направлении: «Сегодня процентная ставка по системе АИЖК снижена до 10,75 % в рублях. Ниже не предлагает никто». Вместе с тем в агентстве признают, что до минимального удовлетворения потребительского спроса на хорошее областное жилье еще далеко. Агентство само инвестирует в строительство (напр. 72-х квартирный дом в Приозерске, срок сдачи – 1 квартал 2008 года, муниципальный 150-квартирный дом во Всеволожске на Советской улице). 
У банкиров имеется аналогичный рецепт достижения упомянутого «ипотекобума»: они просто советуют строить больше, качественнее и – по возможности – ближе к Петербургу.


Текст: Андрей Милкин