Если отойти в сторону от стандартных подходов к инвестированию в недвижимость, можно обнаружить довольно интересные способы вложения свободных средств. Корреспондент БН изучал пока еще неизвестный широкой публике метод – покупку имущества банкротов. Теоретически это дает возможность приобрести недвижимость и другие ликвидные активы в два-три раза ниже их рыночной стоимости.
Ниже рынка
Чтобы понять, насколько выгодны инвестиции в покупку имущества банкротов, приведем пару примеров. Недавно состоялся аукцион по продаже однокомнатной квартиры на Моховой улице, 39, которая принадлежала ныне обанкротившемуся ООО «Восточно-Европейская строительная компания». Объект площадью 69 кв. м расположен в цокольном этаже четырехэтажного дома. В соответствии с отчетом о рыночной оценке, подготовленным в марте 2014 года, стоимость этой квартиры составляла 5,53 млн руб. Первые и повторные торги на повышение были признаны несостоявшимися, в результате в октябре этого года лот был приобретен за 2,24 млн руб. По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», с марта по октябрь 2014 года цена жилья на вторичном рынке выросла примерно на 3%. То есть к моменту продажи рыночная стоимость этой квартиры составляла приблизительно 5,7 млн руб.
У фирм-банкротов остаются интересные активы, среди которых – квартиры, автомобили, земельные участки, техника
Другой пример – в июле 2014 года на аукцион выставлялось имущество признанной банкротом холдинговой компании «УНР-427». Оставшиеся активы этой фирмы решили продать единым лотом. В его составе – однокомнатная квартира площадью 38 «квадратов» в доме на Авиаконструкторов, 39 стоимостью 3,1 млн руб., а также грузовая, строительная и офисная техника, которую в совокупности оценили в 1,8 млн. Кроме того, лот включал в себя права требования дебиторской задолженности и выданных компанией «УНР-427» займов на общую сумму 21,2 млн руб. В состав лота также включили доли «УНР-427» в уставном капитале других компаний. Все это «богатство» в совокупности оценили более чем в 26 млн руб. Однако в ходе торгов цена лота упала почти в девять раз – все имущество было продано за 3 млн руб.
Электронные ресурсы
Ежегодно арбитражные суды рассматривают сотни дел о несостоятельности компаний, занятых в различных сферах экономики. Судебная процедура по признанию фирмы банкротом длится несколько месяцев и состоит из нескольких этапов. Последний из них – конкурсное производство – подразумевает распродажу принадлежащего банкроту имущества. Средства, вырученные от его реализации, направляются на погашение долгов компании перед кредиторами.
Бывает, что к моменту банкротства компания полностью разорена – на балансе числится в лучшем случае мебель и офисная техника. Но чаще у фирмы все-таки остаются интересные активы, среди которых квартиры, автомобили, земельные участки, техника. Реализацией всего этого добра занимается назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий. Его задача – максимально быстро продать активы компании и расплатиться с кредиторами.
Согласно принятым в мае 2011 года коррективам в закон «О несостоятельности (банкротстве)», все торги по продаже имущества банкротов должны проходить в электронной форме. Порядок проведения аукционов установлен приказом Минэкономразвития РФ № 54 от 15.02.2010.
Недвижимость и другое имущество банкротов часто продается в пять-десять раз ниже их рыночной стоимости
Процедура подготовки и проведения торгов такова. Сначала конкурсный управляющий объявляет о банкротстве компании – соответствующее сообщение публикуется в федеральных и местных СМИ, а также на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Затем проводится ревизия принадлежащего компании имущества и определяется его рыночная стоимость. После чего назначаются торги по реализации этих активов. Информация о проведении торгов и начале приема заявок появляется на сайте федерального реестра сведений о банкротстве, в уполномоченных федеральных и региональных СМИ, а также – на порталах электронных торговых площадок (ЭТП), на которых и проводятся аукционы.
Чтобы участвовать в торгах, необходима так называемая квалифицированная электронная подпись (КЭП), которая будет удостоверять личность участника аукциона при его проведении. Получить ее можно в специальной уполномоченной организации. КЭП можно заказать как для одной, так и для нескольких торговых площадок – в последнем случае цена подписи составит примерно 3,5 тыс. руб. Срок действия электронного документа – один год. После этого необходимо пройти регистрацию на электронных площадках, которые проводят продажу имущества. А затем можно приступить к покупке объектов.
Имущество банкротов приобретается следующим образом. Из личного кабинета ЭТП, где проводятся торги, подается заявка на участие в аукционе. На расчетный счет организатора торгов перечисляется задаток. Его размер определяет конкурсный управляющий, но по закону сумма не должна превышать 20% от начальной стоимости лота. Если претендента признают победителем, он обязан перечислить определенную на торгах стоимость (за вычетом уже внесенного задатка) на счет организатора торгов. После поступления этой суммы с победителем заключается договор купли-продажи объекта.
Инвестиционный Клондайк
Законом определена трехэтапная процедура продажи. Сначала проводится аукцион на повышение цены. Шаг аукциона составляет 5-10% от стартовой цены объекта (обычно она соответствует его рыночной стоимости). На этом этапе активы банкрота покупают редко: нет смысла участвовать в торгах ради того, чтобы приобрести объект по рыночной цене, тем более – с ее превышением. Поэтому почти в 80% случаев первые торги признают несостоявшимися, особенно если ликвидность продаваемого объекта сомнительна.
Как банк проверяет заемщикаПотенциального ипотечного заемщика проверяет несколько специализированных банковских служб. БН составил список рекомендаций, как должен себя вести претендент >>Если аукцион признан несостоявшимся из-за отсутствия участников, проводится повторный. На этом этапе начальная цена лота снижается на 10-30%, но торги опять же ведутся на повышение. Если желающих купить лот вновь не найдется, наступает самый интересный для потенциальных инвесторов момент: имущество должника выставляют на продажу путем публичного предложения с понижением цены. В объявлении о торгах указывают величину снижения, а также срок, в течение которого будет происходить уменьшение цены лота. То есть если за определенный период (это обычно неделя или даже день) объект не купят, его стоимость снизится на определенную сумму. Количество таких периодов варьируется от пяти до десяти, каждый раз стоимость лота уменьшается на 5-10%.
Таким образом, объект можно приобрести на 50-90% ниже рыночной цены. Если, конечно, лот не купят до того, как его стоимость достигнет минимальной точки – цены отсечения.
Знаем прикуп
Корреспондент БН решил самостоятельно протестировать систему банкротных торгов. Признаться честно, механизм участия в торгах и покупки объектов оказался крайне непростым. Так, немало времени занимает поиск объектов, анализ информации об их обременениях и ликвидности. Интересно, что при проверке некоторых выставленных на торги квартир оказалось, что примерно в одном из пяти случаев жилье реализуют с различными обременениями. Чаще всего речь идет о задолженности по квартплате (в пределах 50-100 тыс. руб.). Иногда выяснялось, что в квартире незаконно проживают бывшие сотрудники предприятия-банкрота, которые ни под каким предлогом не хотят оттуда съезжать.
По словам старшего юриста практики разрешения споров компании Rightmark group Евгении Станиславской, общего алгоритма действий, который бы позволял выселить таких граждан, не существует. «Можно воспользоваться помощью полиции, сообщив, что в принадлежащее вам помещение незаконно проник чужой человек. Также есть смысл сменить замки и вынести принадлежащие гражданину вещи. Что касается судебной защиты, то в данном случае нужно обращаться с виндикационным иском – об истребовании имущества из чужого незаконного владения», – пояснила эксперт. К тому же, как пояснил нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, в соответствии с постановлением Правительства РФ № 713 от 17 июля 1995 года, выселение граждан из жилого помещения производится на основании вступившего в силу решения суда. «Согласно закону “Об исполнительном производстве” (пункт 12 главы 5 статьи 30) на добровольное освобождение помещения отводится пять дней», – рассказал юрист.
Чтобы увеличить шансы на победу в торгах, стоит обращаться к специалистам, которые имеют опыт участия в таких процедурах
Когда на торги выставлен ликвидный объект по невысокой цене, в аукционе обычно участвуют несколько претендентов. Чтобы стать победителем, нужно разбираться в некоторых тонкостях. Нужно, к примеру, успеть первым подать заявку на приобретение лота сразу после снижения его цены. Очень важно грамотно оформить заявку – по статистике, больше половины поданных заявлений отсеиваются еще до начала процедуры торгов. Чтобы увеличить шансы на победу в торгах по банкротству, можно обратиться к специалистам, которые имеют опыт участия в таких процедурах, разбираются в тонкостях и знают все подводные камни. Им можно поручить покупку интересующего вас объекта, а вам не нужно будет вникать в нюансы.
После знакомства с системой банкротных торгов корреспондент БН сделал некоторые выводы. Во-первых, в торгах может поучаствовать любой желающий. Во-вторых, на этих аукционах действительно можно купить любые виды недвижимости и другие активы значительно ниже их рыночной стоимости. В-третьих, большинство лотов, включающие объекты недвижимости, продаются без обременений. Поэтому риски, связанные с их покупкой, практически отсутствуют.
Читатели могут возразить: наверняка самые интересные лоты «заточены» под конкретного победителя. Действительно, в некоторых случаях вас могут отстранить от участия. Точнее – признать поданную заявку не соответствующей требованиям аукционной документации по формальным причинам. Но происходит это нечасто, по крайней мере сейчас. Ведь система покупки имущества банкротов на электронных торгах появилась относительно недавно, а инвесторы только начинают понимать ее преимущества.
