Девелоперские «фишки»: никто не уходит с рынка

В текущей экономической обстановке девелоперы пока не видят причин сворачивать проекты строительства торговых центров. До сих пор никто не заявлял о приостановке строящихся или планируемых на ближайшее время объектов.

Гиганты

Под возведение объектов торговли в Петербурге сегодня отведено около 250 га земли. Больше всего торговых комплексов будет построено в Приморском районе: там должно появиться шесть объектов. На втором месте Красногвардейский район (четыре объекта), третье поделили между собой Московский, Выборгский, Фрунзенский и Невский районы (по три).

Наибольший объем ввода ожидается все-таки во Фрунзенском районе, который и так многие годы является лидером по обеспеченности торговыми площадями. Дело в том, что планируемый там мебельный центр «Мягкофф» станет одним из крупнейших среди всех заявленных в городе – это 140 тыс. кв. м.

«Еще три-пять лет назад основной прирост площадей приходился на масштабные, но вполне традиционные по формату торгово-развлекательные комплексы. Но в последние полтора-два года наметилась тенденция строительства специализированных торговых центров, чаще гипермаркетов, или объектов с необычными для петербургского рынка концепциями», – рассказал директор направления строительства торговых объектов компании STEP Александр Матеша.

Тенденция продолжает развиваться. Почти треть заявленных на 2015-2016 годы объектов или специализированные, или центры, помимо торговой функции имеющие на своих площадях какое-либо оригинальное наполнение. Здесь и аквапарки, и музеи, и даже образовательные центры. Последнее говорит о том, что только торговой и развлекательной функций для успеха предприятия становится уже недостаточно. Один из ярких примеров – ТРК «Адмирал». На его последнем этаже разместился интерактивный музей – модель старого Петербурга ручной работы, с двигающимися по улицам экипажами и прогуливающимися историческими персонажами.

Самый крупный торговый объект Петербурга запланирован в районе Пулково, вблизи КАД, – это сельскохозяйственный комплекс «Агрополис». В основу концепции проекта архитекторы заложили идею организации пространства в знаменитом парижском рынке Rungis, основная функция которого – обеспечение продуктами гостиниц и ресторанов мегаполиса. Петербургский аналог разместится на участке площадью около 150 га, а общая площадь всех построек составит более 300 тыс. кв. м. Снабжением отрасли петербургского общепита новый объект не ограничится: терминалы и торговые зоны комплекса в той или иной мере рассчитаны на обслуживание всего Северо-Западного региона. Объем инвестиций – более 15 млрд руб. Строительство первой очереди «Агрополиса» (40 тыс. кв. м) уже началось.

Там же, в Пулково, в будущем году должен быть сдан комплекс нового для Петербурга формата аутлет – множество собранных на одной площадке магазинов, торгующих брендовой одеждой, обувью и сопутствующими товарами по сниженным ценам. Проект Outlet Village Пулково разместится на площадке около 20 га. Американская компания Hines планировала, что это будет второй в России и первый в Петербурге аутлет (в 2012 году комплекс такого формата был построен в Москве). Однако уже к концу этого года компания «О’Кей» намерена закончить реконцепцию принадлежащего ей в Приморском районе ТРК «Подсолнух» – первым петербургским аутлетом, вероятнее всего, станет он.

Скромные размеры

Торговые центры площадью 6-12 тыс. кв. м на фоне комплексов «Мягкофф» или «Агрополис» далеко не гиганты. Тем не менее и они являются достаточно крупными объектами торговли. Таковых на ближайшие полтора-два года заявлено немного.

В Красногвардейском районе будет введен гипермаркет формата DIY (do it yourself – «сделай сам») «Метрика». Площадь 12 тыс. кв. м. Девелопер этого проекта, ООО «Стройбаза “Рыбинская”», в последние годы вводил минимум по два магазина в год, теперь же ограничился одним.

Известные петербургские и федеральные ритейлеры тоже сбавили обороты. Гипермаркет на улице Грибакиных строит «Лента», на Шуваловском проспекте – «О’Кей», в Каменке – «К-руока». Всего один магазин сети «Пятерочка» возводится на Сиреневом бульваре.

Снижение объемов ввода некоторыми девелоперами, такими как Стройбаза «Рыбинская», объясняется не только текущей экономической ситуацией. К 2014 году город был уже практически укомплектован крупными торговыми объектами (за исключением, конечно, самых новых районов). Зато ощущался явный недостаток магазинов шаговой доступности. И операторы рынка среагировали на спрос. Магазины такого формата начали открывать не только известные ритейлеры, но и новые игроки, пришедшие в Петербург из других регионов. Среди них сеть супермаркетов «Миксер», которая заявила сразу два небольших (1,2 тыс. кв. м) магазина во Фрунзенском районе. Три супермаркета (по 1,6 тыс. кв. м каждый) намерена открыть сеть «Елисей» – в Невском, Калининском и Приморском районах.

Торговая перестройка

Реконцепция крупных коммерческих комплексов – еще один тренд рынка на ближайшие годы.

По оценке Colliers International, около трети торговых центров Петербурга морально устарели и в той или иной степени нуждаются в реконцепции (перепланировке, ребрендинге, реконструкции или даже сносе под новое строительство). Особенно это относится к объектам, построенным в 1990-е годы, а также зданиям, за которыми исторически закрепилась торговая функция, – советским универмагам, дореволюционным гостиным дворам.

«Десять и более лет назад люди ездили в крупные торговые центры исключительно для шопинга, – поясняет руководитель Центра исследований и аналитики ГК “Бюллетень Недвижимости” Марина Чижкова. – В современные торговые центры девелоперы стараются заложить два, три и даже четыре вида использования: товары, развлечения, питание, спорт и пр.».

Собственно, процесс уже пошел. По словам управляющего директора NAI Becar Натальи Скаландис, наиболее яркие примеры – ТРК «Гранд Каньон» и ТРК «Академ-парк». Здания 1990-х были превращены в современные, оригинальные как в дизайне, так и в наполнении центры шопинга и проведения досуга. Такие случаи пока единичны, но, теряя прибыль в устаревающих комплексах, владельцы будут вынуждены вкладывать средства в реконцепцию. Иначе им не выдержать конкуренции.

С модернизацией ТРК, размещенных в исторических зданиях, дело обстоит сложнее. Большинство домов относятся к объектам культурного наследия, что усложняет или даже делает невозможным процесс реконструкции. Поэтому вряд ли можно ожидать серьезных изменений – не может быть речи о вмешательстве в первоначальный архитектурный облик, как было сделано с упомянутым «Академ-парком». Но по крайней мере изменение интерьеров, перепланировка во многих случаях возможны.

Примеры реновации исторических объектов торговли уже есть: созданная в универмаге «Пассаж» галерея бутиков или реконструированный торговый дом «С. Эсдерс и К. Схефальс» на набережной реки Мойки, ставший торговым комплексом «У Красного моста». Не исключено, что в обозримом будущем реконцепция коснется Большого Гостиного Двора. Компания Fort Group, один из совладельцев здания и крупнейший в Петербурге девелопер, специализирующийся на торговом строительстве, уже давно планирует обустроить внутреннее пространство универмага для более эффективного его использования. Однако пока Fort Group не удается найти общий язык с совладельцами.

Ложка дегтя

«В ближайшие два-три года объемы строительства новых торговых объектов в нашем городе останутся на этом же уровне и вряд ли превысят отметку 200 тысяч “квадратов” ежегодно», – отмечает Александр Матеша.

Затем можно ожидать снижения активности в строительстве торговых объектов. Начатые или уже заявленные проекты девелоперы постараются довести. А вот станут ли заявлять новые, зависит от «поведения» рубля. Прежде всего это касается международных компаний. Потому что, как выразился в беседе с корреспондентом БН региональный директор EKE Group Андрей Хитров, «прибыль мы получаем в рублях, а перед акционерами приходится отчитываться в евро».

Специализированные торговые и развлекательные объекты площадью от 10 тыс. кв. м со сроком ввода в 2015-2016 годах

Источник: компания STEP

Текст: Вячеслав Березниченко    Фото: Алексей Александронок