На первый взгляд может показаться, что жилье со свободной планировкой дает свободу для самых новаторских и смелых дизайнерских решений. Но на практике покупатель такой квартиры может столкнуться с серьезными проблемами. К примеру, техническую документацию на нее придется оформлять дважды.
Иллюзия выбора
Квартира со свободной планировкой – это жилье с минимальным количеством несущих стен, в котором частично или полностью отсутствуют межкомнатные перегородки. То есть покупатель может самостоятельно определять количество комнат и их метраж. Как утверждает президент Группы компаний «АРИН» Андрей Тетыш, сегодня квартиры со свободной планировкой предлагают прежде всего в новостройках бизнес-класса и элитных домах. «Бóльшая часть квартир там сдается без внутренних перегородок. Покупатели приглашают дизайнеров, которые создают интерьер под предпочтения клиента», – пояснил он. А вот в жилье эконом-класса квартиры со свободными планировками практически не встречаются. «В новостройках массового сегмента такие предложения единичны – свободные планировки у покупателей попросту не востребованы», – говорит руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Евгения Литвинова.
Затраты на услуги дизайнера, перепланировку, отделку и необходимые согласования иногда сопоставимы со стоимостью самой квартиры. По самым скромным подсчетам, ее ремонт обойдется как минимум в 50 тыс. руб. за кв. м. Поэтому жилье без внутренних стен популярно лишь у состоятельных покупателей и массовым явлением на первичном рынке недвижимости оно так и не стало.
Затраты на обустройство и ремонт квартиры со свободной планировкой порой сопоставимы с ее стоимостью. Работы обойдутся минимум в 50 тыс. руб. за «квадрат»
«Юридического понятия “свободная планировка” не существует. У законодателей отношение к этому виду жилья неоднозначно – фактически эти квартиры являются недостроем», – говорит Андрей Тетыш.
По словам эксперта, в ближайшие годы их доля, скорее всего, будет снижаться. Да и отношение покупателей к свободным планировкам меняется: многие просто не хотят тратить время, силы и деньги на ремонт.
Закон запрещает менять функциональное назначение кухни, расположение санузла и вентиляционных блоков. В том числе – в квартирах со свободными планировками
Предлагающие данный формат застройщики обещают покупателям, что те смогут создать свою индивидуальную квартиру, не похожую на другие. Отчасти это так – отсутствие перегородок иногда дает возможность воплотить в жизнь новаторские дизайнерские задумки. К примеру, запроектировать сразу две кухни, объединить коридор со спальней или вовсе не ставить в квартире перегородки, превратив ее в огромную студию.
Но воплощение самых смелых идей покупателей и дизайнеров серьезно ограничено законодательством. К примеру, запрещено менять функциональное назначение кухни, расположение санузла, объединять балкон или лоджию с жилой площадью, менять расположение вентиляционных блоков и т. п.
Двойная работа
Разрешение на строительство жилого дома оформляется на основе утвержденного проекта, который содержит планы всех помещений будущего здания. Запроектировать квартиры, в которых не будет комнат, весьма проблематично – скорее всего, такой проект попросту не удастся согласовать. Поэтому в жилье со свободной планировкой обычно выделяется покомнатное пространство – согласно плану. «Покупатель должен отдавать себе отчет в том, что в каждой квартире есть своя планировка, определенная в проекте здания. И там четко размечены жилые комнаты, санузел, кухня, вспомогательные помещения. Если дольщик захочет сделать квартиру “под себя”, а не в соответствии с планом БТИ, это будет считаться обычной перепланировкой и потребует соответствующих согласований», – говорит директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
В редких случаях вся квартира обозначается в плане БТИ как единое помещение – с выделенными зонами только для кухни и санузла. Возведение межкомнатных стен и в этом случае также потребует согласований.
Главная трудность для покупателей квартир со свободной планировкой состоит в том, что после ввода дома в эксплуатацию им приходится дважды оформлять техническую документацию на нее. Когда строительство здания завершено, БТИ проводит обмер всех помещений дома, в том числе – квартир и комнат в них, фиксируя фактическую площадь. Потом здание вводят в эксплуатацию, а квартиры в нем передают покупателям. Далее, как объясняет нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, покупатель обращается в БТИ для оформления технического паспорта квартиры. Только после того как гражданин получит техпаспорт, можно пойти в проектную организацию и заказать проект перепланировки.
После ввода дома в эксплуатацию покупателям приходится дважды оформлять техническую документацию на жилье со свободной планировкой
Как оформить перепланировку квартиры? Чтобы получить «добро» на проведение работ, в районный многофункциональный центр (МФЦ) надо представить сам проект переустройства и копию свидетельства о регистрации права собственности. На согласование проекта перепланировки отводится 45 дней. После проведения работ специалист БТИ осматривает объект и фиксирует произведенные изменения. Затем документы снова передаются в МФЦ, после чего межведомственная комиссия при администрации района, в котором находится квартира, принимает решение о легализации перепланировки. Далее БТИ оформляет новый технический паспорт.
Как рассказали БН в компаниях, специализирующихся на ремонте и дизайне, стоимость создания проекта переустройства квартиры обойдется минимум в 100 тыс. руб.
Впрочем, некоторые покупатели предпочитают вовсе не оформлять проведенные работы. Тем более что в случае необходимости изменения можно согласовать «задним числом» через суд. «В соответствии с 29-й статьей Жилищного кодекса РФ, работы по уже проведенному переустройству можно узаконить через суд, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан. Но даже при наличии положительного заключения строительно-технической экспертизы суд в иске может отказать – если установит, что собственник помещения изначально не обращался за согласованием перепланировки», – говорит старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова.
Некоторые покупатели квартир предпочитают не оформлять проведенные работы. В случае необходимости изменения можно согласовать «задним числом», через суд
Подведем итоги. Покупая квартиру со свободной планировкой, многие хотят создать жилье своей мечты. Но по факту их дизайнерские фантазии могут натолкнуться на законодательные ограничения. К тому же чтобы узаконить перепланировку, приходится дважды оформлять всю техническую документацию.
Приобретать такое жилье стóит, если есть время и средства на обустройство квартиры. В остальных случаях покупать такую недвижимость нет особого смысла – ведь сейчас на первичном рынке довольно неплохой выбор планировок на любой вкус.
