Еще не так давно крупные проекты комплексного освоения территорий (более чем на полмиллиона «квадратов» жилья) появлялись на рынке достаточно редко – далеко не каждый год. И начало строительства любого из них являлось событием – можно вспомнить торжественные церемонии закладки первых камней – с участием высокопоставленных чиновников – в основание «Северной долины», «Балтийской жемчужины» и «Триумф-парка». Сейчас на былой ажиотаж рассчитывать уже не приходится.
На низком старте
Самый громкий анонс этой осени, без сомнения, – у компании «ЦДС». Застройщик заявил о грядущем в 2015 году начале строительства жилого микрорайона под рабочим названием «Нева-сити» в Новосаратовке (Всеволожский район Ленинградской области). Здесь более уместно говорить именно о новом городе, поскольку девелопер планирует возвести за 25 лет аж 4,6 млн кв. м жилья, рассчитанных на проживание 114 тысяч человек (для сравнения: в самом большом городе Ленобласти, Гатчине, – менее 100 тысяч).
Компания «Пантикапей» реанимировала свой старый проект под названием «Евроград» по возведению 700 тыс. кв. м жилья на участке в 52 га между Приозерским и Выборгским шоссе. Первое упоминание о нем появилось еще в 2007 году, затем много лет было затишье – компания не могла оформить разрешительную документацию. В минувшем октябре администрация Бугровского сельского поселения наконец согласовала проект планировки территории (ППТ) города-спутника. И тем самым дала «зеленый свет» застройщикам, уже купившим у «Пантикапея» земельные участки, на начало строительства первых объектов (в частности, это компании Normann, Hansa Group и «ИПС»).
Город-спутник «Южный», рассчитанный на проживание 134 тысяч человек, планируется построить в Пушкинском районе по обе стороны от Киевского шоссе. К 2028 году на площади более 2 тыс. га предполагается возвести около 4,3 млн кв. м недвижимости
Также в будущем году компания «Старт Девелопмент» планирует начать реализацию еще одного мегапроекта, имя его уже давно на слуху – это город-спутник «Южный» на 4,5 млн кв. м жилья, с населением порядка 100 тысяч.
Таким образом, через пару десятков лет на границе города и области могут появиться сразу три города-спутника, два из них будут крупнее любого из областных райцентров.
Отметим еще два проекта-миллионника, строительство которых уже началось в третьем-четвертом кварталах нынешнего года – ЖК «Чистое небо» в Каменке и «Солнечный город» близ Сосновой Поляны. Оба реализует компания Setl City, и в совокупности они рассчитаны на 2,7 млн кв. м жилья. При этом ЖК «Солнечный город» – это составная часть мегапроекта «Ново-Сергиево»: застройку 380 га бывших сельскохозяйственных земель инвестор, УК «Сателлит девелопмент», анонсировал еще три года назад. Помимо Setl City довольно большой участок площадью 84 га здесь приобрел «КВС». Этот застройщик планирует в будущем году начать возведение микрорайона на полмиллиона «квадратов» жилья. Впрочем, земли, принадлежащие «Сателлит девелопменту», находятся настолько близко к уже давно сложившимся кварталам, что говорить о городах-спутниках в данном случае не приходится.
Определенности нет
Отметим, что работа над этими проектами-миллионниками ведется в условиях нестабильности экономической ситуации в целом и неясности перспектив дальнейшего развития петербургского рынка жилья в частности. Пока на городской первичке наблюдается видимость ценового роста, но многие эксперты предрекают если не обвал, то, во всяком случае, длительную рецессию, сходную с кризисным периодом 2008-2010-х. К этим прогнозам можно относиться по-разному, но все же риск для девелоперов имеется. Попробуем разобраться, насколько он велик.
Перспективы ряда вышеперечисленных проектов далеко не очевидны. Например, стратегически важный для Петербурга город-спутник «Южный» в настоящее время находится в некоем «зависшем» состоянии. Для того чтобы заинтересовать строительный бизнес («Старт Девелопмент» является стратегическим инвестором и самостоятельно ничего возводить не собирается), пришлось корректировать Генеральный план и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Но поправки окончательно все еще не утверждены. Так что начало реализации проекта вполне может быть отложено (сейчас это осень 2015 года).
Город-спутник «Южный» должен появиться на границе Петербурга и области к 2028 году. На реализацию проекта предполагается потратить около 180 млрд руб.
То же самое касается и «Еврограда»: хотя муниципалы ППТ и одобрили, но областным властям этот документ не сильно понравился. Чиновники заявили, что планировочная документация противоречит региональным градостроительным нормативам, в частности, по высотным параметрам (запроектированы 16-этажные дома при разрешенном максимуме в 12 этажей). Возможные судебные разбирательства могут вновь отсрочить и так затянувшийся выход застройщиков-партнеров «Пантикапея» на стройплощадку.
Только половина
Вообще, требующие длительной подготовки масштабные проекты в Петербурге довольно часто пребывали в статусе «перспективных» в течение многих лет. А иногда до реализации и вовсе дело не доходило. Вспомним наш обзор десятка мегапроектов, опубликованный БН чуть более двух лет назад, где мы пытались определить, у каких застройщиков больше всего шансов выйти на рынок в ближайшие годы.
Сейчас можно подвести некоторые итоги. Три из десяти проектов – город-спутник «Южный», жилмассив на намывных территориях под Сестрорецком и микрорайон «Пулковские высоты» на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе – по-прежнему на «бумажной» стадии и пока о начале их строительства речи не идет. Еще у одного проекта КОТ в Петергофе, который планировало реализовать ООО «Комета», перспективы довольно туманные.
ЖК «Солнечный город» строится на участке площадью 185 га в Красносельском районе города рядом с платформой Володарская. Здесь через 15 лет должно появиться около 1,4 млн кв. м жилья вместе со всей сопутствующей инфраструктурой
Два мегапроекта развиваются, но пока не слишком активно – это вышеупомянутое «Ново-Сергиево» и микрорайон «На Царскосельских холмах», где предполагается возвести около 1,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Последний реализует компания «Центр развития», пока у нее застройщиками приобретено лишь три участка. Строительство на двух пятнах – это ЖК «Царский двор» («Лидер групп») и «Трио» («Петротрест») – уже близится к завершению. Еще на одном компания «Патриот-Нева» возведет ЖК «Пушгород», он в ноябре выведен на рынок.
Недавно по соседству с этой территорией открылся конгрессно-выставочный центр «Экспофорум». Видимо, с расчетом на повышение интереса застройщиков «Центр развития» выставил на торги еще четыре участка под жилую застройку. Но даже с учетом этого в работе окажутся лишь около 10 га из имеющихся у ленд-девелопера 315 га – капля в море.
Но есть и весьма удачные проекты, где строительство идет полным ходом. В первую очередь это бывшие территории компании «ЛЭК» в Парголово. Активно осваиваются принадлежащие Setl Group 30 га в Мурино. Растет вширь и ввысь жилой квартал в поселке Новоселье рядом с КАД (реализуется УК «Новоселье: городские кварталы» совместно со «Строительным трестом»). То же самое можно сказать про масштабный ЖК «Новоорловский» («ЮИТ») в Приморском районе города.
Таких вполне благополучных мегапроектов в общей сложности (если считать вместе с «Ново-Сергиево») получилось пять. То есть половина из тех десяти, что вошли в наш перечень двухлетней давности.
Минимальный риск
Много это или мало? Участники рынка склоняются к тому, что это довольно хороший показатель и на большее вряд ли можно было рассчитывать.
«Крупные проекты быстро не рождаются. Это длительный процесс – от появления участка в земельном банке (чаще всего – нескольких участков, которые потом объединяются в один проект) до открытия продаж проходят годы. Необходимо решить множество вопросов с землей, инженерией, получением градостроительной документации и пр.», – говорит генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская недвижимость”» Олег Пашин.
Согласование градостроительной документации – процесс очень длительный, особенно для городов-спутников, а потому многие ленд-девелоперы смогли завершить всю предварительную бумажную работу только сейчас.
Проект «Нева-сити» предусматривает строительство в Новосаратовке 4,6 млн кв. м жилья на участке площадью 452 га. Город-спутник рассчитан на проживание 114 тысяч человек
«Все эти проекты родились сразу после того, как рынок прошел «дно» кризиса 2008-2010 годов. С тех пор девелоперы заработали капитал, получили необходимые ресурсы, которые теперь им позволяют замахнуться на действительно большие дела. Ну а то, что активность застройщиков смещается все дальше в область, тоже закономерно. Ведь незастроенных участков, интересных бизнесу, больше не становится», – поясняет президент ГК «АРИН» Андрей Тетыш.
Таким образом, старт строительства новых городов-спутников в 2014-2015-х, даже, казалось бы, в не самое подходящее время, вполне закономерен.
«Для нашей компании проект “Нева-Сити” – это плановый вывод, над которым мы работали в течение долгого времени. Наша компания участвовала в формировании генплана территории, мы прошли внушительное количество согласований и на текущий момент, когда все формальности выполнены, мы озвучили результат. Тот факт, что вывод проекта совпал с нестабильностью макроэкономической ситуации, – не более чем совпадение», – утверждает руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
Некоторые эксперты настаивают на том, что новые крупные проекты не следует называть «спутниками», а вернее было бы говорить о начале формирования полноценной агломерации, причем преимущественно мало- и среднеэтажной, без высоток – за исключением «Нева-Сити», где все же запроектированы 30-этажные доминанты. Стремление областных чиновников понизить этажность «Еврограда» вполне вписывается в эту тенденцию. Кстати, именно по такому принципу росли европейские города в 1980-90-е годы. Большинство населения в них живет именно в малоэтажных пригородах: селиться в центре мегаполиса могут обычно лишь состоятельные люди, а высотные многоэтажки на окраинах – чаще всего прибежище малообеспеченных мигрантов.
«Нева-сити» – самый крупный на сегодня проект, который планируется реализовать силами одного застройщика. На это «ЦДС» сам себе отвел 25 лет и 240 млрд руб.
Впрочем, часть аналитиков скептически относится к планам застройщиков поселить как минимум 200 тысяч человек на значительном расстоянии от мегаполиса. «Пока вызывает сомнение, будут ли эти проекты пользоваться столь высоким спросом, чтобы девелоперы были заинтересованы реализовать их до конца. Все-таки заявленные локации у большинства из них не самые лучшие. Не совсем понятно, как будут решены вопросы транспортной доступности новых кварталов, обеспечения их медицинскими учреждениями и торгово-развлекательной инфраструктурой. Многое будет зависеть от цен на жилье: низкая стоимость квартир способна замаскировать недостатки», – уверена руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.
Что касается рисков для покупателей квартир в проектах-миллионниках, то они не выше, чем при покупке жилья в небольших комплексах.
«Крупные объекты выводятся всегда очередями и разрешительную документацию застройщики тоже получают поэтапно. И если ситуация со спросом меняется в ту или иную сторону, грамотный девелопер корректирует объемы выхода в своем проекте», – подчеркивает Олег Пашин.
Получается, что при критическом падении спроса девелопер просто «заморозит» дальнейшие очереди мегапроекта. И тогда главным неудобством для покупателей жилья в пилотных корпусах станет отсутствие инфраструктуры в шаговой доступности, ведь школы, детсады и дороги строятся обычно в последнюю очередь. Впрочем, многим из тех, кто приобрел квартиру на границе Петербурга и Ленобласти, к этому не привыкать.
