Пару недель назад в московских СМИ появились сообщения о второй волне ажиотажа, захлестнувшего столичный рынок недвижимости, которая, по оценке некоторых авторов, может оказаться круче зимне-весеннего пика спроса. Затем весьма позитивные отчеты о всплеске продаж стали поступать и от петербургских застройщиков. Попытаемся разобраться, что происходит на рынке строящегося жилья.
Оживление или ажиотаж?
Мы опросили крупнейших игроков первичного рынка недвижимости о развитии ситуации. Ответившие на запрос разделились на две группы. Первые говорят о небывалом подъеме покупательской активности в октябре и весьма оптимистично смотрят в будущее. «2300 сделок на первичном рынке в месяц – абсолютный рекорд для нашей компании и для рынка строящейся недвижимости нашего региона, – говорит генеральный директор компании «ЦРП “Петербургская Недвижимость”» Олег Пашин. – Так, в сентябре 2014 года объем наших продаж составил 2,1 тысячи квартир в новостройках, а в пиковые месяцы в начале года – в феврале, марте и апреле – 2,0 тысячи». То есть осенние показатели превысили весенние на 15%.
Об аналогичных результатах второго месяца осени говорит и генеральный директор «Полис Групп» Ольга Петряшова. «Даже по сравнению с февралем и мартом в октябре в нашей компании был отмечен рост продаж на 15%. К середине ноября спрос не снизился, так что в декабре мы рассчитываем на пик продаж», – прогнозирует собеседница.
С августа отмечают подъем покупательской активности также в компании «Главстрой-СПб». Как сообщил коммерческий директор компании Алексей Гусев, в октябре было реализовано 720 квартир, что на 17% больше, чем в сентябре, и на 5% – чем в марте. Вторая волна ажиотажного спроса, таким образом, для «Главстроя-СПб» тоже оказалась выше первой, хотя и ненамного.
Эксперты второй группы более осторожны в оценках. Они ушли от сопоставления октября с мартом, уточнив, что взрывного роста продаж, как весной, уже нет. Но отметили положительную динамику осенних продаж на фоне летнего падения. В компании «ЦДС» сообщили, что в октябрьские показатели существенно (на 25%) превысили сентябрьские, которые, в свою очередь, были лучше летних. В «Ленстройтресте» объем реализации строящихся квартир к середине осени вырос на 15% по сравнению с летним периодом. В NAI Becar также отмечают всплеск покупательского интереса, но говорят о росте продаж примерно на 10% к летним месяцам.
Данные, аккумулированные в базе Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», также являются индикатором активности покупательского спроса на рынке. Специалисты Центра могут судить о настроениях покупателей по количеству первичных обращений граждан в поисках жилья на портал BN.ru. В период ажиотажа – с конца января по апрель – было зафиксировано от 77 до 87 тысяч обращений в неделю. Затем в июне-августе активность клиентов снизилась до 39-60 тысяч. С середины октября до середины ноября количество первичных обращений вновь подросло до 66-75 тысяч. Но, как видим, до пиковых весенних значений пока далеко. Более того, покупательская активность не отличается от ноября прошлого года, когда в среднем фиксировалось 76 тысяч новых обращений в неделю.
Другими словами, оживление налицо, но ни о каком беспрецедентном спросе речи все-таки нет. Так что же происходит на рынке недвижимости? Суммировав мнения экспертов, мы сформулировали несколько версий.
Версия первая: последний пароксизм инвестиций
Большинство опрошенных участников рынка и аналитиков сходятся во мнении, что главная причина прилива энтузиазма покупателей осталась ровно той же, что и полгода назад. Все дело в желании спасти накопления от растущей инфляции на фоне очередного витка ослабления отечественной валюты. «Насчет ажиотажа я бы не был так категоричен. Его нет. Есть небольшая активизация спроса со стороны тех людей, которые опоздали перевести свои рублевые накопления в евро или доллары», – утверждает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.
Участники рынка с экспертом согласны. «Существенное снижение курса рубля относительно иностранных валют вынуждают россиян вкладывать денежные средства в покупку жилья. Потому в настоящий момент мы отмечаем всплеск спроса на первичном рынке недвижимости», – констатирует директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.
Версия вторая: предложение, от которого нельзя отказаться
Рост продаж, предполагают собеседники, во многом обусловлен небывалым притоком нового предложения в массовом сегменте жилья. Как известно, на старте застройщик предлагает наиболее привлекательную цену, о чем прекрасно осведомлены наиболее грамотные покупатели. «В нашем случае активизация продаж связана не только с ажиотажными настроениями населения, но и с выводом на рынок в конце октября четвертой очереди ЖК “Новый Оккервиль”. Мы поддержали начало реализации наших объектов специально разработанными акциями», – рассказывает начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Таких «премьер», сопровождавшихся маркетинговой и рекламной поддержкой, по осени случилось немало. «Только за первую половину ноября были открыты продажи в 12 проектах, половина из которых – очереди уже строящихся жилых комплексов, а остальные – новые комплексы. В том числе и довольно масштабные, как UltraCity от «Северного города» и «Алые паруса» от Setl City», – говорит руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова. По ее словам, перепроизводство – налицо, особенно в не слишком привлекательных локациях.
Возможно, последний месяц осени окажется продуктивнее октября, когда были открыты продажи в 15 проектах. Всего, по информации, имеющейся у Ольги Романовой, с начала года до 20 ноября было выведено в продажу 165 новых объектов и очередей – более 4,5 млн кв. м строящегося жилья (это только в Петербурге и ближайшем областном поясе). Что является беспрецедентным показателем для петербургского рынка недвижимости.
Версия третья: сезонное обострение
Характерно, что эксперты из второй – более скептически настроенной – группы видят в происходящем на рынке не возвращение ажиотажа, а традиционное осеннее оживление после «сонных» летних месяцев. «Не думаю, что рост продаж связан с новым всплеском инвестиционных покупок. Все же в первом полугодии отложенный спрос в значительной мере был удовлетворен, а накопить новые сбережения менее чем за полгода могут немногие. На мой взгляд, это сезонное явление», – комментирует руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «ЦДС» Станислав Жигунов.
По мнению сторонников этой версии, впереди рынок ждет ровная зима с затяжной стагнацией в период длинных новогодних каникул. К весне покупатель, как и обычно, потянется в отделы продаж.
Наша версия: в режиме дифференциации
Скорее всего, на рынке проявляются все упомянутые выше тенденции: и обычное осеннее оживление, и активизация граждан, желающих «спрятать» рубли в недвижимость, и приток клиентов, привлеченных новыми предложениями. Обусловленное совокупностью причин оживление накладывается на особый подход покупателей, тщательно выбирающих, куда нести свои накопления. В этом негласном конкурсе выигрывают застройщики с известным брендом и хорошей историей. «Анализ показывает, что спрос перераспределяется, смещаясь в сторону крупных компаний, имеющих более высокую степень надежности в глазах покупателей. Эта тенденция наметилась два-три месяца назад, в первой половине года такого не было», – подтверждает Алексей Гусев.
В фаворе оказываются также компании, предлагающие наиболее востребованный товар – небольшие квартиры-студии и «однушки» по невысокой цене. Как правило, такие предложения встречаются на старте продаж в домах, которые возводятся в рамках крупных проектов на окраине Петербурга и на землях Ленобласти.
Версия дифференциации многое объясняет. Например, почему одни компании перекрыли в октябре собственные весенние рекорды, а другие – только приподнялись после летнего спада продаж. Или почему одни застройщики подняли цены с начала года, а другим для удержания продаж на стабильном уровне приходится прибегать к маркетинговым ухищрениям и предлагать новые скидки. У первых действительно есть повод для эйфории по поводу второй волны ажиотажного спроса, которая «круче первой». Другие трактуют ситуацию как временный локальный всплеск спроса. Как подчеркивает Сергей Бобашев, картина на рынке в целом «ровненькая, но отнюдь не радужная». Впереди первичку, вероятнее всего, ждет успокоение спроса, снижение объема продаж и привычное новогоднее затишье.
