Застройщику неважно, сколько зарабатывает покупатель, берущий квартиру в рассрочку. Ведь если клиент прекратит выплаты до полного погашения долга, квартиру на него так и не оформят.
Рассрочка – альтернатива ипотеке
Застройщик, предоставляющий клиентам возможность приобрести жилье в рассрочку либо ипотеку, получает преимущества перед конкурентом, реализующим квартиры только со стопроцентной оплатой. Ведь оба инструмента позволяют покупателю квартиры не ждать, пока накопится полная сумма на покупку жилья.
При стабильном спросе максимальные сроки предоставления рассрочки обычно ограничиваются тремя-пятью годами. Не устраивает – бери ипотеку.
В периоды ухудшения макроэкономической обстановки поток клиентов уменьшается, а банки процентные ставки по ипотеке повышают. Соответственно, строительным компаниям становится выгодно запускать программы продаж с длительной рассрочкой – до семи-десяти лет.
Ипотека: кого не приглашать в созаемщики?Чем большее число созаемщиков участвует в ипотечной сделке, тем выше риск ее срыва. Зато в складчину >>Правда, такие действия могут себе позволить лишь девелоперы, располагающие избытком оборотных средств. Существенной же части игроков строительного рынка долгосрочные рассрочки не по карману. Они сами берут кредиты у банков либо пускают в ход «живые» деньги дольщиков. Получается, что наличие длительных рассрочек при стагнации является косвенной гарантией надежности застройщиков.
Отметим, что и аккредитация банком строительной компании является признаком, по которому можно судить о ее надежности. Ведь банк всегда проводит всестороннюю проверку.
Однако в случае банкротства застройщика заемщик все равно остается должен банку непогашенную часть кредита. Поэтому полную защиту клиента аккредитация не гарантирует.
При этом россияне обычно берут ипотечный кредит на 15 лет, а гасят его досрочно – за семь-десять. Таким образом, в неблагоприятные макроэкономические периоды оба инструмента по срокам кредитования кардинально не отличаются. И вопрос, чем отличается рассрочка от ипотеки, сегодня еще более актуален.
Маркетинговое лукавство
Не следует надеяться, что строительная компания позволит жильцу растягивать выплаты в рассрочку на время, которое существенно превышает срок строительства дома, безвозмездно.
Иногда начисляемые процентные ставки указываются открыто, иногда их маскируют. И сотрудник отдела продаж просто называет клиенту завышенную стоимость квартиры. То есть зачастую объявления, будто строитель дает длительную беспроцентную рассрочку, являются не более чем маркетинговой хитростью.
Беспроцентные рассрочки на рынке тоже встречаются. Но лишь краткосрочные. Обычно на период до сдачи дома в эксплуатацию. Впрочем, даже в таком варианте покупателя ждут финансовые потери: он лишается скидок, предоставляемых большинством строительных компаний при единовременной оплате.
Уточним: если у строителя возникают трудности с продажами, такие скидки могут достигать 20% от объявленной цены. И в большинстве случаев заемщик ипотеки может на них претендовать.
Следует помнить, что банки перечисляют платеж по ипотеке строителям исключительно после регистрации договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре. Но отдельные строительные компании требуют с частного лица часть платежа до заключения ДДУ. И тогда платеж де-юре перестает быть единовременным. Что для застройщика служит поводом для отказа в скидке.
При знакомстве с договорами ипотеки и рассрочки особое внимание следует уделить разделам о штрафных санкциях
Обойдемся без банка?
Гадать «Ипотека или рассрочка – что лучше» – неразумно. У обеих схем есть свои плюсы и минусы.
В целом получение ипотечного кредита – занятие трудозатратное. Например, кредитор требует представить объемистый пакет документов: удостоверяющих личность и подтверждающих информацию о занятости, текущих обязательствах…
Когда появилась ипотека «по двум документам», многие заемщики стали выбирать этот продукт, несмотря на более высокие процентные ставки. Лишь бы избавиться от необходимости собирать множество справок. Рассрочка же изначально оказалась освобождена от бюрократических хлопот. Обычно строительная компания лишь предлагает клиенту подписать ряд обязательств.
Кроме того, при ипотеке процесс сбора документов, подачи и одобрения заявки растягивается на срок до двух месяцев. Рассрочка же оформляется за день. То есть обе услуги различаются для покупателя и по сложности.
Кстати, подача заявки на ипотеку не гарантирует претенденту получение кредита. Может выясниться, что испорчена кредитная история или, скажем, в предоставляемые документы вкрались ошибки. Иначе говоря, рассрочка может быть доступна именно тем гражданам, кому банк заведомо откажет в ипотеке.
При рассрочке не потребуется страхование как объекта недвижимости, так и клиента. При ипотеке дополнительные страховые расходы неизбежны
Наконец, банк лимитирует размер кредита – исходя из доходов заемщика (если это не ипотека «по двум документам»). Застройщика же не интересует размер доходов клиента. Верхняя планка по стоимости приобретаемого объекта отсутствует.
Ответный ход
Ранее среди преимуществ ипотеки специалисты обязательно называли небольшой размер первоначального взноса. А при предоставлении рассрочки строители требовали с клиента не менее 30, а то и 50% от стоимости квартиры в качестве первого платежа.
Но, с одной стороны, банки стали прохладно относиться к кредитованию жилья с низким (7-10%) первым взносом. С другой – застройщики постепенно пересмотрели свои требования. И когда необходимо поддержать продажи, они уже готовы давать рассрочку с символическим (3%) или даже нулевым взносом.
Хотя ряд явных преимуществ ипотека перед рассрочкой имеет.
Рассрочка – как инструмент – применяется только на первичном рынке. Кроме того, эта услуга привязывается к конкретным объектам недвижимости. Так, вполне возможна ситуация, когда застройщик предоставляет рассрочку только в части своих жилых комплексов.
Ипотечный заемщик гораздо более свободен в своих предпочтениях. Он волен выбирать из квартир нескольких застройщиков. Или – купить вторичное жилье.
Рассрочка на короткий срок имеет дополнительный минус – высокий по сравнению со средними доходами россиян размер ежемесячного платежа. И такой способ расчетов оказывается удобен прежде всего гражданам, ожидающим в ближайшее время поступления солидной суммы. К примеру, тем, кто после вселения в новую квартиру собирается продать старую. Или тем, кто ждет закрытия срочного депозита.
При этом если старую квартиру не удалось продать в запланированный срок, иногда вынужденно используется схема «рассрочка плюс ипотека».
Если экспозиция прежней квартиры затягивается, покупатель берет ипотеку, а ранее внесенные платежи по рассрочке банк засчитывает в качестве первоначального взноса. Банки к таким клиентам – как уже имеющим опыт регулярных выплат – относятся благосклонно.
Основное же отличие рассрочки от ипотеки заключается в том, что строительная компания до полного погашения рассрочки не оформит жилье в собственность клиента. Жилец не сможет зарегистрироваться по данному адресу и будет проживать в квартире на основании только акта о вселении.
А это накладывает определенные неудобства. Неофициальный владелец не сможет жилье продать. Определенные трудности ожидают его при регистрации в местной поликлинике или устройстве детей в школу.
Можно констатировать, что оба продукта постепенно становятся похожими. Впрочем, определенные различия сохраняются. Благодаря этим различиям для покупателей с доходами выше среднего более удобным инструментом оказывается рассрочка. Но поскольку таких граждан не так уж много, основной объем сделок проходит с привлечением ипотечных займов.
