Очевидно, что в условиях экономических санкций, падения рубля, ухода многих европейских компаний с российского рынка спрос на помещения в объектах коммерческой недвижимости снизился. В итоге девелоперы начали осваивать новый сегмент – жилье.
Размер имеет значение
Наиболее приемлемый инструмент реализации проектов строительства коммерческой недвижимости – заемные средства по принципу проектного финансирования. Но в условиях кризиса обслуживание такого долга девелоперам в подавляющем большинстве случаев не потянуть.
«Надо понимать, что проекты строительства коммерческой недвижимости долго окупаются – это “длинные деньги”. А вот жилье – это “деньги короткие”: большинство квартир при условии правильного выбора локации и грамотного маркетинга продается еще на стадии строительства. Поэтому вернуть долг банку намного легче», – говорит управляющий директор, вице-президент ОАО «Банк ВТБ» Александр Ольховский.
Впрочем, все это касается точечной или квартальной жилой застройки. Другое дело – проекты комплексного освоения территорий (КОТ). «Они тоже являются “долгоиграющими”, так как застройщикам приходится заниматься транспортной, социальной инфраструктурой, что занимает время и стоит денег. Поэтому и с КОТами в условиях кризиса девелоперам будет непросто», – считает эксперт.
Первые ласточки
Финская компания ЕКЕ Group, реализовавшая проект одного из наиболее качественных бизнес-центров в Петербурге («Пулково Скай»), приступила к строительству жилого комплекса на 18-й линии Васильевского острова. Участок площадью 1 га расположен на территории, ранее принадлежавшей заводу «Эскалатор».
Следом за ЕКЕ Group рынок жилищного строительства начала осваивать российская УК «Теорема». Один из лидеров девелопмента в сегменте коммерческого строительства в конце лета получил разрешение на возведение пяти жилых 14-этажных зданий на улице Жукова в Полюстрово (проект ЖК «Пять звезд», участок площадью 2,5 га).
Можно выделить три основных причины, заставляющих девелоперов офисной (или вообще коммерческой) недвижимости осваивать рынок жилья.
Первая – очевидный спад роста экономики. Он влияет на снижение потребности в офисных объектах.
Вторая – желание «выжить» в условиях кризиса, для чего необходимо расширять бизнес и занимать новые ниши. «И рынок нового жилья для этого прекрасно подходит, ибо подразумевает более простое оформление прав на участок и застройку, чем под коммерческую недвижимость», – считает директор Центра стратегического консалтинга, вице-президент Всероссийской ассоциации приватизируемых и частных предприятий Егор Клопенко.
И третья – рынок жилой недвижимости по определению больше, чем офисной. И даже в случае глубокого кризиса он пострадает позже.
По мнению регионального директора финской компании EKE Group Андрея Хитрова, европейские компании сворачивают «долгоиграющие» российские проекты потому, что с местными подрядчиками, а затем с арендаторами им приходится рассчитываться в рублях, а со своими акционерами – в евро.
«Пока рубль не станет снова стабильным, девелоперы не пойдут в долго окупающиеся проекты, – рассказал БН Андрей Хитров. – Окупаемость качественного бизнес-центра составляет около десяти лет (с учетом первых трех лет, затраченных на процесс проектирования согласований). Зато жилье, если строить умело, можно окупить за пять лет. Это менее рискованный сегмент для наших акционеров».
Иные в оппозиции
Впрочем, не все девелоперы разделяют точку зрения упомянутых выше экспертов. В частности, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин (один из лидеров рынка офисной недвижимости) вообще не верит в слово «кризис».
«Жилье и коммерческая недвижимость – два разных сегмента бизнеса с точки зрения прибыли, – говорит Дмитрий Золин. – Жилье дает возможность быстро вернуть деньги. И понятно, что многие в этом находят для себя главное преимущество. Офисная недвижимость может окупаться в два раза дольше. Однако потом приносит стабильный доход долгие годы».
Оптимистично настроенные застройщики не собираются отказываться от ранее выбранной стратегии развития бизнеса. При этом намерены не только заявлять новые проекты, но и реконструировать уже имеющиеся объекты для повышения качества существующих зданий.
Если кризис не будет тянуться слишком долго, то именно они первыми выведут на рынок свои предложения. А, как известно, кто вышел на рынок первым, тому принадлежит его львиная доля.
