В рейтинге городских территорий, формируемом специалистами Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», Красное Село занимает предпоследнее место по цене «квадрата» выставленного на продажу жилья (76,1 тыс. руб. за кв. м). По этому показателю данная территория опережает только Ломоносов (75,1 тыс. руб. за кв. м), незначительно уступая городу-спутнику Колпино (76,4 тыс. руб. за кв. м).
В общей сложности 70% предложений местного квартирного рынка составляет жилье в кирпичных домах, 30% – в панельных. Такой расклад типичен для городов-спутников. При этом Красное Село не перестает удивлять антирекордами, время от времени снабжая питерский рынок недвижимости однокомнатными квартирами дешевле 2,7 млн руб. и комнатами до 800 тыс. руб.
Стартовый городок
У петербуржцев, которые в Красном Селе никогда не бывали, данное название чаще всего ассоциируется с бескрайними полями хрущевок. Их действительно немало в Красносельском районе. Однако Красное Село – это самостоятельное муниципальное образование, имеющее городской статус и входящее в состав названного района. Но это отнюдь не классический «спальник», а вполне уютный городок.
В течение трех столетий главным предприятием здесь была бумажная фабрика, основанная еще Петром I (ныне ОАО «Красногородская бумажная фабрика»). Кроме нее работой, жильем, ведомственными детскими садами местных жителей обеспечивали десятки крупных военных и промышленных объектов. А в советское время дорогу в Красное Село знали все владельцы «жигулей»: здесь, за околицей, располагался автомагазин с единственной на Ленинград гарантийной вазовской станцией техобслуживания. В конце прошлого века, когда промышленность остановилась, Красное Село на десятилетие стало депрессивной территорией, и строительство многоквартирных домов здесь почти не велось. Зато развивалась стихийная частная застройка: вокруг пятиэтажек как грибы после дождя разрастались колонии частных кирпичных домиков незатейливой архитектуры.
Лет десять назад на рынке жилья Красного Села наблюдался высокий уровень активности. Сюда выселяли не самых благополучных обитателей коммуналок, здешние квартиры и комнаты становились стартовой площадкой для иногородних, желающих получить питерскую прописку, а молодым жителям Питера Красное Село давало возможность улучшить жилищные условия за счет встречных покупок. В те годы комнату в петербургской коммуналке можно было с минимальной доплатой обменять на однокомнатную квартиру в пригороде. А, к примеру, владелец «однушки» в панельном доме в Купчино мог рассчитывать здесь на кирпичную «трешку».
Кроме того, в Красном Селе всегда имелась возможность недорого снять квартиру или целый дом (например, на деньги, вырученные от сдачи в аренду комнаты в Питере). Для семьи с двумя детьми дошкольного возраста временный переезд в пригород был реальным решением проблемы дефицита жилого пространства.
Нынче ситуация изменилась. С развитием жилищного кредитования рынок недвижимости Красного Села замкнулся: основные на сегодняшний день операции – встречные покупки без переезда в другие районы. Ипотечные покупатели пригороды не жалуют: незначительную выгоду при внесении ежемесячного платежа по кредиту съедают повышенные транспортные расходы.
Ценовой разрыв с «большим городом» сократился, но слава территории самого доступного петербургского жилья сохранилась. Так, по данным аналитиков БН, средняя цена однокомнатной квартиры сегодня составляет 2,7 млн руб., двухкомнатной – 3,5 млн руб., трехкомнатной – 4,2 млн (см. табл.). То есть за полтора года – с момента, когда наши журналисты, изучающие вторичный рынок жилья, последний раз были в Красном Селе, средние цены предложений по всем основным квартирным сегментам увеличились, но не больше чем на 70 тыс. руб.
Едем в Красное Село
Путь на маршрутке от станций метро «Автово» или «Проспект Ветеранов» по Таллинскому шоссе до первых жилых кварталов Красного Села займет чуть больше двадцати минут, на личном транспорте – несколько меньше. Правда, передвигаться по извилистому шоссе с активным в любое время суток трафиком следует с большой осторожностью: серьезные аварии здесь не редкость.
Участок шоссе, проходящий собственно через Красное Село (он носит гордое имя проспект Ленина), в часы пик является главным бутылочным горлышком. Любые объездные маршруты – например, через Стрельну или Киевское шоссе – увеличивают путь километров на тридцать.
Район не обделен социальной и торговой инфраструктурой. Здесь есть и круглосуточные супермаркеты, и небольшие магазины. Рынок, на который за фермерской продукцией заглядывают даже неместные, недавно был реконструирован.
Из спортивно-развлекательных объектов в Красном Селе имеется типовой газпромовский спорткомплекс с бассейном. Но основные места отдыха красноселов – под открытым небом. Это и каскад из трех озер: Безымянного, Долгого и Дудергофского – с оборудованными пляжами, и поселок Можайский (бывший Дудергоф). Здесь расположены самые высокие точки южных пригородов Петербурга – горы Воронья и Ореховая, имеются горнолыжные склоны с бугельными подъемниками. Впрочем, перепады высот на трассах невелики, и для любителей скоростного спуска они не подходят – скорее для активного семейного отдыха.
Одна из выгодных особенностей города-спутника заключается в том, что в отличие от того же города Колпино он со всех сторон окружен не промышленными объектами, а дачными массивами и зонами частной коттеджной застройки. Разросшиеся семьи красноселов, обитающих в местных «кораблях» и хрущевках, уже давно построили коттеджи в окрестностях и значительную часть времени проводят на дачах. Особый красносельский шик – дачи, до которых можно дойти пешком.
Вдоль Ревельского тракта
По Таллинскому шоссе, окруженному предприятиями придорожной инфраструктуры и ветхими избушками вековой давности, мы въезжаем в Красное Село и оказываемся у поворота на Стрельнинское шоссе. Несмотря на многообещающее название, к морской резиденции российского президента эта улица не ведет, а обрывается через два квартала, упершись в гаражи, огороды и пустыри. Пятиэтажный кирпичный жилой дом ЖСК «Северное сияние», встречающий нас за супермаркетом у поворота на вышеназванное шоссе, достоин отдельного рассказа.
В Красном Селе его называют норильским. Квартиры в таких объектах в продаже встречаются редко, но их часто предлагают в аренду – молодым семьям с детьми. Подобные кооперативы в середине 1970-х годов создавали для тех, кто подался зарабатывать на севера. По тогдашним меркам этот дом почти элитный, он практически полностью укомплектован трех- и четырехкомнатными квартирами, с лоджиями на два окна, высокими потолками (2,7 м) и 12-метровыми кухнями. «Северные» кооперативы, подобные красносельскому, есть и в Подмосковье, и в других питерских пригородах (например, в Петродворце и Пушкине).
Вдоль Стрельнинского шоссе, сразу за норильским домом, между шоссе и Бронетанковой улицей, расположен один из самых демократичных по ценам микрорайонов Красного Села, застроенный панельными «кораблями» разных модификаций серии 1-ЛГ-600. Это преимущественно ранние варианты, где не только в кухнях, но и в спальнях окно расположено под самым потолком. Именно в таких домах предлагают однокомнатные квартиры 31-32 кв. м за 2,7-2,8 млн руб.
Квартал (точнее, треугольник), ограниченный улицами Спирина, Геологической и Освобождения, застраивался уже в нашем веке и являет собой типичный для прошлого десятилетия пригородный «спальник». Это комплексный проект: здесь представлены относительно свежие гатчинские «панельки» и дома последней модификации серии 600.11 (с просторными кухнями и без Г-образных окон), имеются новая школа и детский сад.
Вдоль улицы Освобождения расположены пять девятиэтажных одноподъездных домов 528-й серии образца середины 1970-х годов, известных как точки Надежина и популярных у покупателей вторичной недвижимости благодаря эргономичным планировкам квартир.
За центральной площадью Красного Села с гарнизонным храмом Святой Троицы и универмагом начинается улица Юных Пионеров. Это территория, где немало ветхого и аварийного жилфонда – четырех- и пятиэтажных панельных хрущевок, а также нашпигованных коммуналками сталинских домов, преимущественно трехэтажных. Именно в этой части Красного Села к продаже предлагаются постоянные участники наших ценовых антирейтингов – самые дешевые комнаты (время от времени в каталогах объявлений их выставляют по ценам 700-800 тыс. руб.).
На выезде из Красного Села, вдоль Кингисеппского шоссе, расположены десятиэтажные панельные дома гатчинской 121-й серии. Это не серийные дома, а экспериментальные, образца середины 1990-х годов – с нестандартной компоновкой лестнично-лифтовых узлов. Крайний микрорайон сформировался в 1970-е годы, застроен преимущественно кирпичными домами с квартирами улучшенных планировок, укомплектован двумя школами и тремя детскими садами.
Большой транспортный минус
Главный минус жизни в Красном Селе – все-таки транспортный. Причем у красноселов, не имеющих личного транспорта, значительно больше времени, чем собственно на дорогу, уходит на то, чтобы сесть в рейсовые автобусы или маршрутки. Последние плотно набиваются на конечных станциях, поэтому от дальних концов Красного Села уехать в Питер все-таки несколько легче, чем из серединной зоны, от рынка или от Стрельнинского шоссе. Перспективы строительства окружной дороги, о которой говорили еще в советское время, теряются в тумане.
До Красного Села можно за полчаса доехать с Балтийского вокзала на электричке. Но поезда ходят нечасто: интервал движения даже в вечерний час пик больше часа, да и вокзал расположен неудобно – под горкой, на значительном удалении от жилых кварталов.
Структура предложения рынка и цены жилья в Красном Селе
| Количество комнат | Средние цены, млн руб. | Доли в объеме предложения, % |
|---|---|---|
| Однокомнатные | 2,71 | 38 |
| Двухкомнатные | 3,48 | 40 |
| Трехкомнатные | 4,18 | 22 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
