Жилье в «свежих» домах – это самый активный сегмент вторичного рынка, выделяющийся среди других и по потребительским качествам представленного продукта, и по ценообразованию. В предыдущих публикациях мы говорили о планировках и потребительских качествах представленного на рынке жилья в старом фонде, сталинках и типовых панельных домах советской постройки. Пришло время разобраться с плюсами и минусами квартир и домов монолитного периода.
Лучше старых двух
Новая квартира лучше старой – для многих сегодняшних покупателей это почти аксиома. В подъезде нового дома стены сияют чистотой, с них не обваливается штукатурка, а из подвалов не пробиваются запахи плесени и канализации. В ближайшие десятилетия в квартирах, скорее всего, не придется менять трубы, электропроводку и оконные блоки. Именно поэтому современные покупатели вторичного жилья предпочитают присматриваться к квартирам в домах последних лет постройки.
Вторая причина: за последние двадцать лет в Петербурге появились квартирные планировки на любой вкус и почти на любой кошелек – от миниатюрных студий до многоуровневых пентхаусов.
Иногда квартиры в домах последнего поколения, представленные на рынке жилья, называют объектами новой вторички. Но какой возраст здания дает основание причислять квартиру к данной категории – вопрос дискуссионный. Одни аналитики склонны называть такими квартиры только в домах последнего года, другие – расширяют период до трех-пяти лет.
Новая вторичка: инвестиционные акценты
В данной публикации мы будем рассматривать особенности жилья, построенного за весь рыночный период, то есть, с середины 1990-х годов. В самом деле, советские новоселы в зубы дареному коню не смотрели и были рады любой квартире. С момента когда жилье перестало быть «бесплатным», а будущим квартировладельцам пришлось голосовать за те или иные проекты реальным рублем, собственно, и зародилось сегодняшнее планировочное разнообразие.
Но на протяжении последних двадцати лет рынок знал и подъемы, и кризисы, что также отражалось на качестве и квартирографии проектировавшегося в переходные моменты жилья. Например, в прошлом году мы вместе с нашими аналитиками исследовали особенности двух последних поколений жилых зданий и пришли к выводу, что объекты массовой застройки со сроками сдачи до и после 2009 года серьезно отличаются. В послекризисной «пятилетке» новая рядовая застройка превратилась к комплексному освоению территорий, став плотнее и выше.
Двухуровневых квартир, популярных в конце прошлого века, современные застройщики почти не предлагают. «Хит» прошлых сезонов – встроенные паркинги – в крупных комплексных проектах уступили место отдельностоящим многоуровневым. В последнем десятилетии с каждым годом медленно, но верно уменьшались и средние площади вводимых в эксплуатацию квартир.
Плюсы и минусы «раннего монолита»
Подавляющее большинство многоквартирных жилых зданий советского периода можно разделить на два класса – панельные и кирпичные. Первые были укомплектованы преимущественно типовыми квартирами, во вторых встречались объекты с планировками, имеющими незначительные отступления от стандарта.
С появлением в 1990-х годах монолитных строительных технологий все смешалось. Основные типы жилых домов периода «раннего монолитстроя» – кирпично-монолитные и панельно-монолитные. Типовые «панельки», которые возводились до середины прошлого десятилетия, внешне мало отличаются от полносборных прототипов 137-й, 121-й или 600.11-й серии, имея при этом монолитный каркас. Но поскольку в основу проектирования закладывались улучшенные типовые модификации образца 1980-х, то, как правило, квартиры в панельно-монолитных домах имеют увеличенные, по сравнению с теми же брежневками, кухни – от 10 до 14 кв. м.
В целом качество строительства таких домов зависело от того, кто их строил. Порой в квартирах тех времен встречаются серьезные перепады высот по полу и такие перекосы внутренних стен, от которых обычный панельный дом, наверное, просто бы сложился.
Еще один существенный минус домов с внутренними монолитными перегородками – невозможность перепланировок. То есть они возможны, но только на стадии строительства. Дольщики «образца 1990-х» этим активно пользовались и часто обращались к строителям с просьбой «подвинуть» ту или иную стену. В результате такой самодеятельности в настоящее время на вторичном рынке оказалось немало жилья неликвидных планировок.
В большинстве кирпично-монолитных домов того периода квартиры предлагалась покупателям без внутренней отделки, а порой даже без перегородок, дверных блоков и разводки коммуникаций. Здесь новоселы старались сами и кто во что горазд – в соответствии со своими вкусами, возможностями и целями (для себя или на продажу). То есть одни комплектовали свое жилище элитной сантехникой и наборным паркетом, другие не утруждались даже выравниванием стен и полов. Самый неприятный, но широко распространенный дефект самодеятельной отделки – отсутствие звукоизолирующей подложки при монтаже стяжки пола. За такую «забывчивость» отделочников вынуждены расплачиваться владельцы квартир, расположенных этажом ниже.
Кирпича все меньше
Что изменилось в последнем десятилетии? Во-первых, питерские строители и представители надзорных инстанций, конечно же, провели «работу над ошибками». Но пришло время новых. На строительный рынок выплеснулось множество технологических решений и отделочных материалов, которые еще не прошли проверки временем. Следствие этого – трещины в кирпичной облицовке еще совсем свежих домов, безвременно теряющие нарядный вид фасады, разрушения теплоизолирующих прослоек наружного стенового ограждения. Впрочем, как показывает практика, такие дефекты не смертельны и устранимы – жить можно.
Конструкции «монолитов» могут быть разными. Например, здания, у которых внутренние перегородки тоже монолитные чаще всего относятся к эконом-классу: они не поддаются перепланировкам, а звукоизоляция (прежде всего низкочастотных и ударных шумов) оставляет желать лучшего. Монолитно-каркасные дома (такие, где вместо несущих перегородок – опорные колонны) обеспечивают больший акустический комфорт и позволяют организовать открытые планировочные пространства (разумеется, с соблюдениями всех правил перепланировки). Такой тип дома ближе к комфорт- или бизнес-классу.
Еще одно веяние последнего десятилетия – разнообразие материалов, используемых для фасадной отделки. «Удельный вес» керамического кирпича в строительстве неуклонно снижается. Привычные для прежних лет стеновые панели, а также керамический белый и красный кирпич, уступили место строительной керамике разных фактур и расцветок, газобетонным блокам, а также наружным стеновым панелям, предусматривающим бесшовный монтаж. Именно поэтому панельные и кирпичные дома внешне стали почти неотличимыми: имеются и монолитно-панельные корпуса с облицовкой «под кирпич». Зачастую узнать, какой перед вами дом, можно только из техпаспорта квартиры или изучив проектную декларацию на сайте застройщика (разумеется, если дом сдан, придется искать ее в архивах).
Экономичные европланировки
Начало массовой застройки районов, примыкающих к КАД, было отмечено появлением на первичном рынке массового предложения малометражных квартир-студий (до 30 кв. м), не имеющих обособленных кухонь, а также квартир с так называемыми европланировками. На вторичном рынке количество таких объектов растет с каждым месяцем. «Евродвушками» обычно называют однокомнатные квартиры от 44 кв. м с просторными кухнями (которые порой даже больше, чем сами комнаты), а «евротрешками» – укрупненные двухкомнатные.
Приживутся ли лукавые обозначения, придуманные маркетологами строительных компаний для просторных одно- и двухкомнатных квартир, – покажет время. Пока этого не случилось: квартиры, которые застройщики в свое время позиционировали как «евродвушки», в каталогах объявлений вторичного рынка обычно представлены в разделах однокомнатных квартир.
Покупателю на заметку: выбирая – проверяй
Что еще желательно знать, покупая квартиру в современном многоквартирном доме? Первое правило для покупателя – знакомиться с соседями, поскольку от их нравов зависит комфортность будущей жизни. Но здесь все непросто. Во многих крупноформатных жилых комплексах с преобладанием малогабаритного жилья значительная доля квартир предлагается в аренду, а наниматели, увы, слишком часто меняются.
Как без проблем купить типовую «панельку»Квартиры в панельных домах – самый массовый товар на рынке жилья. Типовые «панельки» отличаются по планировкам, они бывают вполне «кондиционными» >>Во-вторых, если дому больше пяти лет, а в нем много пустующих и выставленных на продажу квартир, – это повод серьезно насторожиться, устроить «допрос с пристрастием» жителей окрестных территорий и внимательно изучить историю строительства – как минимум по открытым источникам.
В-третьих, при просмотре квартиры с минимальной отделкой (линолеум или ламинат на горбатом полу, обои на кривых стенах), в особенности в постройках до 2005 года, есть смысл вооружиться рулеткой и строительным уровнем, чтобы прикинуть кривизну стен, полов и полов. Это важно, чтобы понять масштабы и оценить бюджет предстоящего ремонта. Ведь не исключено, что отделку, произведенную наспех, для продажи, скорее всего, придется серьезно обновлять.
