Купленная с помощью ипотеки недвижимость находится в залоге у банка вплоть до полного погашения кредита. Это означает, что приобретатель квартиры, хоть и является собственником и проживает в ней с семьей, не может свободно ее продать. Это условие прописывается в любом кредитном договоре.
Мотивы заемщиков
Здесь сразу нужно сказать, что бывают ситуации, при которой заемщик платить по кредиту оказывается не в состоянии. Тогда квартиру обычно банк выставляет на продажу, чтобы покрыть его задолженность. Причем чаще всего по цене, ниже рыночной, предупреждает Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек Becar в Санкт-Петербурге.
В нашем случае собственник жилья вполне платежеспособен и не нарушает взятых на себя обязательств. Просто по тем или иным причинам ему необходимо изменить «условия обитания». Например, если семья заемщика увеличилась и требуется более просторная квартира. Или, наоборот, собственник осознал, что приобрел слишком много квадратных метров и хочет купить квартиру поменьше, а на остаток денег приобрести, скажем, автомобиль. Смена жилплощади на меньшую, бывает, требуется, когда заемщик сменил работу и его доходы снизились. Продать купленное в ипотеку жилье часто требуется при разводе.
Объяснить причины
Одним словом, ситуации могут быть самые разные. Но в любом случае совершить сделку не получится без письменного разрешения банка.
«У каждого банка имеется свой определенный порядок реализации таких объектов, но как таковых отказов в нашей практике не было», – отмечает эксперт Группы компаний «Экотон» Надежда Полторабатько.
Брачный договор: щит и мечБрачный договор позволяет сохранить за собой имущество, которое супруги считают личной собственностью. При составлении брачного договора стороны могут >>Впрочем, нужно быть готовым к тому, что сотрудники банка попросят подробно объяснить причины продажи залогового жилья и зададут массу вопросов о нынешнем финансовом положении заемщика, составе его семьи, наличии либо отсутствии других кредитов и т. д. В ряде случаев кредитор даже просит предоставить ему предварительное соглашение между продавцом (заемщиком банка) и покупателем обремененной жилплощади, удостоверенное нотариально.
Причины такой дотошности понятны: кредитор должен оценить свои риски, ведь в сделках с жильем возможны различные сюрпризы.
Случается, что банк предлагает своему клиенту «самый простой вариант»: взять деньги у покупателя под расписку и тут же погасить кредит. Однако вряд ли приобретатель недвижимости пойдет на передачу таким образом крупной суммы, если только он не является родственником или близким другом заемщика.
Заметим, что некоторые банки из-за нежелания потерять клиента стараются не допустить продажи заложенной квартиры всеми возможными способами, от установления серьезных штрафных санкций за досрочное погашение кредита до сознательного затягивания переговоров с клиентом. К счастью, на рынке таких кредитных организаций немного. «Большинство банков идут навстречу своим клиентам, особенно если до этого заемщик всегда исправно вносил платежи», – говорит Оксана Викулова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака».
Как продать ипотечную квартиру
Когда согласие на продажу квартиру получено, заемщику необходимо определиться со схемой сделки. И тут возможны варианты.
Если владелец жилплощади намерен продавать ее самостоятельно, то он должен действовать по следующей схеме. Вначале необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. Затем приобретатель недвижимости перечисляет на счет банка ту сумму, которую заемщик еще не успел погасить (по сути, она является задатком). Остальная часть стоимости квартиры закладывается в депозитарную ячейку (это может быть любой банк – не обязательно тот, который выдавал кредит). Вынуть из нее деньги продавец жилплощади сможет только при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи.
Покупателю есть смысл себя подстраховать и не просто перечислять деньги банку, а оформить с продавцом договор задатка, в котором указать сумму и порядок расчетов.
Как только банк получает на свой счет причитающуюся ему сумму, продавцу выдается хранящаяся у кредитора закладная и справка об отсутствии кредитной задолженности. С этими документами он направляется в управление Росреестра, которое должно зарегистрировать снятие обременения. Там же регистрируется договор купли-продажи и право собственности покупателя.
Возможна также схема, при которой в продаже заложенной квартиры участвует сам банк. В этом случае он не получает сумму долга сразу себе на счет – до регистрации сделки купли-продажи деньги хранятся на депозите или в ячейке. Тогда банк, чтобы снизить риски, сам передает в Росреестр все документы.
Но, разумеется, такая схема является более хлопотной для кредитора и потому используется реже.
Два «ипотечника»
А что же делать, если покупатель жилплощади, в свою очередь, сам является ипотечным заемщиком? При таком варианте будет важно, каким количеством собственных средств обладает такой интересант. Если их достаточно для погашения долга продавца, тогда особых проблем нет. Вся сделка происходит по описанной выше схеме. Только после снятия с квартиры обременения та переходит в залог к банку покупателя. Если же собственных средств у претендента на квартиру для погашения долга прежнего хозяина квартиры не хватает, такая сделка невозможна.
Намного проще, если покупатель квартиры готов взять ипотеку в том же банке, который выдавал деньги под залог прежнему хозяину жилплощади. В этом случае ипотечный кредит просто переоформляется на приобретателя недвижимости, отмечает Надежда Полторабатько.
Сделка по продаже заложенной квартиры может сильно осложниться при наличии несовершеннолетних собственников. Но это тема для отдельного более обстоятельного разговора.
Поскольку для покупателя приобретение ипотечной квартиры связано с дополнительными хлопотами, нужно быть готовым к тому, что ее придется продавать по стоимости, которая меньше, чем среднерыночная. Хотя если жилье ликвидное либо покупатель заинтересован именно в нем, то, возможно, удастся обойтись без скидок.
Некоторые заемщики, желающие продать купленную в ипотеку квартиру, предпочитают пойти по другому пути. Они берут в другом банке потребительский кредит, досрочно гасят ипотеку и тогда уже спокойно реализуют свою жилплощадь и приобретают новую, заметила Оксана Викулова.
Эксперты сходятся во мнении, что число сделок с обремененными ипотекой квартирами в перспективе будет только расти. Брать крупные кредиты семьи, как правило, опасаются – стараются занимать в банке ровно столько, сколько хватит на покупку минимальной по площади квартиры. Однако через несколько лет люди зачастую сталкиваются с необходимостью улучшения жилищных условий.
