Массивы Озеро Долгое и Комендантский аэродром, на экскурсию по которым мы отправились вместе с экспертом агентства недвижимости «Бекар» Екатериной Николаевой, в наше время приобрели репутацию богатых зеленью и щедро укомплектованных коммерческой инфраструктурой территорий с относительно свежим жилфондом.
Жилье переходного периода
Подавляющее большинство квартир в Приморском районе Петербурга, предлагающихся на вторичном рынке, расположены в домах, построенных в рыночный период – то есть с середины 1990-х годов. Несмотря на то что основная доля предложений – это все-таки типовое жилье, оно разное и по ценам, и по потребительским качествам.
Территория на северо-западе Ленинграда начала застраиваться во второй половине 1970-х годов – как обычный для своего времени спальный район. В момент перехода экономики от плановой социалистической к рыночной случилась пауза, но недолгая. Уже в середине 1990-х годов здесь снова развернулось масштабное строительство, а в конце прошлого и начале нашего века Приморский район лидировал по объемам ввода в строй нового жилья, и лишь в последние годы уступил лидерство другим периферийным районам.
Динамичное развитие территорий никогда не обходится без издержек. Торговая инфраструктура района формировалась бурно и поначалу стихийно. В 1990-е годы это были ларьки и бескрайние поля стихийных рынков близ станции метро «Пионерская». В начале нашего века они уступили место крупным торговым комплексам с приставками супер- и гипер-, которые не обойти и за сутки.
В то же время строительство метро и развитие дорожной сети, связывающей новые массивы Северо-Приморской части с другими городскими территориями, все эти годы решительно отставало от темпов строительства жилья. Вот и получилось, что жить в новом районе хорошо, но выбираться из него в утренние часы пик и возвращаться домой вечером пока не слишком удобно. Правда, в последние годы, в связи с появлением новых транспортных развязок, транспортная ситуация стала налаживаться.
Аэродром у озера
Формальная граница между двумя крупными жилмассивами – Комендантским аэродромом и Долгим озером – проходит по проспекту Сизова. Но в восприятии горожан они уже давно слились в один большой «спальник», причем до такой степени, что сегодня и застройщики, и старожилы района «путаются в показаниях». Например, станция метро «Комендантский проспект» выходит на поверхность на территории массива Озеро Долгое, да и новый микрорайон «Комендантский квартал» также вырос рядом с озерным берегом – в нескольких остановках общественного транспорта от бывшего летного поля. Впрочем, само лесное озеро, которое в свое время дало название жилмассиву, нынче совсем уж потерялось на фоне окружающих многоэтажек.
«Всего же на обозначенной территории сменилось четыре поколения жилой застройки, но кварталы Комендантского аэродрома все-таки на несколько лет старше, чем типовая застройка района Озеро Долгое», – рассказывает Екатерина Николаева.
Четыре поколения «панели»
В 1970-е годы в районе Комендантского аэродрома возводились преимущественно девятиэтажные «корабли» и «панельки» 602-й серии, правда, не совсем такие, как в Купчино, а более современные, с квартирами, улучшенных по сравнению с ранними брежневками, планировок.
Основная застройка массива Озеро Долгое образца 1980-х годов – это типовые дома следующего поколения: серий 1-504Д2 и 137-й. И те и другие отличаются от ранних «панелек» увеличенными площадями кухонь (до 13,5 кв. м). Правда, в 137-й серии модернизаций все-таки значительно больше: в каждом подъезде – два лифта (обычно грузовой и пассажирский), незадымляемые лестничные площадки, отделенные от лестницы переходом через лоджию.
В квартирах 137-й серии нет смежных комнат, относительно просторные ванные комнаты с большой ванной (1,7 м в длину). Высота помещений также увеличилась до 2,7 м (в брежневках и «кораблях» – 2,5 м). В качестве штатной комплектации здесь предусматривались оборудованные электроплитами и стандартными мебельными гарнитурами кухни, а также встроенные шкафы в прихожей. В числе минусов 137-й серии того периода – открытая электропроводка (в кабель-каналах над плинтусами) и полы, являющие собой линолеум, положенный на плохо выровненную бетонную стяжку (причем не только в кухнях и прихожих, но также в жилых комнатах).
«Квартиры в домах 137-й серии – это основное предложение жилья в данной части Приморского района. Они отличаются вполне современными планировками, но сегодняшние покупатели должны быть готовыми к косметическому ремонту и вложениям в модернизацию: замену полов, оконных блоков, ремонт электропроводки», – поясняет Екатерина Николаева.
В 1990-е годы советский строительный комплекс, «выпекавший» массивы домов 137-й серии, приказал долго жить. Стройки замерли: одни на стадии котлованов, другие – на уровне последних этажей. Пауза, впрочем, была недолгой: в освоение территории Северо-Приморской части включились строительные компании нового времени, все мощности которых были брошены на ликвидацию «недостроя», оставшегося от эпохи планового хозяйства.
Из-за того, что производство железобетонных конструкций 137-й серии прекратилось, застройщикам приходилось размещать заказы на производство типовых изделий на разных предприятиях и экспериментировать, осваивая новые на тот период для отечественного стройкомплекса монолитные технологии. Постройки периода раннего монолитстроя сильно разнятся по качеству. Причем чаще всего они возводились, что называется, на старых фундаментах и инженерно подготовленных участках, доставшихся в наследство от советского времени. Главный минус домов того периода – продуваемые межпанельные стыки («родные» железобетонные изделия плохо стыковались с «неродными»). Тем не менее по планировкам квартир – это еще вполне свежее, современное и при этом относительно недорогое жилье.
Панельные дома нашего десятилетия – это дома с монолитным каркасом и бесшовными наружными стенами, являющие собой жилые здания последнего поколения, когда городское строительство снова перешло от точечной уплотнительной застройки к освоению новых территорий.
Кирпич плюс монолит
Кирпично-монолитные дома Приморского района – это также жилые здания разных поколений. С середины 90-х годов прошлого века строительные организации начали привлекать петербургских архитекторов к созданию индивидуальных проектов, «заточенных» на монолитное строительство. А индивидуальные проекты – это в первую очередь квартиры нестандартных планировок. Правда, промышленность в те годы не баловала разнообразием строительных материалов, а предлагала только стандартные оконные блоки, оцинкованное кровельное железо, кирпич традиционных расцветок (белый и красный). В результате интересные архитектурные решения приходилось упрощать.
Но именно в кирпично-монолитных домах, построенных в 1990-е годы, появились встроенные подземные паркинги, а также множество просторных квартир интересных планировок: например, «двушки» от 70 кв. м с просторными холлами, двух- и даже трехуровневые пентхаусы с выходами на эксплуатируемые кровли.
Более поздняя кирпичная застройка, в особенности рядом со станциями метро, выглядит переуплотненной. В то же время, по словам Екатерины Николаевой, из-за меньших метражей квартиры в домах, сданных в эксплуатацию за последние пять лет, пользуются более высоким спросом, нежели, к примеру, в домах десятилетней давности.
Квартиры и цены: два в одном
Какой порядок цен в на квартиры в Приморском районе? Данные агентства недвижимости «Бекар» показывают, что по цене «квадрата» выставленного на продажу жилья массивы Северо-Приморской части лидируют среди спальных районов, опережая Купчино, Веселый Поселок, Ржевку-Пороховые, Гражданку и даже Шувалово-Озерки. Так, средняя цена предложения однокомнатной квартиры классической планировки в Приморском районе составляет около 4,5 млн руб.
«Однушки» в домах советской постройки нечасто встречаются в продаже. Новостройки последнего десятилетия укомплектованы однокомнатными квартирами весьма щедро, но и их в продаже относительно немного. В частности, четыре месяца назад, когда мы последний раз были в обозначенном районе, доля «однушек» в общем объеме предложения составляла всего 14%. Сегодня расклад не изменился. Заглянув в общедоступные каталоги предложений жилой аренды, мы обнаружим, что «лишние» малогабаритные квартиры хозяева предпочитают не продавать, а сдавать. По количеству предложений снять малогабаритное жилье Приморский район стабильно удерживает «призовые» места. Компактные студии до 30 кв. м с ценами около 3 млн руб. на продажу также выставляют нечасто. Они есть, но в основном в строящихся домах, а до вторичного рынка пока не дошли. Средняя цена двухкомнатной квартиры в районе – 5,4 млн руб. Самые дешевые «двушки» (4,2-4,5 млн руб.) предлагают в газобетонных «кораблях» возле «Пионерской».
Трехкомнатные квартиры составляют больше 40% предложений вторичного рынка Северо-Приморской части, причем они довольно дороги по сравнению с другими спальными районами. Самые доступные (4,9-5,3 млн руб.) – располагаются в тех же «кораблях». В высотных «монолитах» цены на трех- и четырехкомнатные квартиры от 100 кв. м стартуют с отметки 7 млн руб.
Таким образом получается, что жилмассив Долгое Озеро – Комендантский проспект – это район «два в одном»: с демократичными типовыми квартирами в советских панельных домах, а также жильем комфорт-класса в кирпично- и панельно-монолитных зданиях рыночного периода.
