Перед тем как оформить договор найма жилья, нужно обговорить, а затем и прописать все условия проживания и оплаты. Какие положения необходимо в него включить? Как быть, если владелец жилья или квартиросъемщик нарушают условия соглашения? Что делать в случаях, когда наниматель перестает платить за квартиру? Постараемся разобраться, как оформить «правильный» договор найма, чтобы он учитывал права и интересы обоих сторон.
Только наем
БН уже писал о том, как снять жилье без риска, и давал советы тем, кто собирается сдавать свою недвижимость. Главное: при заключении договора найма будущему квартиранту нужно убедиться в том, что владелец жилья действительно имеет право сдавать его в аренду. Для этого нужно потребовать у собственника паспорт и свидетельство о регистрации собственности на объект недвижимости. Если квартира не приватизирована, наймодателю нужно заручиться согласием владельца, то есть управления недвижимого имущества района, на территории которого расположена квартира.
Какие положения надо включить в договор найма? Сначала определимся в терминологии. Понятие «аренда» неприменимо по отношению к квартирам, комнатам и индивидуальным жилым домам: в Гражданском кодексе сказано, что жилье можно лишь взять внаем. Термин «аренда» относится исключительно к коммерческим объектам.
Одна из главных особенностей договоров о найме заключается в том, что такие документы не регистрируются в Росреестре. Соглашения заключаются в так называемой простой письменной форме, а отношения между владельцем объекта (наймодателем) и квартиросъемщиком (нанимателем) регулирует 35-я глава Гражданского кодекса. Именно там прописаны основные права и обязанности нанимателей и собственников, порядок оформления соглашений. Задача арендодателя – предоставить объект, в котором можно проживать. Обязанности нанимателя – не использовать этот объект в коммерческих целях, обеспечить его сохранность, регулярно платить за проживание (стоимость найма определяется в договоре). И – по соглашению сторон – возмещать затраты на коммунальные услуги.
В тексте типового договора найма жилья необходимо указать адрес сдаваемого объекта, срок действия соглашения, стоимость найма, порядок расчетов между квартирантом и владельцем помещения. Пожалуй, это основополагающие пункты всех типовых договоров найма.
Простая письменная форма: как все сделать правильноДоговор купли-продажи в простой письменной форме нужно составлять максимально грамотно, чтобы потом не возникло проблем с регистрацией права на приобретаемое >>Также в соглашении надо указать список лиц, которые будут проживать в помещении. Обязательно составьте акт приема-передачи квартиры – в нем необходимо указать, произведен ли в ней ремонт и какое имущество там находится. Также опишите его состояние и назовите примерную цену. В договоре найма нужно отметить, что данный акт является его неотъемлемой частью. Если наниматель нанесет ущерб какому-либо имуществу, он будет обязан провести соответствующий ремонт или возместить убытки – в соответствии с указанной в акте стоимостью.
Перед заселением наниматель передает владельцу объекта страховой депозит – обычно его сумма равна стоимости найма за месяц проживания. Депозит хранится у собственника, средства он возвращает после того, как наниматель с квартиры съедет. Эти деньги являются гарантией того, что наниматель будет добросовестно исполнять свои обязательства. Пункт о необходимости внесения такого депозита также должен содержаться в соглашении.
При передаче денег за наем собственнику и квартиранту есть смысл каждый раз составлять соответствующую расписку. Эти документы послужат доказательством того, что наниматель исправно платил за жилье.
Когда речь идет о сдаче неприватизированного помещения, с нанимателем составляется такой же договор. При этом – по закону – если новый жилец зальет соседей или устроит пожар, отвечать перед собственником (то есть перед чиновниками из Управления недвижимого имущества) придется не ему, а ответственному квартиросъемщику. Чтобы избежать подобных эксцессов, в договоре найма надо прописать положение о том, что весь причиненный квартире и соседям ущерб должен возмещать именно наниматель.
Не больше года
Как сказано в 683-й статье Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), типовой договор найма подписывается максимум на пять лет. Если же в соглашении ничего не сказано о сроке действия соглашения, оно считается подписанным на максимальный период, предусмотренный кодексом. Тем не менее, как поясняет заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов, долгосрочные соглашения несут немало рисков для владельцев помещений, поэтому большинство соглашений стороны подписывают максимум на год.
Действительно, владельцам жилья невыгодно заключать типовой договор на длительный период. Так, ГК РФ напрямую запрещает аннулировать соглашение раньше срока исключительно по инициативе наймодателя. Конечно, оно все же может быть расторгнуто – но только через суд. Для этого у владельца недвижимости должны быть веские основания – к примеру, наниматель безответственно относится к имуществу или не платит за помещение больше полугода. К тому же, по общему правилу, владелец сдаваемого объекта не имеет права менять условия соглашения в одностороннем порядке. Значит если через пару лет после подписания документа владелец жилья захочет поднять стоимость проживания или найти другого квартиранта, прежний имеет право оспорить эти действия через суд.
А вот наниматель может расторгнуть соглашение и по собственному желанию – как говорится в 687-й статье ГК РФ, он лишь обязан за три месяца предупредить собственника о намерении покинуть жилье.
Так что лучше подписать договор найма на минимально короткий срок, а потом – в случае отсутствия разногласий – продлевать действие соглашения. Если же вы намерены заключить более длительное соглашение, в тексте нужно оговорить условия и возможность досрочного расторжения по инициативе собственника. Более того, в нем есть смысл определить возможность индексации стоимости найма жилья.
Квартиры и комнаты
Получать согласие от соседей на сдачу квартиры внаем не требуется. Но «добро» от них может понадобиться, когда вы планируете сдать комнату. «В начале прошлого года Санкт-Петербургский городской суд указал, что получать это согласие необязательно. Если комната выделена в натуре, то передача права на пользование этим помещением не ущемляет права остальных жильцов», – объясняет нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.
Есть, впрочем, одно «но»: мнение соседей можно не учитывать только в тех случаях, когда на комнату существует отдельное свидетельство о праве собственности.
Другое дело, когда объект не выделен – например, имеется общее свидетельство о праве собственности на квартиру, которой в разных долях владеют несколько человек. В этих случаях согласие на сдачу внаем комнаты со стороны соседа все же потребуется. «Если в документах не зафиксировано, что долей наймодателя является отдельная комната, собственники квартиры должны договориться о порядке пользования всеми ее помещениями. В частности, определить возможность их сдачи внаем. Однако договор найма нужно подписывать в отношении конкретного объекта – то есть комнаты», – говорит Алексей Комаров.
В договоре найма комнаты нужно определить и условия использования общих помещений квартиры. Ведь не секрет, что у жильцов коммуналок бывают свои порядки: у одних не принято занимать санузел больше 20-30 минут в день, у других существует расписание уборки коридора и туалета. Эти правила лучше соблюдать – чтобы не вступать в ненужные споры с соседями.
Квартиросъемщики и собственники жилья не всегда разбираются в тонкостях договора найма. Иногда стороны сделки вообще не утруждают себя оформлением таких соглашений, предпочитая договариваться на словах. Но практика показывает: чем тщательней составлен договор найма, тем меньше поводов для возможных конфликтов остается у его сторон.
