Ипотека: пусть инфляция убивает долг перед банком

Инфляция обесценивает высокие процентные ставки. Поэтому получение ипотечного кредита лучше не откладывать на будущий год.

Тревожные цифры

Весь октябрь ведущие игроки отечественного ипотечного рынка один за другим объявляли об увеличении процентных ставок.

Новый виток удорожания ставок начался после того, как пересмотрел условия ипотечных акций Сбербанк. В частности, нижний порог ставки в продукте «Молодая семья» вырос на 0,5 процентных пункта – с 12 до 12,5%. Напомним, что доля этого продукта в региональных портфелях подразделений банка колеблется в пределах 20-30%.

Следом за лидером повышали ставки Росбанк, ВТБ24, Абсолют Банк, Альфа-Банк, Нордеа Банк, Связь-Банк и ряд других кредиторов из ТОП-20 ипотечного рынка.

Согласно телефонному анонимному опросу ведущих игроков, среднестатистические ставки по разным типам продуктов (индексы «БН-Ипотека») за месяц выросли на 0,27-0,52 процентных пункта.

На Гражданском Жилищном Форуме прозвучало, что Сбербанк в ноябре снова планирует рассмотреть вопрос о целесообразности дальнейшего повышения ставок.

А 31 октября неожиданно для большинства аналитиков Банк России объявил о повышении ключевой ставки с 8 до 9,5% годовых. К слову, эксперты предсказывали повышение лишь на 0,5, а не на 1,5 процентных пункта.

Поясним: ключевой называется ставка по недельным кредитам РЕПО. То есть – ставка, по которой Центробанк предоставляет банкам кредиты с гарантированным выкупом. И повышение стоимости заемных денег для банков не может не вылиться в повышение стоимости кредитов, которые банки раздают гражданам.

Проще говоря, ипотека получила новый внушительный импульс к удорожанию. Скорее всего, эти 1,5 процентных пункта банки переложат на плечи будущих заемщиков полностью. Но происходить это будет постепенно.

Таблица

Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию на конец октября (скачать)

Покупателей разобрали

Но рост ипотечных ставок – не единственная «системообразующая» тенденция четвертого квартала. Завершающие год месяцы традиционно оказываются временем, когда банки и строительные компании для увеличения продаж запускают дополнительные, сроком на один-три месяца, скидочные акции.

В последнее время среди таких предложений существенно выросла доля «точечных» акций. То есть маркетинговых продуктов, предусматривающих скидки исключительно на квартиры конкретного застройщика. Или даже только на жилье в конкретной новостройке.

Одной из причин этого тренда является испытываемый сегодня и банками, и застройщиками дефицит оборотных средств.

Финансовый директор EKE Group Наталья Никифорова отмечает, что для многих девелоперов жилья эконом-класса именно ипотека является основным источником финансирования. И на фоне неблагоприятной экономической ситуации застройщики привлекают покупателей различными акциями с дисконтом при единовременной оплате или при значительном первом взносе.

Фактически цены на новостройки снижаются. И все чаще звучат авторитетные мнения, что в будущем году стагнация российского рынка жилья продолжится. Спрос будет падать.

А это значит, что после января строительные компании встанут перед необходимостью дальнейших уступок покупателям.

Предновогодняя интрига

Сегодняшних потенциальных заемщиков, то есть граждан, чья заявка, скорее всего, будет банком одобрена, можно разделить на две категории. Первые намерены получить кредит для улучшения жилищных условий. Вторые – чтобы сохранить накопления.

Добавим, что инвестиционный ажиотаж резко увеличил число ипотечных сделок в первом полугодии. А сегодня, после паузы в два-три месяца, инвестиционный спрос вернулся. «На фоне снижения курса рубля ежемесячные платежи по ипотеке в реальном выражении уменьшаются, покупательная способность денег тоже снижается. Это снова делает покупку недвижимости выгодным вложением средств», – подсказывает региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка Кирилл Мясоедов.

И для обеих категорий клиентов остро встает следующий вопрос. Выгоднее взять ипотеку сейчас – пока банки не отыграли повышение ключевой ставки? Или после Нового года, ближе к весне, когда застройщики в теории будут вынуждены идти на дальнейшие уступки в цене?
Попробуем эту дилемму решить.

Определить, до какого порога строители в перспективе снизят цены, затруднительно. С одной стороны, звучат утверждения о том, что лимит снижения исчерпан. «Рынку, по сути, падать некуда», – считает, например, председатель совета директоров компании «НДВ-Групп», генеральный директор «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. По его словам, те строители, которые сейчас будут давать серьезные скидки, станут торговать уже себе в убыток.

С другой стороны, можно вспомнить уроки кризиса-2008. Рекорд средней стоимости квадратного метра на рынке новостроек Петербурга был установлен 29 сентября 2008 года (91 605 руб.). Далее до 20 сентября 2010 года цены снижались (69 150 руб. за кв. м). И к докризисному уровню рынок вернулся только в январе 2014 года.

То есть при повторении такого сценария дополнительное серьезное снижение цен в будущем году теоретически возможно. Но, как говорилось выше, это будет происходить параллельно с ростом ипотечных ставок.

Три причины поспешить

Рост ставок в том числе означает, что сужается круг россиян, имеющих доходы, достаточные для того, чтобы банк стал рассматривать заявку.

В начале этого года в ходу были заявления, что ипотеку может себе позволить лицо с ежемесячным доходом в 30 тыс. руб. Но уже сейчас многие банки колеблются, давать ли займы гражданам с доходом в 40 тыс. руб. И планка будет расти, отсекая все большее число претендентов. Иначе говоря, часть потенциальных заемщиков, откладывая сделку на потом, рискуют в итоге вообще оказаться не у дел.

Но главным фактором, влияющим на принятие решения, выступает инфляция. Согласно пояснениям Банка России, в сентябре-октябре инфляция росла более быстрыми темпами, чем ожидалось ранее.

Пока официальный прогноз Минэкономразвития предполагает по итогам года инфляцию в 7,5%. Но в министерстве допускают и превышение уровня в 8%.

Независимые же источники говорят о 8,5-9,5%. При этом соответствующие прогнозы на 2015 год тоже неблагоприятны. Например, эксперты банка Morgan Stanley ожидают, что в будущем году инфляция в России составит 8,3%.

Таким образом, только за два ближайших года инфляция обесценит рубль на сумму, соразмерную с возможным удешевлением недвижимости. Но на этом обесценивание денег не закончится. И если взять ипотеку сейчас, обесцениваться будут не сбережения заемщика, а долг перед банком. А как только макроэкономические проблемы России канут в прошлое, появится достаточное число программ рефинансирования кредитов. И можно будет снизить долговое бремя.

Но если согласиться с этим выводом, то претенденту на кредит следует поторопиться. Сейчас из-за повышения ключевой ставки ипотечный рынок стоит на пороге нового витка роста ставок. Как подсказывает руководитель отдела ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, часть кредиторов может свернуть раньше обещанного срока предновогодние скидочные акции.

Индексы «БН-Ипотека»

Изменение средней процентной ставки за месяц для кредита на 15 лет, первый взнос 30-50% от стоимости квартиры, оформление страхования титула, жизни, имущества

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Игорь Чубаха    Фото: Алексей Александронок