Квартирный фонд Московского района уже изучен нами и вдоль, и поперек. Но это территория, которая в наше время активно застраивается и обживается новоселами. Поэтому расклады на рынке жилья здесь постоянно меняются. Посетив муниципальный округ Пулковский меридиан два с половиной года назад, наши журналисты отметили высокий уровень благоустройства дворов вдоль Пулковского шоссе, развитую торговую и развлекательную инфраструктуру, но при этом – острый дефицит мест в школах и детских садах. В то время за фасадами образцового микрорайона, протянувшегося вдоль нечетной стороны Пулковского шоссе и ограниченного улицей Галстяна, 5-м Предпортовым проездом и Дунайским проспектом, развернулась большая стройка. Пришло время оценить перемены. А они оказались довольно-таки заметными.
Со стороны парадной магистрали микрорайон почти не изменился, он по-прежнему чист и ухожен. Но объезжая укрупненный квартал по 5-му Предпортовому проезду (несколько лет назад это название ассоциировалось исключительно с промзоной), мы увидели, что здесь появились новые многоквартирные дома, нарядный детский сад и современная школа.
«Олимпийский» микрорайон
Еще в давние советские времена Московский район приобрел статус территории фешенебельной жилой застройки. Генплан Ленинграда образца середины 1930-х годов задал вектор развития в сторону столицы, при этом архитектурным ансамблям Московского проспекта была отведена роль нового центра города – с невысокой плотностью застройки и в окружении цветущих совхозных полей и садов. В течение всего советского периода новая жилая застройка в южной части Московского района велась предельно аккуратно, а образцово-показательные жилые кварталы вдоль Пулковского шоссе мирно соседствовали с правительственной трассой, яблоневыми садами, тепличными хозяйствами и цветочными оранжереями.
Микрорайон домов 137-й серии вдоль Пулковского шоссе иногда называют «Олимпийской деревней» (правда, в последнее время историческое название звучит редко, причем исключительно из уст старожилов). В 1970-е годы, когда на пути к аэропорту планировали строительство экспериментального микрорайона из домов 137-й серии, ему отводилась роль городка, который примет гостей спортивного праздника, а затем будет заселен очередниками. По квартальной планировке данный микрорайон, действительно, напоминает столичную Олимпийскую деревню на Мичуринском проспекте, застроенную типовыми домами серии П-3. Но, по всей видимости, вскоре после начала строительства необходимость в ленинградском олимпийском городке отпала. Поэтому «панельки» со встроенной мебелью, которые были построены в 1978-1980 годах, спортсменов и гостей игр не приняли. Но район комплексной застройки с типовыми школами и детскими садами действительно получился образцовым.
К слову, здешние типовые дома несколько отличаются от своих ровесников – зданий 137-й серии в других районах. В первую очередь – облицовкой фасадов (серая керамическая плитка, местами имеющая желтые вставки, когда-то была почти белоснежной), а также отсутствием лоджий в некоторых блок-секциях, выходящих окнами во дворы. Остальные параметры здесь стандартны для квартир 137-й серии: просторные кухни, укомплектованные электроплитами, потолки 2,7 м, штатная встроенная мебель, линолеум не только во вспомогательных помещениях, но и в жилых. Типичная «болезнь» серии – продуваемые межпанельные стыки – не обошла эти здания стороной, и представителям обслуживающих организаций приходится их регулярно подновлять. Зато в последние годы в домах 137-й серии в ходе плановых модернизаций отремонтировали подъезды, заменили лифты и стояки водоснабжения.
Чем южнее – тем демократичнее
Первой жилой новостройкой рыночного периода в обозначенном нами микрорайоне стал ЖК «Пулковский шпиль» (ул. Галстяна, 1). Здание проектировалось еще в 1990-е годы, но было построено только к 2005 году. В свое время этот комплекс позиционировали как элитный. По замыслам проектировщиков, осевая композиция здания, увенчанного шпилем, должна была «цитировать» столичные сталинские высотки. «Цитата», впрочем, не сложилась, скорее получилась сильно уменьшенная модель: здание отнюдь не поражает величием – оно в три с лишним раза меньше своих прототипов и смещено относительно оси парадного Московского проспекта. Высотность, по всей видимости, ограничили, чтобы новый объект не вносил диссонанс в сложившийся ансамбль площади Победы. Отделка элитного дома, собственно говоря, тоже подкачала – это серовато-белый лицевой кирпич, стандартные по форме оконные блоки и башенка, покрытая оцинкованным железом (в годы, когда здание проектировалось, еще не было столь широкого, как сегодня, ассортимента материалов).
По мере движения вдоль 5-го Предпортового проезда в южную сторону можно заметить, что жилая застройка становится свежее и демократичнее. Например, ЖК «Дом у площади Победы» (5-й Предпортовый проезд, 1) сдан в эксплуатацию в конце 2009 года. В отличие от своего соседа со шпилем, он задумывался как объект эконом-класса, а квартиры сдавались с демократичной, но качественной внутренней отделкой. Этот монолитно-кирпичный дом, не лишенный, впрочем, архитектурных излишеств, увенчан декоративными элементами в виде ротонд и полуколонн. Не следует забывать, что здание проектировали в прошлом десятилетии, которое выдалось весьма урожайным на частные инвестиции в новостройки. Поэтому комплекс имеет высококачественную кирпичную облицовку, подземный паркинг, интересное с точки зрения ландшафтного дизайна оформление двора, а развитая коммерческая зона первых этажей была призвана компенсировать недостаточность торговой инфраструктуры шаговой доступности.
Дома № 8, корпус 1 и № 12, корпус 1 по 5-му Предпортовому проезду, которые сдавались и заселялись в 2012-2013 годах, – являют собой не просто экономичные, а социальные дома – с квартирами для городских очередников и представителей льготных категорий (в первую очередь военнослужащих и многодетных семей). Оштукатуренные бесшовные фасады 18-этажных монолитно-панельных корпусов вообще не имеют каких бы то ни было архитектурных излишеств. Квартиры здесь также сдавались с полной внутренней отделкой, правда, по отзывам новоселов-льготников, ее качество оставляло желать много лучшего (но, как известно, дареному коню в зубы не смотрят). Правда, жилые площади здесь в среднем несколько больше, чем в «Доме у площади Победы» и в старой доброй 137-й серии. В частности, в продаже на вторичке сегодня имеются «однушки» от 38 до 48 кв. м, «двушки» – от 58 до 65 кв. м, «трешки» – от 86 до 94 кв. м, четырех- и пятикомнатные квартиры – от 104 до 124 кв. м.
Квартиры и цены: доплата за излишества
Предложение рынка жилья в обозначенном нами микрорайоне состоит из объектов так называемой новой вторички и традиционной – старой. Старая – это в первую очередь дома 137-й серии вдоль нечетной стороны Пулковского шоссе (№ 5, 9, 11, 13). Правда, квартиры в «олимпийских» домах, которые нынче выставлены на продажу, можно пересчитать по пальцам. На сегодняшний день это несколько «трешек» от 55 до 67 кв. м с кухнями чуть больше 9 кв. м и ценами от 5,8 до 6,8 млн руб. (90-94 тыс. руб. за кв. м).
Новая вторичка в микрорайоне представлена в широком ассортименте – от квартир-студий до четырех- и пятикомнатных. Квартиры в «Пулковском шпиле» к продаже предлагают редко, зато количество выставленных объектов в любом из недавно введенных в эксплуатацию домов 5-го Предпортового проезда составляет не меньше десятка. Самые «урожайные» на объявления – это упомянутые дома № 1, 8 (корпус 1) и 12 (корпус 1). Присмотримся к ним более внимательно.
В наше время ЖК «Дом у площади Победы» уже не воспринимается как совсем уж демократичный. В объявлениях о продаже квартир (порой в объявлениях встречаются квартиры с эксклюзивным дизайном и дорогой отделкой) его чаще «светят» как объект комфорт- или даже бизнес-класса. Цены предложений стартуют с отметки 4 млн руб (111 тыс. руб. за кв. м) – такую сумму запрашивают за однокомнатную квартиру 36 кв. м со стандартной отделкой и совмещенным санузлом. Зато богато отделанную «трешку» площадью 103 кв. м предлагают за 18 млн руб. (175 тыс. руб. за кв. м).
В «социальных» домах нет ни квартир с эксклюзивным дизайном, ни столь же впечатляющего разброса цен. Цены предложения «однушек» (от 48 кв. м) начинаются от 4,6 млн руб. (96 тыс. руб. за кв. м), при этом просторную четырехкомнатную – 107 кв. м – предлагают за 8,5 млн руб. (всего 80 тыс. руб. за кв. м). И последний факт. Большинство выставленных на продажу квартир реализуются на условиях встречной покупки равноценного жилья в других районах: по всей видимости, владельцы приватизированных площадей в социальных домах все-таки стремятся перебраться ближе к привычным местам.
