За 3,5-4 млн руб. в строящемся жилом доме на самом раннем этапе строительства можно купить однокомнатную квартиру или даже пару студий. В строящемся паркинге за ту же сумму – восемь-десять машиномест (средняя цена одного – около 400-450 тыс. руб.). Попробуем разобраться в плюсах и минусах инвестирования в паркинги.
«Машинизация» всей страны
По результатам исследований компании «АльфаСтрахование», приблизительно каждый четвертый россиянин владеет личным автомобилем. Для сравнения: в Европе на тысячу населения приходится 480-600 машин, а в России – пока чуть менее 300. Однако автопарк (привычный термин в деловой прессе) растет с каждым годом. И не исключено, что со временем он приблизится к европейскому уровню. Так, по оценке международной аудиторской компании PwC, к 2025 году Россия по уровню автомобилизации достигнет показателей таких стран, как Япония, Франция и Великобритания. Аналитики PwC предсказывают увеличение автопарка до 400 единиц на тысячу россиян.
Развитие мегаполисов и вообще крупных городов ведет к сносу гаражей. Часть из них сносится в связи с крупными городскими инфраструктурными проектами (например, строительство Западного скоростного диаметра). Другие – для освобождения территории для массового жилого строительства крупными девелоперами. Вообще же, в Петербурге до конца 2015 года планировалось снести не менее 25 тысяч гаражей. Эта цифра называлась еще 2010-м. Взамен Валентина Матвиенко, тогда еще губернатор нашего региона, ставила задачу построить около 500 современных паркингов. Правда, программа вызвала активное сопротивление членов гаражных кооперативов и коллективных автостоянок Всероссийского общества автомобилистов. В суды поступали десятки исков к администрации. Не один из них не был удовлетворен, но администрация города все-таки вынуждена была заморозить эту программу. Однако огромные площади дорогой земли на территории мегаполиса продолжают «мозолить глаз» как чиновникам, так и инвесторам. Рано или поздно до многих гаражных кооперативов и автостоянок они, вероятнее всего, доберутся.
Спрос растет
Все петербуржцы знают, как трудно бывает припарковать машину не только в тесноте исторического центра, но и в спальных районах, где, казалось бы, много свободных пространств.
Назревает проблема с парковкой и в самых новых микрорайонах города. Взять хотя бы строящийся высокими темпами вблизи станции метро «Парнас» ЖК «Северная долина». Застройка очень плотная, дома высокие (от 25 этажей), что означает большое количество населения на территории. При этом обеспеченность личными автомобилями у жителей Парнаса достаточно высокая. Все бы хорошо, но не слишком широких проездов между домами и «карманов» новоселам «Северной Долины» для парковки уже не хватает. А микрорайон будет расти и дальше.
Потребность в современных паркингах с каждым годом растет не только потому, что все чаще возникает проблема найти место для машины поближе к дому. В Петербурге парк личных автомобилей в последнее время качественно обновлялся. У нас, как и во всех крупных городах России, появляется все больше и больше частных внедорожников, микроавтобусов, кемпер-фургонов, мини-вэнов и других автомобилей увеличенных габаритов.
Паркинг или квартира
Владельцы дорогих автомобилей предпочитают хранить их под крышей, в охраняемом месте. Причины ясны. Угон, падение дерева, простой хулиган, желающий из зависти пробить шину или нацарапать что-нибудь на кузове автомобиля, – все это в современном паркинге исключено: здесь и охранники, и видеонаблюдение.
Этим преимущества хранения машины в паркинге не ограничиваются. Владельцы дорогих машин, как правило, люди деловые. Утром, выезжая на работу, владелец или арендатор машиноместа не тратит время на очистку кузова от палой листвы, инея, снега или льда. А вечером не тратит время на то, чтобы найти место куда бы пристроить свою «ласточку».
Кроме того, при паркингах девелоперы, как правило, оборудуют помещения под сдачу в аренду коммерсантам, работающим на рынке обслуживания автомобилей. В результате владелец или арендатор машиноместа имеет поблизости и автомойку, и автосервис.
Еще один плюс места в паркинге связан со службой эвакуации. Рейды по улицам Петербурга проводятся регулярно. При этом наказание за парковку в неположенном месте постоянно ужесточается.
И наконец, сравним затраты и ожидания в случае покупки одной квартиры для сдачи в аренду или девяти машиномест. Во-первых, при одинаковой стоимости недвижимости квартиру нужно отремонтировать и меблировать, а это 400-600 тыс. руб. Парковочным местам ремонт не требуется, они сдаются под ключ.
Таким образом, владелец инвестиционной квартиры в первые месяцы после сдачи дома прибыль не получает, поскольку он возмещает затраты на отделку квартиры. Владелец парковочных мест начинает получать свои дивиденды сразу после сдачи паркинга в эксплуатацию. Если, конечно, ему удалось сдать в аренду свои машиноместа.
Теперь, допустим, ремонт квартиры окончен. Пришло время искать нанимателя и получать доход. Но на практике для его поиска чаще всего приходится привлекать посредников, с которыми придется делиться. В то же время, как рассказали БН в компании «Мегаполис 21 век», поиск арендатора парковки – простой и быстрый. Его даже не нужно искать, он сам приходит искать машиноместо.
Квартиры в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса (то есть в большинстве новых микрорайонов вблизи КАД) раскупаются едва ли не на 100% в процессе строительства. По крайней мере, малогабаритные квартиры-студии и «однушки». Этого не скажешь о паркингах. До ввода в эксплуатацию паркинга застройщики успевают продать в среднем всего 30-40% машиномест.
Впрочем, если паркинг построен в новом, еще развивающемся районе, где один за другим сдаются жилые дома, вакансия быстро сокращается и вскоре наступает дефицит. Следовательно, подрастает и цена аренды. Значит, доход владельца машиномест увеличивается. К тому же рост стоимости машиноместа от момента старта проекта до сдачи паркинга – 40-50%, в то время как рост стоимости квартиры за тот же период – 10-20%.
Важное преимущество инвестиционной квартиры состоит в том, что собственник может какое-то время получать с нее доход, а со временем передать ее своим повзрослевшим детям. «В сущности, что такое инвестиционная квартира, – размышляет генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин. – С одной стороны, инвестиционная покупка. С другой – улучшение жилищных условий в отдаленной перспективе».
Однако, с точки зрения «отдаленных перспектив», паркинг тоже может быть интересен. Обеспечить через какое-то время жильем детей он не поможет. Зато если в будущем вдруг срочно потребуются деньги, можно продать часть машиномест, а вот квартиру по частям продать нельзя. Разве что долю в ней, но это совершенно невыгодно на самом раннем этапе строительства.
Занимательная арифметика
В среднем по городу доход от сдачи однокомнатной квартиры составляет 20-25 тыс. руб. в месяц. А доход от сдачи восьми-десяти машиномест в паркинге – 40-50 тыс. руб. (одно место сегодня стоит около 5 тыс. руб. в месяц).
Время возврата вложений в квартиру составит более 15 лет, при средней доходности 6-6,5%. Рентабельность паркинга – 13,5% в год, машиноместа окупятся за 7-7,5 лет, то есть в два раза быстрее.
Разумеется, все эти расчеты близки к истине только в случае полного успеха предприятия, когда и квартира максимально выгодно сдана внаем, и девять машиномест быстро нашли своих арендаторов.
Поэтому выбирать объект инвестиций следует осмотрительно. Если таковым выбран паркинг, то это должен быть проект в многолюдном жилом районе, испытывающем серьезные проблемы с парковками – их в нашем мегаполисе немало. Более того, уже растут новые.
Таков, например, новый ЖК «Калина-Парк», который возводится на пересечении проспекта Маршала Блюхера и Кушелевской дороги. Согласно проектной документации, начиная с декабря 2014 года по декабрь 2016 года предполагается ввод более восьми тысяч квартир. А это означает, что более шести тысяч автомобилистов ежедневно будут искать место, где припарковаться на ночь. Очевидно, что этих мест во дворах будет явно недостаточно. Близлежащие городские магистрали с их огромным автомобильным трафиком и ежедневными пробками (хорошо известными жителям Гражданки) также не годятся. Альтернативой дворовой стоянке служат парковочные места в новом паркинге, который строится на Кушелевской дороге (вблизи от виадука к Гражданскому проспекту). По оценке специалистов ГК «Мегаполис 21 век» (менеджера проекта), прогнозируемый спрос в аренде машиномест только среди жильцов комплекса «Калина-Парк» к 2016 году превысит предложение в 3,5-4 раза, а месячная арендная плата превысит 7 тыс. руб.
Именно такой паркинг можно рекомендовать потенциальным инвесторам в качестве перспективных вложений. Тем более что строительство объекта заканчивается (он вводится в эксплуатацию уже в текущем году) и пользоваться машиноместами будет можно уже очень скоро. Одновременно сдаются и более двух тысяч квартир. Еще можно успеть приобрести машиноместа по низкой («строительной») цене.
Более подробно о данном проекте можно узнать на Ярмарке недвижимости (стенд «Недвижимость – в доход»), которая состоится 7-9 ноября, а также на сайте и в офисе ГК «Мегаполис 21 век» (Большой Сампсониевский проспект, 64).
Сайт: www.m21vek.ru
Тел.: +7 (812) 980-980-5
E-mail: [email protected]
