– Валерий Валентинович, в октябре этого года Совет Федерации одобрил поправки в Налоговый кодекс РФ, согласно которым налог на недвижимое имущество (квартиры, комнаты, гаражи и т. д.) для физических лиц теперь будет рассчитываться по новым правилам. В чем заключаются принципиальные изменения?
– Да, действительно, с 1 января 2015 года вступит в силу 284-ФЗ, по которому налоговые платежи для граждан будут начисляться по новой схеме. Сейчас размер ежегодного налога рассчитывается с учетом инвентаризационной стоимости жилья. Подходы к ее определению чиновники разработали еще в 80-х годах прошлого века, и с тех пор методики существенно не менялись. Периодически вводились лишь те или иные поправочные коэффициенты, имеющие мало отношения к реальности. В советские времена это было оправдано и всех устраивало, потому что рынка недвижимости не существовало и фактическая стоимость квартир не играла большой роли в экономике. В основном граждане искали себе новое жилье с помощью бюро обмена, но не продавали и не покупали помещения.
Теперь все понимают, что ситуация кардинальным образом изменилась. Обмена больше практически нет, подавляющее большинство сделок по купле-продаже жилья граждане заключают на основании рыночных цен. А налоги мы по-прежнему платим с учетом инвентаризационной стоимости объектов, которая намного ниже рынка. Так, к примеру, однокомнатная квартира площадью 31 кв. м сейчас оценивается в 158 тыс. руб., 56-метровая «двушка» – в 282 тыс. руб.
Все прекрасно знают, что таких цен на рынке уже давным-давно нет. Поэтому и было решено, что в период с 2015 по 2020 год будет осуществлен переход на расчет размера налога от кадастровой стоимости объектов. Она учитывает много факторов (дату постройки здания, его техническое состояние и т. д.) и более приближена к рыночным ценам, чем инвентаризационная. Отмечу также, что возможность перехода на кадастр обсуждалась в обществе уже несколько лет.
– Как же будут рассчитываться налоговые платежи?
– Согласно 284-ФЗ, ставки налога на недвижимость зависят от категории имущества. Так, для квартир, комнат, индивидуальных жилых домов они должны составить 0,1% от кадастровой стоимости. Для элитной недвижимости и коммерческих помещений, которые оценены по кадастру свыше 300 млн руб., – 2%. Для всех остальных объектов – 0,5%. При этом региональные власти имеют право обнулить размер ставок, уменьшить или увеличить до 0,3%.
Надо также иметь в виду, что федеральным законом для граждан предусмотрены так называемые льготные вычеты. Зная кадастровую стоимость объекта и его площадь, можно вычислить, в какую сумму оценен квадратный метр. Сам налог будет браться не со всех «квадратов», а за вычетом «льготных» метров (вне зависимости от количества проживающих). Для квартир этот показатель составит 20 кв. м, комнаты – 10 кв. м, а для индивидуального жилого дома – 50.
– Каковы ваши предложения по ставкам налога для петербуржцев и какими будут региональные льготы?
– Называть какие-то конкретные цифры мне бы сейчас не хотелось. Налог в 2015 году будет рассчитываться для граждан по старой схеме – с учетом инвентаризационной, а не кадастровой стоимости. И платежи, соответственно, сохранятся на уровне текущего года. Оценку жилых помещений по кадастру мы проводили давно – более двух лет назад. К ней было много вопросов у населения, и она не соответствует требованиям нового 284-ФЗ. Действительно, по итогам оценки 2012 года, без учета наделов под домами, у нас получилась не вполне объективная картина. К примеру, квартиры в центре по кадастру оказались дешевле, чем на окраинах.
Теперь мы проведем новую переоценку с учетом стоимости земельных наделов и рассчитываем, что ее результаты будут максимально приближены к рынку. Завершить эту работу планируем к лету 2015 года. По ее итогам разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости должна составить плюс-минус 20%. И это очень хороший показатель. Те или иные погрешности в расчетах стоимости помещений при массовой оценке со стороны чиновников допустимы по всему миру. Так, в Англии этот разброс составляет до 15%, в Америке – до 30%.
После того как мы определимся с новой кадастровой стоимостью жилой недвижимости, будут подготовлены конкретные предложения по ставкам и льготам для горожан. Это займет еще пару месяцев. Также нам необходимо будет время для информирования граждан. Мы обязательно заранее ознакомим население с нашими конкретными предложениями до их утверждения городским правительством и депутатами. Не думаю, что для жилья в Петербурге будет введена в итоге максимальная ставка в 0,3%. Вероятно, она останется такой же, как в федеральном законодательстве, – 0,1%. И с учетом взятого тайм-аута на переоценку, подготовку и утверждение наших предложений первая квитанция на платеж по новой схеме гражданам придет только в 2017 году.
– В каких районах города, на ваш взгляд, кадастровая стоимость жилья может существенно увеличиться после переоценки?
– Конечно же, в центре – в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах. Земля всегда была там дорогой, а значит, и увеличение стоимости по кадастру неизбежно. Это объективный процесс, и за удовольствие жить в центре надо платить. Впрочем, я не исключаю, что кадастровая стоимость жилья в отдаленных от центральной части Петербурга районах, наоборот, снизится. Так, например, с похожей ситуацией мы столкнулись, когда проводили в конце 2013 года переоценку городских земельных наделов. В результате сложившейся на тот момент экономической обстановки участки под промзонами подешевели на 18,85% по сравнению с летом 2012 года. На 4,2% снизилась кадастровая стоимость наделов под офисами и на 13% под гостиницами.
Поэтому нельзя говорить, что мы держим курс исключительно на удорожание объектов. Наш курс максимально приближен к рынку.
– Как часто вы планируете пересматривать ставки налога? Возможно ли их уменьшение, если размер платежей вызовет массовое недовольство у граждан?
– Мы можем пересматривать ставки ежегодно. Теоретически возможен вариант понижения ставок, если экономическая обстановка в целом в стране и по городу не изменится в лучшую сторону. Сейчас достаточно сложно предположить, что будет с российской экономикой в ближайшие пять лет. На мой взгляд, повышать ставки для населения целесообразно только в случае общего улучшения обстановки.
– Так все-таки на сколько для горожан за пять лет вырастут налоговые платежи?
– Сейчас размер начисляемых налогов на жилые помещения для петербуржцев несопоставим с рыночной ценой объектов. Ежегодные платежи начинаются от 100 руб. и по максимуму доходят до 4 тыс. руб. То есть в среднем в год горожане платят за свое имущество меньше, чем тратят ежемесячно на оплату жилищно-коммунальных услуг. На сколько конкретно увеличится налог, опять же сейчас сказать трудно с учетом предстоящей переоценки. Но мы прогнозировали, что в 2017 году рост налоговых поступлений в бюджет составит около 30%. А к 2020 году размер ежегодного налога в среднем будет сопоставим с затратами на оплату жилищно-коммунальных платежей за месяц. Так что никакого резкого скачка в расходах горожан быть не должно.
Напомню также, что от уплаты налога на недвижимость освобождены пенсионеры и многие льготные категории – герои РФ и СССР, участники Великой Отечественной войны, инвалиды детства и т. д. Однако льгота по федеральному закону распространяется лишь на один объект недвижимости с кадастровой стоимостью менее 300 млн руб., находящийся в собственности гражданина. Поэтому не будет смысла «переписывать» элитные квартиры в центре на пожилых и льготников. Налог на недвижимое имущество на основе кадастровой стоимости уже давно платит весь мир. Так что новшество – это не прихоть федеральных властей и не желание пополнить бюджет за счет граждан, а переход к общемировой практике.
