В октябре цены первичного рынка слегка подросли в рублевом выражении. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость предложения квадратного метра жилья, строящегося в границах Санкт-Петербурга, повысилась за месяц на 2,2% (на 2 тыс. руб.) и составила 96,7 тыс. руб. Тем самым цены на петербургском первичном рынке в середине осени даже обогнали инфляцию, которая, по мнению экспертов, за минувший месяц составила не более 1,5% (официальных данных Росстата РФ за октябрь еще нет).
Но такой результат в «забеге» средних цен и инфляции получен лишь на коротком отрезке. В целом национальная валюта обесценивается все-таки быстрее, чем дорожает недвижимость.
Печаль для инвесторов
С начала этого года средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 6% (на 5,6 тыс. руб.), а по сравнению с октябрем 2013-го – на 7%
| Цена предложения |
 |
(на 6,4 тыс. руб.). За три квартала текущего года уровень инфляции составил 6,2%, за 12 месяцев – 8%. По итогам 2014 года, заявил в недавнем интервью министр экономического развития РФ Алексей Улюкаев, инфляция может быть «существенно больше» прогнозировавшихся ранее 8%. Как предполагают экономисты, она достигнет 11-12%. Так что реальные цены на жилье снижаются. К сожалению, вместе с покупательской способностью рубля.
В пересчете на твердую валюту падение стоимости метра выглядит и вовсе катастрофическим. Текущие средние цены предложения составляют 2,28 тыс. долларов за кв. м против 2,98 тыс. долларов годом ранее. В евро аналогичные показатели составляют 1,8 и 2,2 тыс.
Нынешняя ситуация может пойти на пользу единственной категории покупателей – тем, кто в прошлые годы терпеливо копил деньги в иностранной валюте на решение квартирного вопроса и наконец-то дождался своего звездного часа. Инвесторы, приобретавшие недвижимость в спекулятивных целях, напротив, пребывают в унынии и, возможно, корректируют свою стратегию в соответствии с ситуацией: не «купить на котловане и быстро перепродать», а сдавать в аренду в ожидании реального роста цен в будущем.
В разные стороны
Более внимательное изучение информации, предоставленной аналитиками БН, прибавляет скепсиса относительно удорожания строящейся недвижимости. Мониторинг охватывает исключительно новостройки, возводимые в так называемых традиционных границах Петербурга. За рамками исследования остаются Пушкинский, Колпинский, Петродворцовый, Курортный районы. И тем более не учитываются примыкающие к КАД земли Всеволожского и Ломоносовского районов Ленобласти, которые обеспечивают сегодня не менее четверти предложения первичного рынка.
| Цена по классу жилья, руб./кв. м |
| |
Недвижимость в центре города, как и в давно сложившихся «спальниках» с развитой инфраструктурой, дорожает по нескольким причинам. Во-первых, большинство этих районов отличается повышенной привлекательностью для покупателей. Во-вторых, в обжитой части города давно ощущается дефицит пятен под застройку. Третий пункт логично вытекает из первых двух: строительные компании, купив или получив в аренду земельный участок в границах Петербурга, решают вывести на рынок жилой комплекс классом повыше. Как следует из исследований Центра исследований и аналитики ГК «БН», доля новостроек бизнес-класса на указанных территориях неуклонно растет в последние годы и в октябре достигла «исторического максимума» – более 17% в общем объеме предложения. Одновременно доля эконом-класса снизилась до минимума – до 52%.
Неудивительно, что средние цены в этих сегментах демонстрируют противоположную динамику. На дефицитный товар – новые квартиры эконом-класса в обжитой части города – они достигли самого большого с 2009 года значения и составили 83,7 тыс. руб. Тогда как в бизнес-классе, где конкуренция значительно выросла, средняя стоимость «квадрата» колеблется от месяца к месяцу, но в целом – заметно снизилась с середины 2013 года: со 178 до 165 тыс. руб.
Основной объем предложения в сегменте эконом-класса сосредоточен в пригородах Петербурга. Эту категорию застраиваемых территорий аналитики БН изучают отдельно. Цены здесь заметно ниже, чем в традиционной городской черте. К примеру, в октябре усредненный «квадрат» в новостройках Колпинского района предлагался за 73 тыс. руб., Петродворцового – за 71 тыс. руб., Пушкинского – за 70 тыс. руб. Во Всеволожском районе, с его огромными проектами КОТ в Мурино, Новом Девяткино, Янино и Кудрово, средняя стоимость квадратного метра и вовсе составила 68,8 тыс. руб. Это на 0,8 тыс. руб. меньше, чем в апреле текущего года, когда застройщики на волне ажиотажного спроса переоценили некоторые свои комплексы на окраинах. Как писал БН, осенью в таких ЖК началась корректировка прайсов посредством акций и спецпредложений.
Застройщики не тормозят
С начала года, воодушевленные невиданным всплеском спроса на фоне валютной нестабильности, застройщики активно выводили на рынок все новые объекты. По данным БН, за десять месяцев продажи начались в 125 новых жилых комплексах и очередях. В среднем получается 12 объектов ежемесячно, что более чем в полтора раза выше прошлогоднего показателя.
Пиковым по количеству стартовавших проектов оказался август этого года, когда были открыты продажи квартир в 15 новых комплексах и очередях строящихся ЖК. В сентябре энтузиазм строителей слегка спал – на рынок вышли девять объектов. Но октябрь повторил августовский рекорд: в этом месяце вновь стартовали полтора десятка проектов.
Структура по стадии строительства, % от общего количества строительных объектов
Тройка лидеров остается неизменной. По итогам десяти месяцев впереди по-прежнему «Группа ЛСР» с 16 стартапами, на втором месте «ЦДС» (девять новых объектов), на третьем – Setl City (восемь новостроек). Зато именно проект компании Setl City оказался самой масштабной октябрьской премьерой. На рынок были выведены квартиры в первом доме нового микрорайона «Солнечный город», который появится в Красносельском районе Петербурга. На территории площадью 185 га застройщик намерен в течение 15 лет построить около 1,4 млн кв. м жилья класса комфорт с соответствующей инфраструктурой.
По сведениям Центра аналитики, в настоящее время в списке объектов первичного рынка, в которых идет реализация квартир, значатся 293 жилых комплекса, из них 229 находятся в стадии строительства. И первый, и второй показатели – рекордные за весь период мониторинга. Объем предложения на первичном рынке также достиг максимума за годы наблюдений: сейчас покупателям предлагается, по разным оценкам, от 4 до 4,3 млн кв. м.
Покупатели задумались
Главный вопрос, ответ на который определит состояние рынка недвижимости в следующем году, – сможет ли иссушенный зимне-весенним ажиотажем спрос «переварить» такие объемы?
По прогнозам компании «Петербургская Недвижимость», волноваться не о чем: продажи по итогам 2014 года окажутся больше, чем в 2013 году, примерно на 400-500 тыс. кв. м и достигнут 4,4 млн кв. м. По результатам трех кварталов 2014 года (октябрьские данные еще не подведены) было реализовано 3,5 млн кв. м. Это на 27,4% больше, чем с января по сентябрь 2013-го, когда было продано 2,75 млн кв. м строящегося жилья.
Отдельные застройщики тоже поделились своими успехами. Так, объем реализации «Группы ЛСР» за указанный период составил в сегменте масс-маркет 393 тыс. кв. м, что на 36% превышает результаты девяти месяцев прошлого года. В «Главстрое-СПб» сообщили, что продали за три квартала 271 тыс. кв. м, или на 54% больше, чем за аналогичный период предыдущего года.
Но активность покупателей, похоже, угасает. Так, в третьем квартале «Группа ЛСР» снизила объем продаж на 2% по сравнению с периодом с июля по сентябрь 2013 года. Если же отсчитывать от итогов первого или второго квартала, то продажи упали примерно на 6-7%. «Петербургская Недвижимость» сообщила, что в целом по рынку с июля до сентября по сравнению со вторым кварталом объем продаж, выраженный в квадратных метрах, не вырос и составил около 1,1 млн кв. м. А по сравнению с первым кварталом продажи снизились на 15%.
Результаты последнего квартала года могут оказаться хуже не только весенних пиковых показателей, но и итогов аналогичного периода 2013-го. Ведь взрывной спрос на недвижимость обозначился еще в ноябре-декабре прошлого года. Также предположим, что застройщики, имеющие разрешительную документацию на руках, продолжат выводить в продажу новые объекты. Посмотрим, к каким последствиям для рынка приведут разнонаправленные векторы спроса и предложения.
