Квартиры в новостройках: мелкая «нарезка»

Полтора десятка лет скрупулезного сбора информации, аккумулированной в базе данных Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», позволяют четко отследить, как менялось представление застройщиков о предпочтениях покупателей. К примеру, в 1998 году однокомнатные квартиры и студии составляли около четвертой части предложения на первичном рынке Петербурга. А в сентябре 2014 года этот показатель был равен 46%. Доля «двушек» практически не менялась – весь период мониторинга рынка на них приходится около 30% выставленных на продажу строящихся квартир. Трех- и многокомнатные квартиры, соответственно, были сильно «секвестированы» – с 45 до 24% (см. таблицу 1).

В жанре миниатюры

Вторая тенденция рынка – неуклонное сокращение размера строящегося жилья. В 2000 году квартиры площадью до 34 кв. м составляли всего 3% предложения на первичке. Уже в 2005 году их количество возросло до 13%, а в начале осени 2014-го – перевалило за 32%. При этом доли студий и маленьких «однушек» почти сравнялись. Зато просторное жилье в этих сегментах проектировать практически перестали. Только каждая одиннадцатая строящаяся однокомнатная квартира имеет метраж свыше 45 кв. м (см. таблицу 2).

На выходе из прошлого экономического кризиса начала быстро расти доля небольших, до 59 кв. м, двухкомнатных квартир. Если до 2008 года к этой категории относилась каждая пятая строящаяся «двушка», то теперь – каждая вторая. Понятно, что одновременно количество просторного двухкомнатного жилья площадью свыше 75 кв. м сократилось – с 33 до 20%.

С «трешками» – еще сложнее. Как сказано выше, их в принципе строят намного меньше, чем ранее. Но доля просторных, более 105 кв. м, трехкомнатных квартир осталась практически неизменной – на них приходится около пятой части предложения.

«В случае с трехкомнатными квартирами тенденция уменьшения площади не столь выражена. Большие квартиры традиционно распродаются ближе к концу строительства. В силу более высокой стоимости жилья покупатель стремится снизить риски, убедиться, что дом достроен, коммуникации подведены», – поясняет начальник отдела продаж компании «Навис» Татьяна Соколова.

Рекорды года

Приверженность застройщиков к «жанру миниатюры» в полной мере проявилась в этом году. По данным компании «Петербургская Недвижимость», за три квартала текущего года количество заключенных сделок увеличилось на первичном рынке на 7,8% по сравнению с аналогичным периодом 2013-го. Однако совокупная площадь проданного жилья выросла всего на 3%, что свидетельствует об уменьшении среднего размера проданных объектов. «Именно малогабаритные квартиры на текущий момент преобладают в структуре нового предложения. В петербургской квартирографии новых объектов на их долю приходится 69%», – констатирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Картина в целом получается такая: чем дальше от центра Петербурга – тем мельче «нарезка» в квартирографии. Лидерами в этом смысле являются территории Ленобласти, прилегающие к границам города и застраиваемые многоэтажками эконом-класса. Средняя площадь квартир, выведенных на рынок в этом году в домах, строящихся в Мурино и Новом Девяткино, составила 36,5 кв. м. В Кудрово средний размер квартир в новостройках чуть больше – 36,9 кв. м, за исключением микрорайона «Новый Оккервиль», застройка которого относится к классу комфорт.

В «индивидуальном зачете» среди застройщиков-миниатюристов безусловным победителем является компания «Полис Групп». Во втором корпусе ЖК «Краски лета» в Мурино средняя площадь квартир составляет 23,5 кв. м без учета балконов и лоджий, а доля «однушек» и студий доведена до 98%. Самая маленькая студия, площадью 19,6 кв. м, также спроектирована этим застройщиком в пятом корпусе ЖК «Вернисаж» в Кудрово.

«В первой очереди нашего проекта “Австрийский квартал” в Кудрово еще сохранялась квартирография старого типа со значительным числом квартир большой площади. Однако опыт продаж показал, что спрос на большие квартиры в области, несмотря на максимальную близость к городу, ниже по сравнению со спросом на похожее по площади и цене жилье в прилегающих спальных районах Петербурга. Увеличение количества небольших квартир меньшей стоимости позволило снизить порог входа на рынок и привлечь большее число покупателей», – поясняет позицию компании генеральный директор «Полис Групп» Ольга Петряшова. По ее словам, такой подход втрое сократил время продаж квартир в строящихся домах – с полутора лет до полугода.

Немногим уступают объектам «Полис Групп» последние корпуса в ЖК «Созвездие» от компании «Навис» и ЖК «Ласточка» от застройщика «Петрострой». Оба комплекса строятся в Мурино, на бывших совхозных землях. В первом случае средняя площадь запроектированного жилья составляет 27, во втором – 26 кв. м. И в «Созвездии», и в «Ласточке» представлены в немалом количестве квартиры-студии площадью от 20 «квадратов».

«Конечно, большое количество квартир на этаже не делает проживание комфортным. Но те, кто вынужден выбирать экономный вариант приобретения недвижимости, мирятся с этим незначительным минусом. Многие из тех, кто не располагали весомой суммой и собирались приобретать комнату в коммуналке, в качестве альтернативы обратили свой взор на первичный рынок, на квартиры-студии», – поясняет начальник отдела продаж компании «Петрострой» Анна Князева.

Безусловно, только названные строительные компании не смогли бы определить снижение среднего показателя. Из года в год уменьшают среднюю площадь квартиры практически все застройщики, работающие в указанных локациях, – ЦДС, «Мавис», Setl City и другие.

Против тренда

Но не все компании, застраивающие окраины Петербурга жильем эконом-класса, следуют в русле описываемой тенденции. Против течения движутся NCC – средний размер квартир в его домах в Мурино с годами не меняется и составляет 49 кв. м. В новых корпусах «УНИСТО Петросталь» в ЖК «Тридевяткино царство» этот показатель с годами даже слегка увеличился – с 46 до 48 «квадратов».

Группа компаний «ЛСР» отказалась от «мелкой нарезки» в соответствии с концепцией микрорайона «Новая Охта», который возводится хотя и в границах Санкт-Петербурга, но вплотную к Мурино. «Мы наблюдаем постепенное повышение спроса на квартиры, удобные для семейного проживания, – двух-трехкомнатные. Наши жилые комплексы рассчитаны в первую очередь на этих потребителей. Планируя квартирографию, мы внимательно изучаем потребности потенциальных клиентов. И в итоге пришли к выводу, что в условиях однозначной востребованности однокомнатных квартир большим семьям в Петербурге крайне трудно найти подходящий вариант в сегменте массового спроса», – рассказывает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков.

На ту же категорию покупателей – семейные пары с детьми – ориентирован микрорайон «Северная долина» от компании «Главстрой-СПб». «Средний возраст покупателя квартиры в “Северной долине” составляет 35-40 лет. Социальный статус 70% наших клиентов – это менеджер среднего звена или специалист, имеющий уровень дохода на каждого члена семьи в месяц около 50 тыс. руб. Более 60% клиентов состоят в браке– семейные пары с детьми или планирующие их рождение в ближайшее время. Они приобретают недвижимость для себя», – говорит коммерческий директор компании «Главстрой-СПб» Алексей Гусев. По его словам, доля студий в данном проекте не превышает 6%.

Впрочем, другие участники рынка, купившие землю на Парнасе, похоже, придерживаются иной концепции. Например, в «Доме на Заречной» от компании «Норманн» средняя площадь квартир составляет вполне минималистские 33 кв. м.

Что дальше?

Причина моды на миниатюрное жилье разногласий не вызывает – предложение рождено соответствующим спросом. По мнению Алексея Гусева, сегодня основной объем спроса сосредоточен в сегменте объектов стоимостью до 3,5 млн руб. Снижая среднюю площадь жилья, застройщики тем самым стремятся увеличить долю квартир, попадающих в данную ценовую категорию. «Малогабаритные квартиры обладают еще одним достоинством с точки зрения застройщиков – стоимость одного квадратного метра здесь максимальна, то есть девелопер может получить более высокую выручку с объекта, проектируя в доме только маленькие квартиры (такие примеры на рынке есть)», – добавляет генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

Однако относительно прогнозов опрошенные участники рынка разошлись во мнениях. Одни настаивают, что минимализм на первичном рынке будет присутствовать до тех пор, пока вокруг Петербурга будут строиться многоэтажные спальники. «Появляются даже идеи проектирования квартир-студий площадью около 15 кв. м, и у этой идеи есть все шансы воплотиться в каком-нибудь проекте – спрос на такие квартиры, по экспертным оценкам, есть», – утверждает Арсений Васильев.

Другие считают, что уже сложились локации с избыточным предложением квартир-студий и маленьких «однушек» и спрос на них будет только снижаться. «Во всем мире нормой считается наличие в квартире по одной комнате на каждого человека плюс одна общая. В Германии средняя обеспеченность жилой площадью составляет порядка 40 кв. м, а в США – 70 кв. м на человека. В России этот показатель равен 25 кв. м. В долгосрочной перспективе уровень обеспеченности жилой площадью будет увеличиваться», – предполагает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева.

Но ввиду сложности экономической ситуации в стране и снижения доходов населения сложно спрогнозировать, когда произойдет изменение тренда.

Таблица 1
Структура предложения квартир на первичном рынке Санкт-Петербурга, % от общего объема

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «БН»

Таблица 2
Структура предложения по диапазону площади, однокомнатные квартиры, % от общего объема   

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «БН»

Текст: Елена Денисенко    Фото: Эвелина Билькис