Сегодня в российских министерствах и ведомствах на разных стадиях одобрения находятся несколько проектов документов, имеющих прямое отношение к ипотечному рынку. Одни законопроекты выгодны потенциальным заемщикам, другие – банкирам.
Электронные закладные
В Госдуме прошел второе чтение законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”». Главной задачей проекта является закрепление в российском законодательстве положений о выдаче и обращении закладных в электронной форме. Нововведение позволит кредитным организациям экономить на расходах по хранению бумажных закладных. Также снизится риск утери документов. «Выпуск бумажной закладной связан со значительным числом неудобств, издержек и рисков, которые возникают при работе с большими пулами закладных», – отмечают в Минэкономразвития.
Кроме того, введение электронных закладных будет способствовать развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Это, в свою очередь, сократит себестоимость жилищного кредитования, и банки получат резервы для снижения процентных ставок.
Наконец, разработчики законопроекта обещают, что внедрение электронных закладных сократит число бумажных документов при выдаче ипотеки на 75%, а время их обработки – на 70%.
Отметим, что и сегодня у большинства игроков ипотечного рынка сроки одобрения ипотечных заявок достаточно комфортны для заемщиков: обычно – до трех дней для граждан, обращающихся в данный банк впервые. Впрочем, при запуске популярных скидочных программ, например перед Новым годом, привычные сроки зачастую срываются и очередь может растянуться на месяц. Будем надеяться, что внедрение электронных закладных поможет банкирам обслуживать клиентов быстрее и в периоды ажиотажного спроса.
Стандарт для ипотечной оценки
Рабочей группой при Экспертно-консультативном совете по оценочной деятельности Минэкономразвития России разработан проект федерального стандарта «Оценка для целей залога». «Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при оценке для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования», – уточняют разработчики. Напомним, оценка жилой недвижимости обязательна при ипотечном кредитовании, рефинансировании кредитов и ряде других операций с недвижимостью. И банки щепетильно относятся к вопросу, какую из оценочных компаний аккредитовать, а какую нет. Дело в том, что часть оценочных отчетов вызывают у банков недоверие. Потенциальные ипотечные заемщики часто пытаются уговорить специалистов завысить в отчете стоимость залоговой недвижимости. «Большой проблемой во взаимодействии кредитных организаций и оценщиков является отсутствие официальных требований в части определения специфики оценки для целей залога», – рассуждает член Национального совета по оценочной деятельности Виктор Рослов.
Впрочем, эксперты утверждают, что ситуация нормализуется и без введения специального стандарта. Как отмечает руководитель направления залоговой службы Связь-Банка Александр Березин, пять лет назад его банк принимал лишь около 65% отчетов. А сейчас эта цифра колеблется в пределах 92-94%.
Между тем из 25 разработчиков нового федерального стандарта девять – сотрудники банков. И в предлагаемом стандарте есть положения, выгодные кредиторам в ущерб заемщикам. Так, проект обязывает проводить кроме оценки стоимости объекта и анализ его ликвидности, то есть давать прогноз, как быстро недвижимость удастся продать в случае дефолта заемщика. Понятно, что нестандартные объекты обладают слабой ликвидностью. И новые правила дадут банкам дополнительные аргументы, позволяющие снижать залоговую стоимость по таким объектам.
Ипотека и коррупция
Госдума 23 октября в первом чтении приняла поправки в закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам противодействия коррупции». Этот проект, кроме прочего, обязывает чиновников уже с 2015 года предоставлять сведения о расходах «по каждой сделке», если приобретается недвижимость и сумма таких сделок «превышает общий доход данного лица и его супруги (супруга) за три последних года».
По сведениям компании «Ника Эстейт», каждый четвертый объект элитной недвижимости в России покупается именно чиновниками. Наиболее популярны объекты стоимостью от 4 до 6 млн долларов.
При этом покупка недвижимости в ипотеку позволяет существенно занизить в декларации суммы расходов, чем чиновничье сословие все чаще пользуется. Таким образом, законодательное усиление борьбы с коррупцией будет способствовать росту числа ипотечных сделок в сегменте дорогой недвижимости.
Лишняя забота для бухгалтеров
На прошлой неделе сразу во втором и третьем чтениях депутаты Госдумы приняли законопроект, который в марте этого года внесла председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Наталья Бурыкина. Это поправки в Трудовой кодекс, отменяющие так называемое зарплатное рабство. Документ вступит в силу с момента его официальной публикации. С этой даты работники получат право сами выбирать банк, который будет обслуживать зарплатный счет – нужно будет за десять дней до выплаты зарплаты в письменном виде сообщить работодателю об изменении реквизитов счета.
Такая возможность важна для граждан, собирающихся взять ипотеку. Ведь, как правило, банки предоставляют зарплатным клиентам существенные скидки – до 1 процентного пункта. То есть если работник обслуживается в банке «А», но собрался взять жилищный кредит в банке «Б», ему всего лишь надо будет написать заявление в отдел кадров (или бухгалтерию).
Напомним, право самим выбирать зарплатный банк теоретически есть у наемных сотрудников и сейчас, но работодатели его в большинстве случаев узурпировали. Лишь около 10% юридических лиц оставляют этот выбор за персоналом. Во-первых, бухгалтерам проще работать с одним банком, а не с несколькими. Во-вторых, зарплатное обслуживание обычно является составной частью пакета услуг, предоставляемых банком компании.
Таким образом, внесение поправок в трудовое законодательство дает потенциальным заемщикам только дополнительный аргумент при желании перейти на обслуживание в другой банк. Тем не менее можно ожидать, что у социально активных граждан эта льгота окажется востребована.
Бэби-бум
На рассмотрение депутатов Госдумы поступил проект закона «О внесении изменений в статьи 7 и 10 Федерального закона “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”». Авторы документа предлагают разрешить получателям материнского семейного капитала (МСК) не ждать три года после рождения ребенка. Сейчас это требование обязательно.
При этом по новому закону тратить МСК на жилье разрешат вне зависимости от того, собираются ли родители использовать выделенные государством деньги на внесение первого взноса по ипотеке или на погашение уже выплачиваемого жилищного кредита.
Между тем, согласно статистике, в последние несколько лет 95% получателей семейного капитала используют эти деньги на улучшение жилищных условий. А две трети родителей – на погашение основного долга и уплату процентов по ипотеке.
Ежегодно сертификат на материнский капитал получает от 500 до 800 тысяч российских семей. Отмена трехлетнего лимита приведет к выбросу на ипотечный рынок дополнительно 1-1,6 миллиона сертификатов. Таким образом, принятие законопроекта приведет к кардинальному скачку продаж в сегменте «социальной ипотеки».
Кстати, в будущем году государство намерено потратить на программу 340 млрд руб. из федерального бюджета. Размер выплаты составит 451 тыс. руб.
