Среднеэтажное жилье: что предлагают застройщики?

Еще три года назад БН рассказывал читателям о росте числа проектов среднеэтажного строительства. Сейчас, по данным участников рынка, их доля составляет около 10% всех новостроек, возводимых в петербургской агломерации. А через пять-шесть лет эта цифра может возрасти втрое.

Не выше деревьев

Для начала попытаемся определиться с терминологией. В Градостроительном кодексе указаны территориальные зоны, которые могут быть застроены среднеэтажными домами. Но определения этого термина закон не содержит. И даже в СНиП, которые регламентируют этажность жилых домов (СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения» и СНиП 31-01-2003), ничего не сказано о параметрах такой застройки.

Внятное определение находим лишь в одном документе – СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89». По нему среднеэтажными жилыми домами считаются здания от пяти до восьми этажей, включая мансардный.

Впрочем, общепринятые критерии среднеэтажной застройки отсутствуют. А у некоторых участников рынка свои соображения на этот счет. Так, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб» Петр Буслов к среднеэтажке относит дома высотой до 12 этажей включительно. Вице-президент компании «Балтрос» Олег Еремин вовсе не считает корректным идентифицировать данный вид недвижимости исключительно по числу этажей. «Во многих странах Европы, и в частности Финляндии, принято считать, что среднеэтажные здания не должны быть выше соседних деревьев», – говорит он. Кстати, именно «Балтрос» первым начал развивать данный сегмент: возведенный компанией ЖК «Славянка» в Петербурге стал классическим примером среднеэтажной застройки.

В последние два-три года среднеэтажное жилье стали возводить компании, которые ранее строили исключительно многоэтажные дома (см. таблицу). А некоторые застройщики решили переориентироваться на среднеэтажку полностью.

К примеру, сейчас компания «Ленстройтрест» реализует сразу несколько среднеэтажных проектов, один из которых - IQ Гатчина. Этот жилой квартал разместится на въезде в Гатчину – здесь будет построено 138 тыс. кв. м жилья (здания высотой 6-12 этажей). Квартал проектировала ведущая шведская архитектурная мастерская Tovatt Architects & Planners во главе с именитым архитектором Йоханнесом Товаттом. 

Цена и качество

По оценкам компании «Главстрой-СПб», доля среднеэтажной застройки в Петербурге и прилегающих районах Ленобласти в настоящее время не превышает 15%. «К перспективным территориям, имеющим высокий потенциал развития для проектов среднеэтажной застройки в Петербурге, можно отнести Каменку, Лахту, Юнтолово. Наибольшее развитие такой формат застройки получит в проектах комплексного освоения территорий, реализуемых в Ленобласти», – уверен Петр Буслов. В «Балтросе» говорят, что в ближайшие несколько лет доля среднеэтажки может дойти до 40% всего предложения на первичном рынке.

По затратам строительство среднеэтажного дома обходится примерно на треть дешевле возведения многоэтажки. «Чем выше здание, тем дороже технологии его возведения. Так что если брать в расчет исключительно себестоимость строительных работ, выяснится, что девелоперам выгодней строить именно среднеэтажные дома», – говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

С другой стороны, расходы на покупку участка и его инженерную подготовку составляют в среднем две трети от всех затрат на возведение ЖК. То есть чем больше квадратных метров построят на отдельно взятой территории, тем ниже окажется себестоимость проекта. Поэтому большинство среднеэтажных проектов возводят в Ленобласти, где земля стоит дешевле, – в результате удается снизить расходы. По крайней мере, цена «квадрата» в средне- и многоэтажном комплексах пригородов Петербурга, возводимых в одном районе и находящихся примерно на одинаковых стадиях строительства, практически идентична.

А самое важное отличие такого жилья от муравейников, которыми застраивается закадье, – это небольшая плотность застройки. Это обеспечивает больший комфорт для проживания. «За последние два-три года все больше покупателей жилья на первичном рынке стали понимать: чем ниже этажность дома, тем лучше в нем жить. Конечно, главным фактором при выборе жилья является его цена. Но при прочих равных условиях человек, скорее всего, предпочтет недвижимость именно в среднеэтажном комплексе», – говорит Олег Еремин.

Выше не построить

К развитию данного сегмента застройщиков подталкивают и власти, ужесточая градостроительные требования к новым проектам. «Власти 47-го региона собираются ограничить высотность зданий, возводимых на территориях у границы с Петербургом. В самом городе требования к этажности еще жестче. Поэтому в ближайшие годы застройщики будут вынуждены строить главным образом дома не выше пяти-десяти этажей», – уверен Петр Буслов.

В середине нулевых среди покупателей новостроек была своего рода мода на приобретение квартир в высотках. Жить на уровне облаков считалось престижно – на первичном рынке даже появилась определенная категория покупателей, которые соглашались приобретать квартиры лишь на верхних этажах. Но предпочтения меняются.

Судя по всему, в ближайшие несколько лет строительство домов «не выше деревьев» станет главным трендом развития первичного рынка пригородов Петербурга. Росту доли среднеэтажки будут способствовать по крайней мере три причины: ужесточение градостроительных нормативов, рост конкуренции на первичном рынке и изменение предпочтений покупателей. Скорее всего, они будут делать выбор не в пользу многоэтажек.

Проекты среднеэтажного строительства, реализуемые на территории Петербурга и его ближайших пригородов (до 12 этажей)

Источники: Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость», собственные данные БН

Текст: Сергей Бардин    Фото: Алексей Александронок