Несколько лет назад, в посткризисный период, на первичном рынке Петербурга окончательно сложилась привычная ныне номенклатура новостроек, которую застройщики используют в рекламе, а журналисты, пишущие о недвижимости, – в своих материалах. Эконом-, комфорт-, бизнес- и элит-класс – этими терминами оперируют большинство игроков рынка.
Четких критериев у каждого сегмента нет, границы между ними довольно размыты, а некоторые застройщики (а также риэлторы) оперируют собственными классификациями. К примеру, одни «изобретают» такие классы, как комфорт-плюс или эконом-комфорт. Другие же – не отделяют новостройки бизнес-класса от элиты, объединяя их в премиум-сегмент.
Попробуем описать все возможные характеристики, по которым покупатель способен определить, к какому именно сегменту относится новостройка и не лукавит ли девелопер, относя свой проект к более высокому классу, чем тот заслуживает.
У нас получилось девять основных параметров.
Локация
Место, место и еще раз место. Для большинства специалистов именно оно – основной критерий принадлежности новостройки к тому или иному классу.
Элита предпочитает селиться в отдалении от людских потоков, и большое расстояние до метро для нее считается плюсом. При этом выдающиеся видовые характеристики для выбора этого сегмента жилья имеют определяющее значение: особенно ценятся Крестовский, Петровский и Каменный острова, а также северо-запад Петроградской стороны с видами на воду – как дельту Невы, так и Финский залив.
Новостройки бизнес-класса, наоборот, тяготеют к станциям метро (в 99% случаев находятся в пешеходной доступности от него), а также к основным городским магистралям, например Московскому проспекту. Жилые комплексы этого класса практически никогда не появляются в «спальниках».
Как сэкономить на оценке квартирыПравильно оценить квартиру прежде, чем выставлять ее на реализацию, – задача весьма непростая для далекого от рынка недвижимости человека. Но крайне >>Объекты комфорт-класса могут быть и в Ленобласти – на приграничных с Петербургом территориях – в Мурино и Кудрово, к примеру. Но все же, как правило, эти комплексы возводят внутри городской черты в обжитых районах. Также они есть – пусть пока и в небольшом количестве – на намывных территориях Васильевского острова.
А вот комплексы эконом-класса главным образом строятся сейчас в отдалении от крупных транспортных узлов (хотя есть и исключения), преимущественно за КАД или рядом с ней. Самыми популярными, помимо уже упоминавшихся Мурино и Кудрово, являются Янино, Горелово, Новоселье, окрестности Всеволожска.
Архитектура
Наиболее тщательно к внешнему виду дома, что естественно, подходят застройщики, работающие в элитном сегменте: проектированием часто занимаются зарубежные студии или известные российские архитекторы.
Новостройки бизнес-класса тоже стремятся выделиться из общей массы интересными архитектурными решениями. Как правило, это индивидуальные проекты, которые чаще всего разрабатываются самим девелопером или по его заказу.
Комфорт-класс использует усовершенствованные типовые проекты, но при этом девелоперы уделяют внимание цветовым решениям фасадов, «играют» с высотностью секций и т. д.
Новостройки эконом-класса, как правило, похожи друг на друга: здесь внешний вид имеет мало значения. Хотя есть и отдельные застройщики, пытающиеся как-то выделить свои объекты из общего ряда. Но пока это скорее исключение из правила.
Площадь квартир и планировки
Про планировки и размеры элитных квартир можно написать отдельный материал, настолько они разнообразны. Но есть общее правило: менее 120 кв. м площадь квартир в этом сегменте не бывает.
С бизнес-классом чуть проще: тут могут быть даже студии (обычно их максимум 20% от всех квартир в доме), правда, они большие по площади – не менее 35 кв. м. Самый распространенный тип жилья здесь – большие «однушки» (площадью 45-50 кв. м) и «двушки» (65-70 кв. м). Есть и апартаменты от четырех до пяти комнат. Кроме того, в новостройках бизнес-класса часто встречаются квартиры со свободной планировкой.
В новостройках комфорт-класса студий в среднем около 30%, они могут быть совсем небольшими – от 25 «квадратов». Однокомнатная квартира площадью 33-35 кв. м встречается чаще всего, также распространены 40-метровые «двушки».
Наконец, эконом-класс – это почти всегда царство малогабаритного жилья, здесь есть дома, сплошь состоящие только из студий и однокомнатных квартир, причем первые могут быть совсем крошечными – от 20 до 21 «квадрата», да и «однушки» обычно невелики – около 30 кв. м.
Отделка
Квартиры в элитном сегменте обычно сдаются без отделки – их владельцы требуют эксклюзива во всем и предпочитают нанимать личных дизайнеров.
В бизнес-классе примерно половина квартир передается дольщикам с качественной (в большинстве случаев) чистовой отделкой, а остальное жилье – с отделкой под чистовую (в расчете на то, что покупатель захочет сделать интерьер под себя).
В комфорт-классе процент квартир с чистовой отделкой составляет менее 50%, но во многих ЖК эту опцию можно заказать отдельно.
В экономе очень редко, но попадается жилье с чистовой отделкой. Вот только в большинстве случаев она – так называемая муниципальная, то есть очень невысокого качества. А 90% жилья продается с голыми стенами, что выгодно, к примеру, частным инвесторам (такие квартиры легче продать).
Паркинги
В элитных жилых комплексах количество машиномест почти всегда больше, чем число квартир, зачастую вдвое. В бизнес-классе принято, чтобы на каждую квартиру приходилось по одному месту в паркинге, однако по факту их все же поменьше – 0,7-0,8 места на квартиру. В тех объектах, которые позиционируются как комфорт-класс, подземная автостоянка есть не всегда, что обычно компенсируется надземным паркингом, общим для нескольких корпусов. В среднем одно машиноместо приходится на две квартиры.
В эконом-классе зачастую обходятся только открытыми гостевыми стоянками, подземные гаражи крайне редки, а если они и есть, то совсем небольшие.
Инженерия и стройматериалы
Здесь подчеркнем, что панельное домостроение – это вовсе не обязательно эконом-класс, из блоков вполне могут собирать корпуса в сегменте комфорт. Ну а «премиальные» дома – всегда кирпично-монолитные.
Что касается «начинки», то в доме бизнес-класса обычно устанавливаются импортные лифты, системы грубой очистки воды, реже – собственная котельная и коллекторная система отопления. Вообще здесь различие между бизнесом и комфортом небольшое: разве что лифты в последнем сегменте могут быть и белорусские.
В экономе, понятно, трудно рассчитывать на дорогую инженерию, застройщики здесь часто урезают средства буквально на все.
Безопасность
Доступ в элитные жилые комплексы, а также большинство новостроек бизнес-класса разрешен только хозяевам квартир и их гостям: территория круглосуточно находится под наблюдением видеокамер, периметр периодически патрулируется охраной. Видеонаблюдение обычно имеется на каждом этаже и в холлах, при этом подключиться к системе и получать картинку, к примеру, своей лестничной площадки через интернет могут и сами владельцы квартир.
Ограждается придомовая территория, как правило, и в ЖК комфорт-класса, а вот для эконома это редкость.
Благоустройство
Эконом-класс предусматривает стандартное благоустройство придомовой территории – газоны и клумбы с цветами, а также некое подобие игровой зоны: качели, песочницу и несколько скамеек.
В ЖК комфорт-класса обычно оборудуют полноценные детские, спортивные площадки, а дворы закрывают для автотранспорта. Некоторые застройщики могут даже оборудовать парк, прогулочную зону с велодорожками, а то и построить физкультурно-оздоровительный комплекс – в рекламных целях.
В проектах бизнес-класса обязательно (в более низких классах лишь желательно) наличие определенного набора услуг – спортивный или фитнес зал, несколько магазинов, ресторан или кафе, а в оформлении придомовой территории применяется ландшафтный дизайн. В элитные проекты застройщик старается внести побольше эксклюзива, а потому такие объекты могут предусматривать причалы для катеров, бассейн на крыше и пр.
Резюме
В данном материале мы сознательно не говорим о цене жилья, поскольку этот критерий, вопреки общепринятому мнению, – вовсе не показатель принадлежности жилого комплекса к тому или иному классу. Сплошь и рядом девелоперы позиционируют свой объект как комфорт-класс и, соответственно, завышают стоимость квартир, хотя на самом деле дом по большинству признаков относится к типичному эконому. Точно так же за бизнес-класс нередко выдаются новостройки сегмента комфорт. Слепо доверять рекламным буклетам не стоит – лучше перепроверить информацию по максимуму и выяснить, какие опции предоставляет тот или иной застройщик и заслуживает ли объект тех денег, которые за него просят.
