Чуть больше десяти лет назад топоним «Парнас» ассоциировался у петербуржцев исключительно с унылой окраиной и масштабной промзоной. И только для жителей примыкающего к окружной железной дороге микрорайона, застроенного газобетонными «корабликами» и панельками 504-й серии, это был родной «спальник». Правда, в житейском обиходе его обычно причисляли к массиву Шувалово – Озерки и редко называли Парнасом: так было удобнее объяснять, где живешь.
С появлением одноименной станции метро (а она открылась в 2006 году) градостроительный ландшафт и все связанные с Парнасом ассоциации начали стремительно меняться. Сегодня это один из самых популярных, востребованных и современных районов новой застройки. Столь радикальные подвижки в массовом восприятии произошли в последние годы, и связаны они в первую очередь с вводом в строй первых очередей одного из самых масштабных жилищных проектов – жилого района «Северная долина». Вслед за первопроходцем, девелопером обозначенного проекта компанией «Главстрой СПб», к освоению территории подключились и другие застройщики.
Насколько удобны для жизни новые кварталы? На этот вопрос мы попытались ответить, отправившись изучать жилищный фонд, характеристики квартир и планировки кварталов в пешеходной доступности от станции метро «Парнас».
Возвращение из парнасской ссылки
Никаких гор, тем более мифических, объясняющих происхождение названия, на Парнасе нет. Наименование жилого района, одноименного муниципального округа и станции метро восходит отнюдь не к греческой мифологии, Аполлону и его музам. Топоним «Парнас» появился в середине XVIII века, когда на здешней территории был возведен 60-метровый насыпной холм с видовой площадкой, смотрящей на Шуваловский парк. Но дореволюционный Петербург в сторону севера не рос: из-за заболоченности территорию отдали торфоразработчикам, и от рукотворного ландшафта, понятное дело, ничего не осталось.
Южная часть жилого микрорайона Парнас сформировалась в 70-е годы прошлого века, когда развернулось массовое строительство вокруг северной части проспекта Энгельса. Служителей муз на Парнас все-таки «ссылали». Заглянув в адресные справочники ленинградских творческих союзов образца 1970-80-х годов, мы обнаружим, что и писатели, и композиторы, и театральные деятели в то время часто получали квартиры в панельках проспекта Художников и улицы Есенина. Их соседями становились рабочие, служащие и ИТР расположенных в местной промзоне предприятий. Но до ближайшей станции метро «Удельная» сюда надо было долго ехать на трамвае, поэтому творческие работники старались воспользоваться услугами Горжилобмена, чтобы при первой же возможности покинуть Парнас и перебраться в районы сталинской застройки или исторический центр.
Застройка южной части Парнаса началась с брежневок 602-й серии, затем здесь возводили «корабли», а потом – дома 137-й и 504-й серий. Разнообразие видов крупнопанельной застройки МО Парнас, а также значительное число жилых зданий экспериментальных, несерийных модификаций, обусловлено тем, что в здешней промзоне в начале 1970-х годов появилось крупнейшее в Европе домостроительное предприятие – ДСК-2 (в те годы, до слияний и реорганизаций – ДСК-7). Для домостроительного гиганта, специализировавшегося на производстве железобетонных изделий для кварталов массовой застройки 137-й серии, окрестности стали своего рода испытательным полигоном. Именно поэтому на Парнасе имеются первые экспериментальные девятиэтажки обозначенной серии (уточним, что рядовая «137-я» застройка – это все-таки секции в 12 или 14 этажей), которых почти нет в других районах.
Таким образом, еще в начале нашего века Парнас был малопривлекательным окраинным районом, упиравшимся в «железку», за которой, собственно, и начиналась промзона.
«Северная долина»: первая попытка
О проекте «Северная долина» петербуржцы впервые услышали в середине 1990-х годов. Именно тогда состоялось несколько презентаций нового массива. Предполагалось, что строительство жилого городка европейского типа на территории торфоразработок за окружной железной дорогой – между населенным пунктом Парголово и совхозом Бугры – преобразит депрессивную территорию.
В соответствии с тогдашним проектом детальной планировки, утвержденном в 1995 году, здесь предусматривалась преимущественно малоэтажная застройка: двух- и трехэтажные сблокированные коттеджи, а также многоквартирные дома от трех до шести этажей. Для реализации проекта предполагалось ликвидировать многочисленные склады, гаражные кооперативы, расселить поселок Торфяное и потеснить садоводство «Климовец». Но жители садоводства поспешили приватизировать участки, а владельцы гаражей, складов и сельхозугодий заняли круговую оборону. Поэтому инвесторов для освоения земель под малоэтажку (а оно предполагало распутывание сложного клубка имущественных отношений собственников) не нашлось.
На целое десятилетие проект оказался забытым, чтобы возродиться, словно Феникс из пепла – но уже на меньшей площади, без малоэтажной составляющей и с гораздо более высокой плотностью застройки. Вновь презентованный проект должен был расположиться на территории 270 га (первая версия «Северной долины» предусматривала 545 га).
В 2009 году в ознаменование начала строительства первой очереди была забита первая свая.
Версия вторая: высотная
Что являет собой «Северная долина» сегодня? В составе жилого микрорайона возводятся многоподъездные и точечные жилые дома от 25 этажей (максимальная высотность ограничена 28 этажами), общеобразовательные школы и детские сады.
В этом году в эксплуатацию сданы первая школа и уже второй детский сад, а девелопер проекта, «Главстрой СПб», ведет продажи квартир в домах девятой очереди. В то же время большинство домов первых четырех очередей (15-й квартал, ограниченный улицами Михаила Дудина, Заречной, Николая Рубцова) уже заселены, а квартиры в них широко представлены в продаже на вторичном рынке жилья.
Сам 15-й квартал, расположенный чуть левее станции метро «Парнас» (если стоять спиной к выходу из подземки), укомплектован точечными и многоподъездными жилыми корпусами примерно одинаковой высоты (26-28 этажей). В сданных в эксплуатацию корпусах к продаже предлагают преимущественно просторные «однушки» (36-42 кв. м), но относительно скромные по площадями «двушки» (39-63 кв. м) и «трешки» (78-83 кв. м).
В целом это квартиры современных планировок, не имеющие ни серьезных планировочных изъянов, ни «излишеств». Существенный недостаток – довольно-таки навязчивая тонировка штатного панорамного остекления лоджий: для нашей климатической зоны это не лучшее решение.
Квартиры студийных планировок (с кухнями-нишами) в сданных очередях тоже имеются, при этом по площадям (30-35 кв. м) они почти не уступают полноценным однокомнатным с обособленными кухнями. К слову, совсем уж миниатюрных квартир-студий (около 25 кв. м) в домах 15-го квартала мы не нашли: они сосредоточены в активно застраиваемом 19-м квартале (шестая очередь).
Цены на предлагаемые к продаже студии стартуют с отметки 3,3 млн руб., средняя цена предложения однокомнатной квартиры – 4 млн руб, среднестатистическая двухкомнатная оценивается в 5,35 млн руб., «трешка» – в 6,5 млн руб.
Десять лет на обитаемом острове
Примеряя на себя Парнас в качестве места для жизни, потенциальные покупатели жилой недвижимости обычно сравнивают его с новыми жилыми кварталами областных населенных пунктов Мурино и Новое Девяткино. В чем сходства и основные отличия двух самых популярных «свежих» районов прикадья? Главный объединяющий признак: и в том и в другом случае это плотно застроенные кварталы высотных монолитно-кирпичных домов, примыкающие к КАД, но при этом расположенные в пешей доступности от станций метро.
При этом современная жилая застройка Девяткино формировалась, по сути, стихийно: проектировщики наспех «сажали» ее на сеть деревенских улочек, поэтому по ним трудно перемещаться на машине и легко заблудиться. В отличие от массовой застройки Мурино – Новое Девяткино, напоминающей лоскутное одеяло, Парнас выглядит цельным, хотя и однообразным. Современный проект детальной планировки «Северной долины» создавался, что называется, с чистого листа: улицы здесь широкие, предусмотрены и зеленые зоны, и карманы с парковочными местами. Но застройка довольно плотная, основные магистрали и внутриквартальные проезды еще только строятся (в сентябре сданы в эксплуатацию три новые дороги), а подавляющее большинство новоселов имеет личный транспорт. Поэтому парковаться здесь негде: карманы, обочины и пустыри забиты машинами.
Второй момент: жилая застройка Парнаса сосредоточена внутри транспортного кольца, владение квартирой тут предполагает городскую прописку, а потому жилье на вторичном рынке здесь ценится выше. В то же время жилые кварталы Мурино – Девяткино расположены с внешней стороны КАД, и к тому же на территории Ленинградской области. Но в данном случае разница между внешней и внутренней стороной кольца невелика. Перемещаться к крупным торговым зонам (до которых, казалось бы, рукой подать) и в другие районы города жителям обоих районов приходится главным образом по КАД. Соответственно, добираться до школ и детских садов, расположенных даже в соседних районах, для жителей, не имеющих личного транспорта, – проблема: пешком до них не дойти. То есть получается, что оба массива, которые в самом ближайшем будущем должны превратиться в спальные районы с численностью населения, превышающей большинство пригородных городов-спутников, по сути, являются «островными государствами».
Поэтому новоселам приходится рассчитывать на местные объекты социальной инфраструктуры. Но сколько бы девелоперы и представители власти не заверяли горожан, что их «уже вот-вот» введут в строй, скорость строительства социалки все-таки отстает от темпов ввода жилых площадей. Таким образом, Парнас – это все-таки жилой район будущего: для его превращения в уютный микрорайон с самодостаточной инфраструктурой потребуется как минимум еще лет десять.
