Весной этого года продажи на рынке загородной недвижимости шли очень неплохо. По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), число сделок по сравнению с весной прошлого года тогда выросло примерно в полтора раза и достигло уровня 2012 года, весьма успешного для девелоперов.
Однако уже к концу лета на рынке стали преобладать негативные тенденции. Нестабильность в экономике и растущая инфляция привели к снижению спроса – заметно уменьшились темпы продаж коттеджей и таунхаусов. Только земельные участки без подряда продолжали находить своих покупателей.
Порция пессимизма
Но сегодня и в этом сегменте начали возникать перебои с продажами. «Темпы продаж участков снизились. И связано это не столько с наступлением холодов, сколько с чисто экономическими причинами, – говорит коммерческий директор ГК “АйДаДом” Алексей Баринов. – В частности, банки стали чаще отказывать гражданам в выдаче кредита, тем более на покупку загородной недвижимости».
Хотя участков удается реализовывать все меньше, они по-прежнему лидируют в статистике спроса. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сделки по приобретению земли без подряда составляют 72% в общем объеме продаж. При этом по сравнению со вторым кварталом 2014 года рынок земельных участков просел примерно на 10%.
В сегменте загородных домовладений ситуация намного хуже. По словам руководителя БАРН Дмитрия Сперанского, в третьем квартале 2014 года коттеджей реализовано на 35% меньше, чем во втором. Ровно на столько же упали продажи и блок-секций в таунхаусах. Если же сравнивать показатели третьего квартала с аналогичным периодом 2013 года, то, как сообщает Дмитрий Сперанский, количество сделок с домами и таунхаусами сократилось примерно вдвое.
Земельные участки продаются все хуже. Эксперты связывают это не с наступлением холодов. По их мнению, главная беда – неопределенная экономическая ситуация
Эксперты «Петербургской Недвижимости» тоже отмечают, что коттеджей сейчас продается крайне мало. Однако динамику рынка таунхаусов они оценивают иначе и даже заявляют о небольшом приросте числа сделок по сравнению со вторым кварталом 2014 года.
В то же время аналитики подчеркивают, что спросом пользуются все более дешевые таунхаусы (средняя стоимость сделки с блок-секциями снизилась за квартал на 12%). Так что и этот сегмент рынка испытал отток денежных средств.
Загородные контрасты
В самом деле, многие эксперты сейчас говорят о том, что в нынешней непростой ситуации спросом пользуется либо наиболее доступное загородное жилье, которое люди могут приобрести без привлечения кредитов, либо самое дорогое.
Как отмечает генеральный директор компании «ПулЭкспресс» Андрей Бочков, сейчас действительно заметен рост спроса на элитные загородные дома стоимостью от 30 млн руб. Такие сделки, по его словам, заключаются в течение месяца (чего раньше не бывало). По мнению эксперта, подобные объекты приобретаются сегодня именно для собственного пользования, а не с инвестиционными целями.
В любом случае девелоперы понимают, что обозримые перспективы развития загородного рынка не слишком хороши. Поэтому игроки осторожничают и не спешат выводить на рынок новые проекты. «По итогам трех прошедших кварталов в продажу поступило чуть более 40 новых проектов (включая поселки с предложением таунхаусов) – это порядка 3,8 тысячи объектов», – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. И приводит данные прошлого года, когда за девять месяцев рынок пополнился примерно 100 новыми поселками – это свыше 10 тысяч объектов недвижимости.
Объем предложения сокращается. Подсчеты «Петербургской Недвижимости» свидетельствуют, что к концу третьего квартала прошлого года продажи шли в 422 коттеджных поселках. По итогам девяти месяцев 2014 года в листингах осталось только 393 проекта.
Зима грядет!
По мнению участников загородного рынка, зимой девелоперская активность снизится еще сильнее. Поэтому в ближайшие месяцы не стоит ожидать роста предложения.
«Обычно активный запуск коттеджных поселков происходит с запаздыванием, примерно через полгода-год после очередного всплеска спроса. Учитывая хорошие темпы продаж нынешней весной, можно было бы ожидать появления новых поселков к зиме. Но этого, скорее всего, не произойдет: слишком очевидны для всех проблемы в экономике», – считает Дмитрий Сперанский.
Сейчас востребованы самые дешевые либо элитные объекты. Дома и участки средней ценовой группы, приобретавшиеся в основном в кредит, теперь не у дел
«Я уверена, что нынешней осенью сделки заключаются за счет спроса, накопившегося в течение летних месяцев. Но в зимний период продажи могут практически прекратиться», – полагает советник руководителя Группы компаний «Стинком» Светлана Невелева. По ее словам, земельный девелопмент перестает быть выгодным занятием. Неслучайно и компания «Стинком», ранее специализировавшаяся прежде всего на продаже земельных участков с коммуникациями, в большей степени сейчас делает ставку на оказание услуг строительного подряда – в том числе в чужих проектах.
Как будет развиваться ситуация далее – непонятно. Эксперты полагают, что весной не исключено оживление и на рынок станут выходить новые проекты. Но, вероятнее всего, это будут исключительно поселки от известных девелоперов. В частности, есть данные, что по окончании зимы компания «Пулэкспресс» займется строительством нового малоэтажного комплекса во Всеволожском районе Ленинградской области (порядка 20 тыс. кв. м жилья). Генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров недавно заявил, что планирует запустить реализацию сразу нескольких коттеджных поселков.
Случайные же игроки, похоже, окончательно уходят с рынка, разочарованные отсутствием спроса.
В предвкушении скидок
Для бизнеса нынешняя ситуация оборачивается подсчетом убытков или неполученной прибыли. А вот покупатели могут и выгадать. По сведениям БАРН, средняя стоимость сотки в 2014 году перестала расти и пошла на снижение. В третьем квартале сотка инженерно подготовленной земли приобреталась в среднем за 165 тыс. руб. Годом ранее – за 196 тыс. руб.
Дмитрий Майоров отмечает, что все больше компаний готовы предоставлять своим клиентам различные виды рассрочек, обсуждать индивидуальные условия покупки. В то же время, по его словам, назначаемые цены все равно, как правило, не соответствуют качеству предложения и являются завышенными.
По-видимому, этой зимой стоит ожидать волны снижения цен на участки и дома, но застройщики будут делать это не явно (иначе репутация поселка падает), а путем предоставления предновогодних и рождественских скидок. То, насколько щедрыми будут подарки, является хорошим индикатором состояния загородного рынка.
Кроме того, вполне ожидаема еще одна тенденция – удешевление объектов в уже строящихся коттеджных поселках. Не секрет, что девелоперы стремятся подстроиться под текущий спрос, даже если это наносит ущерб изначальной концепции проекта. Так было, например, в поселке «Янино». Он задумывался как проект бизнес-класса, но во второй очереди девелопер стал предлагать и дешевые таунхаусы. Похожая ситуация в проектах «Киссолово», «Изумrood» и других, где также произошло снижение класса домовладений.
Не приходится сомневаться, что на дефицит платежеспособного спроса рынок ответит появлением дешевых таунхаусов и домов.
