Антимонопольная служба прокомментировала закон о рекламе

В семинаре «Законодательство и государственный контроль в сфере рекламы на рынке недвижимости, строительства и жилищного кредитования», организованном Группой компаний «Бюллетень Недвижимости», приняли участие руководители Управления Федеральной антимонопольной службы (ФАС) по Петербургу и Ленобласти, профобъединений банков и застройщиков, а также участники рынка.

Закон, определивший меру ответственности за нарушение его требований в 2–5 тысяч МРОТ, – № 38-ФЗ от 13.03.2006 – действует уже более года. Но вопросов у профессионалов рынка пока больше, чем ответов.

Требование времени

По мнению руководителя Управления ФАС по СЗФО Олега Коломийченко, закон о рекламе появился под влиянием требований суровой реальности: в антимонопольную службу и комиссии по защите прав потребителей обращались с жалобами граждане, чьи права были нарушены. Многие заемщики, получив кредиты, обнаружили, что их действительная стоимость намного выше заявленной в рекламе.

Покупатели строящегося жилья не получали оплаченные квартиры в срок, указанный в рекламных объявлениях. Федеральный закон «О рекламе» призван был защитить права потребителей, обязав бизнес честно информировать обо всех условиях кредитов и не вводить в заблуждение граждан, чьи средства привлекались в жилищное строительство.

Закон, по мнению начальника отдела контроля и надзора за соблюдением законодательства о рекламе Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Натальи Плошкиной, предъявляет к застройщику жесткие требования. Он обязывает строительные компании размещать рекламу, связанную с привлечением средств физических лиц в строительство жилья, лишь после получения разрешения на строительство, оформления права (аренды или собственности) на земельный участок и размещения в открытом доступе проектной декларации. Законом разрешена реклама деятельности с привлечением средств граждан исключительно по договорам долевого участия в строительстве, путем выпуска жилищных сертификатов или кооперативами.

То есть требования закона о рекламе тесно связаны с другим строительным нормативным актом – «О долевом участии в строительстве…». Последний, как сообщила на семинаре Наталья Плошкина, исполняют лишь 15% работающих в Петербурге строительных компаний. Большинство применяет «альтернативные схемы», прежде всего – предварительные договоры купли-продажи. В таких соглашениях нет обязательства застройщика передать строго определенную квартиру в конкретный срок, а лишь – заключить впоследствии основной договор купли-продажи. Что никак нельзя счесть надежной гарантией прав потребителя. Через суд «предварительный покупатель», при неблагоприятном для него развитии событий в строительстве дома, сможет лишь вернуть вложенные деньги, но не получить квартиру.

По мнению специалистов ФАС, использование предварительных договоров купли-продажи незаконно. Однако судебной практики, которая признала бы предварительные договоры незаконными (притворными) нет. Кроме того, признает г-жа Плошкина, Гражданский кодекс РФ дает право гражданам и юридическим лицам заключать любые договоры. То есть на данный момент правовая коллизия не разрешена. «Правовые основания привлечения денежных средств граждан для строительства жилья требуют судебного разрешения», – отмечает Наталья Плошкина.

Закон «О рекламе» не делает различий – подпадает ли строящийся объект под действие закона о долевом строительстве или нет. ФАС разъясняет: если проект стартовал (разрешение было получено) до 1 апреля 2005 года, на него требования закона о рекламе не распространяются. Разрешением на строительство будет считаться документ, который был установлен в качестве разрешения по действовавшим на тот момент нормам.

Имидж – ничто?

Как сообщила Наталья Плошкина, в Петербурге строительные компании пытаются обходить требования ФЗ «О рекламе» двумя способами. Первый – утверждение, что реклама имиджевая, поскольку она не содержит ни цен, ни планировок квартир в объекте.

Антимонопольная служба готова принимать это объяснение при условии, что реклама не содержит ссылки на конкретный объект.

Второе оправдание застройщиков: реклама не преследует цели привлечения средств, она размещена с целью маркетингового исследования покупательского спроса. «Взглянем правде в глаза», – предлагает г-жа Плошкина. Подобные уловки разоблачаются одним звонком специалиста ФАС в компанию, где оператор сразу предлагает купить жилье в рекламируемом объекте – по предварительному договору купли-продажи. К такому ходу зачастую прибегают застройщики, начавшие работы без разрешения на строительство. В ФАС отмечают, что это прямое нарушение закона, и отговорок не приемлют.

Срок, в течение которого можно привлечь к административной ответственности фирму, составляет год. Например, компания в 2007 году размещала рекламу объекта со сроком сдачи во втором квартале 2009-го. Если в июле 2009 года выяснится, что срок нарушен, предписание ФАС предъявлять будет уже поздно.

При выявлении нарушений антимонопольная служба может выдать предписание об их пресечении, выпустить постановление об административной ответственности фирмы или применить последовательно обе меры.

Факт нарушения устанавливает комиссия из трех специалистов ФАС – после сбора и анализа материалов по «признакам нарушения». Комиссия выносит предписание: прекратить рекламу. Если нарушение серьезное, говорит Наталья Плошкина, выпускается постановление ФАС о взыскании штрафа в размере от 200 до 500 тыс. руб. (2–5 тыс. МРОТ).

Федеральная антимонопольная служба, как напомнила Наталья Плошкина, имеет право запрашивать любую информацию, в том числе содержащую коммерческую тайну. За непредоставление такой информации или нарушение предписанных сроков фирма также может быть оштрафована.

О пользе чтения

Банкам закон о рекламе предписывает сообщать все условия, влияющие на стоимость кредита, если указано хотя бы одно из них.

Исполнительный вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ) Виктор Титов считает, что требование прописано законодателями из соображения, что потенциальный заемщик финансово неграмотен. Но, во-первых, ситуация на глазах изменяется к лучшему, и общее дело СМИ и участников финансового рынка – продолжать просвещение россиян. А во-вторых, если клиент банка не читает подписываемый кредитный договор, та же участь постигнет и подробный рекламный текст. «Излишние подробности делают рекламу слишком громоздкой, а процентная ставка – вполне приемлемый ориентир для первичного выбора банка», – считает г-н Титов. Условия кредитования во всех подробностях можно выяснить на сайте банка или у консультанта по телефону.

«Общие принципы рекламы должны иметь единую логику в законодательстве, чтобы определенные сферы деятельности не попадали под дискриминацию, – подчеркивает вице-президент АБСЗ. – Можно понять логику рекламного законодательства на Западе, которое обязывает громко предупреждать о суровых последствиях табакокурения или потребления алкоголя. Но в чьих интересах запугивающая реклама ипотечного кредитования, вроде «не выплатишь кредит – квартира уйдет с молотка»?» – спрашивает Виктор Титов.

В ФАС с такой точкой зрения не согласны.

Полный перечень условий, влияющих на стоимость кредита, кроме процентной ставки включает срок, максимальную и минимальную сумму, комиссии банка за открытие и ведение ссудного счета, за проверку платежеспособности заемщика, страховой сбор, плату оценочной компании, штрафы и комиссии за нарушение графика платежей. Мелкие платежи – за аренду сейфовой ячейки, например, – дозволено вынести за скобки ссылкой «подробности – в тарифах банка». Остальное ФАС требует обнародовать в рекламе, возможно единой суммой – если указано хотя бы одно из условий кредита.

Более того, если рекламируемая услуга доступна не всем, а лишь ограниченному (по возрасту, месту проживания и пр.) кругу потребителей, об этом должна информировать реклама, заявила Наталья Плошкина. Причем шрифтом, размер которого позволит потребителю прочесть этот текст.

Рублевые частности

Еще одна тема, вызвавшая полемику, – запрет на указание цен на товары и услуги в иностранной валюте. По мнению президент-электа Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Екатерины Романенко, переход рынка жилья на расчеты в рубли – безусловное благо для его профессиональных участников и один из положительных результатов действия закона о рекламе. Но, отметила г-жа Романенко, оценивать обязательства в валюте не запрещает Гражданский кодекс, который имеет приоритет над обсуждаемым Законом «О рекламе».

Кроме того, в России разрешено выдавать ипотечные и другие кредиты в иностранной валюте. Более того, именно валютные кредиты составляют более половины в общем объеме выданных займов в Москве и Петербурге. Соответственно, и плата за них (в виде процентов) начисляется в валюте. Пересчитывать данные по курсу рубль/доллар ежедневно можно, но каждый день менять информацию на рекламных щитах – нет, уверен Виктор Титов из АБСЗ.

В законе также прописаны требования к рекламе жилищных, жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов. Рекламируемая ими деятельность по выдаче займов и привлечению денежных средств во вклады носит характер финансовых услуг, хотя по существу таковой не является, отмечает Наталья Плошкина.

Кооперативы, по мнению специалистов ФАС, обязаны указывать, что условия доступны только для членов кооператива, а вместо слова «вклад» кооператоры могут применять термин «личные сбережения». Требование предупреждать об участии членов кооператива в покрытии убытков прописано в законе только для ЖНК, но антимонопольная служба считает, что так должны поступать и ЖК, и ЖСК.

Сообщать всю предписанную информацию в каждом рекламном модуле не обязательно. Но страница с полной информацией должна располагаться в том же издании, что и укороченный модуль. Интернет признан ФАС одним изданием: реклама на одном сайте вполне может содержать ссылку на другой сайт с более подробной информацией о кредите, кооперативе или строящемся доме.

В целом, как считает Екатерина Романенко, закон спорный и во многом не учитывает экономических реалий. Это мнение было поддержано аплодисментами участников семинара.

Будущий президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Екатерина Романенко считает, что логичнее было бы более жестко прописать требования к надежности юридических лиц (в частности, к размеру уставного капитала). Очевидно, законодателям было проще написать новый закон о рекламе, чем поправить Закон «О государственной регистрации юридических лиц».

Профессиональные участники рынка недвижимости практически единодушны во мнении, что необходимо просвещение граждан: человек должен научиться читать договоры, которые подписывает. Наталья Плошкина допускает, что по мере качественного изменения ситуации Госдума пересмотрит нормы закона.

Следующее мероприятие для профессионалов рынка недвижимости пройдет в киноцентре «Родина» 1 ноября в 16.00. Участие бесплатное, программа и регистрация – на сайте www.gilproekt.ru/prof/.

Текст: Анна Александрова