Есть ли альтернатива для частных российских инвесторов, недовольных показателями отечественного рынка недвижимости? Эксперты говорят, что да – это квартиры с хорошей локацией в экономически активных городах Европы.
Российские инвесторы привыкли к увлекательной игре: купи у застройщика объект «на котловане», перепродай перед вводом здания в эксплуатацию и получи 30-40% доходности за два года. Но в последний год цены на отечественном рынке недвижимости стагнируют, а в евро и долларах даже снижаются, о чем БН писал не раз. Может ли стать альтернативным вариантом для инвесторов, которым жгут руки 3-5 млн руб., покупка жилья за рубежом? На этот вопрос БН ответил главный редактор портала Prian.ru – Недвижимость за рубежом Филипп БЕРЕЗИН.
– Есть смысл для российских инвесторов присмотреться к покупке недвижимости за рубежом?
– Инвестировать в зарубежную недвижимость можно. Но надо сразу отдавать себе отчет в том, что доходность даже близко не будет такой, к какой привыкли в «тучные» годы отечественные инвесторы. Годовая доходность на уровне 10-20% – таких результатов, конечно, ни мир в целом, ни Европа не дают. Исключением являются трудно предсказуемые спекулятивные инвестиции.
– Что вы имеете в виду?
– Например, на рынке недвижимости Латвии в течение пяти лет цены выросли на 60%, затем в 2009 году резко упали на 70%. Это было самое глубокое падение в Европе в период прошлого экономического кризиса. Но, вопреки ожиданиям, рынок быстро восстановился. Этому, в частности, способствовал закон, принятый латвийским правительством в 2010 году о предоставлении вида на жительство при покупке недвижимости стоимостью выше определенной суммы, что сильно подогрело интерес со стороны россиян. В итоге тот, кто купил квартиру в Латвии на нижней точке рынка, а через два-три года продал, получил доходность, сопоставимую с российской.
Рынки иногда выдают такие неожиданные результаты. Например, в Дубае во втором квартале 2014 года по отношению к аналогичному периоду 2013-го недвижимость подорожала на 25%. В Англии за тот же период цены выросли на 10%, в той же Латвии – на 6%. Но это процесс малопредсказуемый. Даже самые оптимистичные прогнозисты год назад не обещали такого ценового скачка в ОАЭ.
– Если оставить подобные казусы за скобками, на какой уровень доходности следует настраиваться инвестору, решившему вложить средства в европейское жилье?
– Это зависит от многих факторов. Давайте разберем на примере Германии. У них сейчас банковские депозиты максимум 1,5-2% годовых. Поэтому когда ты инвестируешь в недвижимость и получаешь 3-5% годовых, это уже неплохо. Хороший показатель – 6-7% годовых, но такого результата получается добиться реже.
В отдельных случаях, при стечении ряда обстоятельств, годовая доходность может пару лет держаться на уровне 8-10%. Но, как правило, это гораздо более рискованные вложения. Для того чтобы сыграть в такую игру, надо хорошо ориентироваться в планах экономического развития страны. Например, известно, что крупная компания намерена открыть завод в каком-нибудь небольшом городе. Понятно, что через несколько лет спрос на жилье и, соответственно, арендные ставки в этом месте сильно вырастут. Но, может быть, проект и не будет реализован. Риск велик.
– Давайте рассмотрим безрисковые ситуации. Где именно и во что вкладывать?
– Покупка квартиры в крупном городе – таком как Кельн, Мюнхен, Франкфурт – и последующая сдача ее в аренду даст гарантированно те самые 3-4% годовых (после вычета налогов, расходов на содержание жилья и оплаты услуг управляющей компании). За последние годы неплохо подтянулись города Восточной Германии – Дрезден, Лейпциг. Там оживилась промышленность, приехали рабочие, вырос спрос на арендное жилье. Немцы – нация арендаторов, более 60% населения проживают в съемном жилье. Соответственно, объект, расположенный в центре большого города, будет вполне успешно сдаваться и приносить стабильный доход. Кстати, иногда жилье продается уже с арендатором, который и не подозревает о смене собственника.
– Как можно получить доходность в 6-7% годовых?
– Это реально сделать, купив удачный объект под сдачу в Берлине. Должна быть небольшая квартира с хорошей локацией в более-менее приличном районе.
– Почему в Берлине показатели лучше, чем в Мюнхене?
– Дело в том, что Мюнхен – богатый регион с развитой экономикой, где стоимость квадратного метра недвижимости в два-три раза выше, чем в столице. А вот ставки на аренду жилья различаются не столь драматично. Поэтому берлинская недвижимость демонстрирует более высокую доходность.
– Как себя ведут цены на квадратные метры? Это ведь тоже влияет на суммарную доходность инвестиций.
– Конкретно в Германии, особенно в упомянутых нами городах, устойчиво растут, хотя небыстрыми темпами, примерно на 2-3% в год.
– Куда еще можно вкладывать деньги кроме Германии, подразумевая последующую сдачу жилья в аренду?
– Например, в недвижимость Праги. Город туристический, студенческий, с развитым рынком аренды. Здесь вполне можно купить квартиру за 70-80 тыс. евро. Крупные туристические центры можно посмотреть: Будапешт или Стамбул. Небольшие квартиры как раз впишутся в верхний предел обозначенной вами суммы.
– Что скажете о недвижимости на курортах?
– Если говорить о популярных у россиян странах, таких как Болгария, там возможность заработать, сдавая жилье в аренду, значительно меньше. На курорте можно купить квартиру за 15-20 тыс. евро. Так как курортный сезон недлинный, то при везении можно получить доход в 500-600 евро. То есть те же 3% годовых, но без гарантии. Правда, многие покупатели рассматривают такую недвижимость в первую очередь как место для семейного отдыха.
С курортной недвижимостью вообще довольно непростая история. На морских побережьях Испании, Португалии, Италии, Греции и Кипра сейчас очень большой объем предложения и цены весьма привлекательные. Два года назад риэлторы опирались на ключевую фразу: ценовое дно достигнуто, все вот-вот начнет дорожать. Оказалось, что все не так. Если сравнить второй квартал 2014 года с аналогичным периодом 2013-го, видим, что в Испании, Италии цены в среднем снизились на 3%, а в Греции, на Кипре – на 6-8%. Напомню, что в этих странах отрицательная ценовая динамика отмечается уже на протяжении семи лет. К примеру, в Испании в среднем цены от максимума снизились более чем на треть. По конкретным объектам падение было еще более заметным. Правда, ликвидное жилье, разумеется, дешевеет меньше. Если вообще дешевеет.
– Но ведь считается, что высокую доходность можно обеспечить, сдавая недвижимость на короткий срок: понедельно, посуточно? И квартира у моря как раз предполагает такую тактику владения.
– Сдавать туристам можно. Если квартира расположена близко к морю в туристических центрах с длинным курортным сезоном, а также если получится бесперебойно находить съемщиков, то в единичных случаях можно получить невероятные 20-25% годовых. Но, скорее всего, поиском арендаторов придется заниматься самостоятельно, управляющие компании не возьмутся за такую работу. А это – тоже затраты.
Поэтому, если хочется заработать в Болгарии, вероятно, есть смысл купить качественную квартиру в Софии и подыскать арендатора на длительный срок. Тем более что цена там вполне умеренная для столичного региона – от 1 тыс. евро за кв. м. Продать ее, кстати, тоже будет легче.
– Рано или поздно ценовое дно все-таки будет достигнуто и начнется рост. Может быть, как раз сейчас время покупать недвижимость на побережье европейских стран?
– Не уверен. Трудно представить, что в ближайшие 3-5 лет недвижимость в перечисленных странах резко начнет дорожать. Колебания, конечно, возможны. В Испании в начале года были зафиксированы первые месяцы, когда ценовая кривая не пошла вниз. Но экономикам этих стран никто не предсказывает быстрый рост, соответственно, рынок недвижимости не ждут очень уж радужные перспективы.
– Давайте рассмотрим альтернативную стратегию: купить, чтобы выгодно перепродать. Она работает в Европе?
– Вполне. Но тогда надо покупать более дорогой объект, из числа тех, которые не теряют в цене на протяжении последних 10-12 лет. В первую очередь это квартиры в крупных европейских деловых и туристических центрах – Лондоне, Париже, Мюнхене. В этом случае порог входа на рынок будет выше, чем указанная вами сумма. В Париже стоимость квадратного метра начинается с 10 тыс. евро. Зато цены растут, даже если в провинции стагнируют. Лондон также обгоняет по динамике цен остальную Англию.
– Вернемся в обозначенные ценовые рамки – 3-5 млн руб. С какой суммой реально заходить на рынок?
– Риэлторы рассказывают совершенно фантастические истории о том, что если есть на руках 10-15 тыс. евро, можно тут же покупать квартиру в Европе. Действительно, какую-то недвижимость за эту сумму приобрести можно. Не в столице, а в маленьком городке, не в центре, а на окраине. Это будет не разваливающаяся лачуга, а вполне пригодная для жизни квартира. Но что с ней делать дальше? Вероятность сдачи в аренду жилья с такой локацией весьма невысока.
Объект, который без труда найдет своего арендатора, реально приобрести за 35-40 тыс. евро. Как правильно выбрать? Во-первых, город – промышленный, студенческий, с оживленным рынком недвижимости. Во-вторых, локация, локация и еще раз локация. И важно изначально понимать, кому ты сможешь продать свою недвижимость, когда решишь, что срок инвестирования подошел к концу.
