С июля по сентябрь текущего года в Петербурге построено около 143 тыс. кв. м арендопригодных торговых площадей. На фоне минимальных объемов сдачи за первое полугодие (по сравнению с прошлыми годами) это можно считать серьезным достижением. Однако на ближайшие пару лет опрошенные БН эксперты прогнозируют как минимум стагнацию рынка или даже его падение.
Фрунзенский по-прежнему лидер
В первые два квартала этого года объем ввода новых крупных торговых площадей, от 20 тыс. кв. м, был практически нулевым по сравнению с аналогичными периодами последних нескольких лет (небольшие объекты не в счет). Зато в третьем квартале петербургские девелоперы «выстрелили» – за период с июля по сентябрь рынок качественных торговых площадей увеличился на 143 тыс. кв. м. Это своего рода прорыв, так как в аналогичный период прошлого года было введено почти в два раза меньше (74 тыс. кв. м), а в 2012-м вовсе 39 тыс. кв. м.
На фоне общего экономического спада по РФ, и Санкт-Петербургу в частности, такой рывок мог бы казаться невероятным, но надо учитывать, что все сданные в эксплуатацию объекты начинали строиться в 2011-2012 годах. Макроэкономический кризис 2008-го уже был во многом преодолен, а политических событий в Украине, точнее их последствий для РФ, мало кто мог ожидать.
«Последние несколько лет были весьма благоприятным временем для развития бизнеса и реализации крупных, амбициозных девелоперских проектов, – говорит управляющий директор London Consulting Management Company | LCMC Евгений Каур. – В 2014 году получилось так, что некоторые проекты как раз находились на последнем этапе реализации. Никто не станет бросать строительство проекта, если уже все работы почти выполнены. Именно так, например, обстояло дело с ТРК “Европолис”, который стартовал как раз в 2012 году и к текущему моменту уже находился на завершающем этапе реализации».
Таблица
Коммерческая аренда в крупных торговых центрах (октябрь 2014 года) (скачать)
ТРК «Европолис» (девелопер – компания FortGroup) – крупнейший проект из сданных в эксплуатацию в 2014 году и вообще один из самых масштабных в последнее десятилетие. Около 40% введенных в третьем квартале площадей приходятся именно на этот проект. По всей видимости, его ожидает успех, ведь в той части Выборгского района, где он расположен, вблизи станции метро «Лесная», до сих пор не было ни одного сколько-нибудь крупного современного ТРК.
При всем том Выборгский район на сегодня является одним из лидеров в Петербурге по обеспеченности населения качественными торговыми площадями. На его территории сосредоточено около 16% всех крупных ТЦ и ТРК Петербурга. Он уступает только Фрунзенскому (19%) и Приморскому (17%) районам.
Все лучшее детям
Общая площадь «Европолиса» составляет 141,7 тыс. кв. м, арендопригодная – около 60 тыс. Столь ощутимая разница между общей и спекулятивной площадями объяснима – в ТРК просторная подземная автостоянка на 1,3 тысячи машиномест и парк активного отдыха для всей семьи Angry Birds Activity Park St. Petersburg (планируется к сдаче во втором квартале 2015 года).
Отметим, что в последние годы владельцы некоторых крупных торговых центров Санкт-Петербурга проводили реконцепцию объектов, построенных на рубеже веков. В сравнении со свежими торговыми комплексами они морально устарели. А в проектах реконцепции особое внимание владельцы (а чаще нанятые ими управляющие и/или консалтинговые компании) уделяют развлекательной составляющей, причем с акцентом на детскую аудиторию. И, видимо, это неслучайно. В последние годы в Санкт-Петербурге и Ленинградской области отмечался ощутимый прирост населения, и не только по причине миграционных процессов, но и за счет того, что рождаемость превышает смертность.
В связи с этим особое внимание уделяется организации так называемых детских кластеров. Сегодня как в новых ТРК, так и в прошедших реконцепцию объектах в состав комплекса почти обязательно включаются различные площадки для детей. Например, в известном едва ли не всем петербуржцам ТРК «Гранд Каньон» (Энгельса, 154) еще два года назад был сооружен семейный парк «Дивный город» на площади около 22 тыс. кв. м. В парке разместились город профессий «КидБург», семейный парк развлечений FunCity, художественные мастерские, театральная студия, студия танцев, экстрим-парк и многое другое.
«В условиях изменения покупательского поведения, когда торговые центры воспринимаются населением уже не просто как сосредоточение магазинов для совершения покупок, а как место проведения досуга для всей семьи, все большую актуальность в данном сегменте рынка приобретают вопросы наполнения развлекательных зон», – говорит управляющий директор PM NAI Becar Наталья Скаландис.
Некоторые владельцы крупных ТРК идут еще дальше – не только устраивают семейные парки, но и реализуют социальные проекты. В частности, на площадях ТРК «Смайл» (проспект Большевиков, 27А) с недавнего времени действует академия «Оранжевое настроение», работа которой направлена на профессиональную ориентацию детей и взрослых.
В продолжение этой тенденции на последнем этаже ТК «Адмирал», построенного над вестибюлем станции метро «Адмиралтейская», недавно открылся интерактивный театр-музей архитектурных миниатюр «Петровская акватория». Задачу удержать посетителей на территории торгового комплекса как можно дольше менеджмент «Адмирала» выполняет успешно.
Вопреки санкциям
В третьем квартале уровень вакантных площадей в крупных торговых комплексах, несмотря на прогнозируемое многими экспертами увеличение, снизился до 5,5%. При этом собственники начали умерять аппетиты, вводя дисконты для арендаторов, особенно якорных. Поэтому площади начали заполняться активнее.
Увеличился диапазон верхней и нижней границы цены аренды – в наиболее конкурентоспособных комплексах владельцы еще держатся за свои ставки, а в других арендаторы уже диктуют условия. Иначе говоря, владельцы торговых комплексов более охотно идут на торг.
По мнению экспертов NAI Becar, это обусловлено не только оживлением деятельности арендаторов, заинтересовавшихся дисконтами, но и минимальным объемом ввода крупных торговых площадей в первое полугодие.
Тем не менее опрошенные БН эксперты не видят в этом трагедии для собственников. Большинство из них прогнозируют на ближайшие два года спад объемов ввода торговых площадей: это позволит владельцам объектов не снижать или даже повышать арендные ставки.
Кроме того, по словам председателя совета директоров УК Satellit Development Александра Скигина, ожидается смещение интересов девелоперов – к небольшим объектам в обжитых «спальниках». А крупные торговые центры будут появляться прежде всего в новых районах жилой застройки (например, высокий спрос на коммерческую инфраструктуру сегодня чрезвычайно высок в «Северной долине») или у новых станций метро. Таким образом, процесс развития торговых зон не прекратится, а сместится на малоосвоенные территории.
