Страна вошла в период кризиса. С начала года отечественная валюта потеряла 20% по отношению к евро и доллару. Годовой уровень инфляции, по данным Центробанка РФ, к середине октября достиг 6,8%. По прогнозам Минфина, к концу года этот показатель перевалит за 8%. Наиболее пессимистично настроенные аналитики утверждают, что годовая инфляция окажется на 2-3 процентных пункта выше.
Казалось бы, в период экономический «зимы» наиболее верная стратегия – залечь на дно и перейти в режим сохранения энергии. Но этот путь устраивает далеко не всех: часть россиян, хотя наверняка отнюдь не бόльшая, продолжает волноваться по поводу сбережения и приумножения своих накоплений. К примеру, на октябрьской выставке «Жилищный проект» к автору статьи трижды обращались с вопросом, в какой объект недвижимости сейчас есть смысл инвестировать средства.
Правильный ответ – не знаю. Ситуация на рынке более чем неоднозначная. Рост средней цены предложения на квартиры в новостройках Петербурга, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», с начала 2014 года составил чуть более 4%. Оценка Консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость» немного оптимистичнее: рост за период с января по сентябрь в обжитых районах города составил 6,6%, зато в пригородах – всего 3%. В любом случае в этой гонке выигрывает инфляция. А если сравнить прошлогодние цены с текущими в валютном выражении, приходишь к неутешительному выводу о падении стоимости недвижимости.
На фоне ценовой стагнации на рынке недвижимости более привлекательно на первый взгляд выглядят предложения о размещении средств на банковских счетах под 11, 12 и даже 13% годовых в рублях. Но поступают они от малоизвестных кредитных организаций, которые в этом году в массовом порядке теряют лицензии. Госбанки привлекают деньги вкладчиков под процент, мало отличающийся от инфляции, – под 8-9% годовых.
Куда податься соотечественнику с несколькими миллионами рублей на руках, которые не были вовремя конвертированы в твердую валюту? Какую стратегию выбрать инвестору, если подошел срок продавать по переуступке почти достроенную квартиру и решать, как поступить с «вынутыми» из стройки рублями? Эти вопросы были переадресованы специалистам – представителям инвестиционных компаний, банкирам, риэлторам, застройщикам.
Часть экспертов отказались давать советы ввиду непредсказуемости сценариев развития экономики. Другие отделались общими фразами. Третьи сосредоточились на продвижении собственных услуг. Отклонив такие рекомендации, получили в сухом остатке несколько мнений, приведенных ниже.
Банковские вклады позволят в лучшем случае сохранить сбережения от инфляции, сейчас ничто не указывает на возможность роста депозитных ставок. Исключением может стать предновогодний период, когда банки запускают маркетинговые акции под привлечение так называемых тринадцатых зарплат и бонусов. Золото сейчас – наименее перспективное вложение, поскольку доллар в ближайшие год-два будет набирать силу после ужесточения монетарной политики в США.
Недвижимость – это всегда устойчивые по показателям вложения, понятные и прозрачные для большинства людей, однако ждать быстрой окупаемости таких инвестиций в текущих условиях не приходится. В среднем доходность от чистого роста стоимости жилья в последние годы обычно не превышала 5-7%. Суммарно за счет прироста стоимости и рентного дохода можно получить годовую доходность в районе 10-15%, но это касается только наиболее востребованных на рынке вариантов – одно- и двухкомнатных квартир эконом-класса вблизи деловых центров, в спальных районах крупных городов. Существенным недостатком инвестиций в недвижимость являются сопутствующие расходы: страхование жилья, налоги, ремонт и т. д.
С задачей сохранить и приумножить на горизонте двух лет может очень хорошо справиться так называемый структурный продукт – финансовый инструмент, давно и с успехом применяющийся в развитых странах и набирающий популярность в России. По своей сути это инвестиционный портфель, которым управляют профессионалы.
Волатильность курса и значительное ослабление национальной валюты, а также проходящий в настоящее время процесс оздоровления российской банковской системы, следствием которого явился отзыв лицензий у недобросовестных кредитных организаций, способствуют повышению интереса к рынку недвижимости. Показатели ипотечного рынка за восемь месяцев 2014 года эту тенденцию подтверждают: за период с января по август прирост российского рынка ипотеки составил 27,5% в количественном и 36,3% в денежном выражении. Динамика рынка свидетельствует о том, что с начала года население значительно чаще стало использовать свои накопления как первоначальный взнос на покупку квартиры, рассматривая недвижимость в качестве более надежного инструмента для сохранения сбережений.
Недвижимость – это актив, который в первую очередь позволяет сохранить сбережения. И во вторую очередь – приумножить. С учетом нестабильной политической и экономической обстановки говорить сейчас о том, на сколько может вырасти цена на конкретный объект, просто невозможно. Поэтому я могу высказать свое мнение с оговоркой, что ситуация в экономике будет стабильна.
В среднем в зависимости от строящегося объекта стоимость вырастает обычно на 25-30% с ростом готовности. Иногда, когда застройщик выставляет низкие стартовые цены, рост может достигнуть и 50%. Плюс – увеличение рыночной цены, которое в последние годы составляло 8-10% в год в зависимости от того, на какой территории строится объект – в городе или в пригородной зоне области.
Безусловно, наиболее выгодный момент для инвестирования – это начальный этап строительства объекта. Что касается местоположения строящегося дома, то это может быть как пригородная зона области, так и территория обжитых районов. Надо просто иметь в виду, что «входной билет» будет различаться по стоимости: в среднем цены на строящееся жилье на пригородных территориях на 15% ниже, чем в обжитых районах Санкт-Петербурга.
Вложения в недвижимость – проверенный временем и кризисами способ сохранения и приумножения накоплений. Чтобы опыт в этом был успешным, необходимо знать ряд важных вещей. Во-первых, нужно правильно выбрать локацию с учетом того объема предложения, который будет в этом районе через два-три года. Наиболее перспективны дома комфорт-класса в традиционных районах Петербурга с развитой инфраструктурой, соседствующие с метро. Квартиры в закадье, хоть и стоят дешевле, менее привлекательны как для потенциальных арендаторов, так и для постоянного проживания. Наиболее ликвидные – квартиры небольших метражей (одно-двухкомнатные) или жилье с европланировкой, спрос на которое растет. Во-вторых, выбирать нужно надежного застройщика, который выполнит обещания по завершению строительства точно в срок, ведь важна цена денег во времени. В-третьих, выгоднее инвестировать «на нуле», когда выбор квартир максимально широк, а цены оптимальные.
Инвестировать в объекты первичной жилой недвижимости я не советую. Во время кризиса 2008-2009 годов многие проекты были заморожены на стадии строительства, другим девелоперам пришлось увеличить сроки ввода объектов в эксплуатацию, а некоторые застройщики и вовсе не смогли выполнить свои обязательства перед дольщиками. В текущей ситуации наибольшие риски имеют строящиеся объекты всех сегментов недвижимости. К примеру, девелоперам не хватит финансирования или рыночная стоимость объекта будет меньше, нежели объем вложенных заемных средств, который может достигать 90%.
Тем не менее недвижимость является одним из самых стабильных активов в нестабильные времена. Я рекомендую инвесторам обратить внимание на долгосрочные доходные проекты объектов недвижимости (офисные и торговые помещения) для последующей сдачи их площадей в аренду.
На рынке частных инвестиций все активнее стали присутствовать сделки с коммерческой недвижимостью. В первую очередь это коммерческие помещения на первых этажах строящихся жилых комплексов. Зачастую они, как и квартиры, продаются на этапе котлована. В крупных жилых комплексах на вновь осваиваемых территориях, где отсутствует какая-либо инфраструктура, услуги сервисных и торговых предприятий, располагающихся во встроенных помещениях, очень востребованы у жителей. Соответственно, такие площади интересны инвесторам. Поэтому цена на них за период строительства может вырасти больше, чем на квартиры. Основные сложности такого инвестирования для частного лица – более высокий порог входа, от 3-4 млн руб., а также и более жесткие условия получения ипотеки.
Второй вид коммерческой недвижимости, приобретаемый с целью вложения средств, – апартаменты. Они также уже достаточно востребованы и прижились на инвестиционном рынке, во многом благодаря мощной рекламной кампании первых проектов.
Резюме
Если резюмировать все высказывания относительно перспективности недвижимости в качестве объекта инвестирования, приходим к простым умозаключениям. Покупать недвижимость без сомнений нужно лишь в том случае, если есть потребность в жилье. Кризис кризисом, но откладывать нормальную жизнь на потом смысла нет. Инвестировать в первичку тоже можно, но – тщательно выбирая объект, анализируя его плюсы и минусы, а также надежность застройщика. Не исключено, что есть смысл присмотреться к недорогим объектам коммерческой недвижимости. Но главное – инвесторам придется отказаться от ожиданий 40-50% прибыли за два-три года и настроиться на более долгие сроки окупаемости вложений и меньшую маржу.
