Модное слово «флиппинг» в зарубежной практике означает поиск и покупку недооцененной по каким-либо причинам недвижимости, наведение легкого лоска и затем ее быстрая перепродажа, и все это с максимально быстрым оборотом средств. Этот подход разительно отличается от более привычной стратегии покупки инвестиционных квартир на стадии котлована в новостройке, поскольку ожидание окончания строительства в течение года, а чаще всего – двух лет, выглядит как полный провал проекта с позиций спекулянта-флиппера.
Важным моментом для работы флиппера является неравновесное состояние рынка недвижимости. Сегодня, после этапа восстановления 2011-2012 годов и стабильного 2013-го, мы вновь входим в турбулентный период, в котором невозможно предсказать поведение цен на ближайшую и среднесрочную перспективу. Чем выше неопределенность на рынке, тем больше шансов встретить недооцененный или просто перспективный объект, который при этом окажется достаточно ликвидным, чтобы «выстрелить» и принести быстрый доход при перепродаже.
Разумеется, флиппинг гораздо лучше работает на растущем рынке, чем на падающем. Идеальным временем для флиппинга в России был период 2003-2008 годов, когда жилье порой дорожало столь стремительными темпами, что заработать на росте могла, фигурально говоря, «любая кухарка». Просто потому, что почти каждая квартира через год-другой стоила уже на четверть, а то и в полтора-два раза дороже. Падающий рынок предъявляет гораздо более жесткие требования к уровню профессионализма флиппера, ведь нужно «плыть против течения» основного ценового тренда. Соответственно, придется очень тщательно подходить к выбору объектов спекулятивного приложения средств, концентрируясь на самых потенциально маржинальных из них. Иначе есть риск замораживания средств в «бетоне» на значительный срок, пока маятник рынка вновь не качнется в сторону всеобщего роста.
Работа законными методами
Самой сложной задачей в деятельности флиппера, как уже можно догадаться, является нахождение объектов, которые можно было бы купить по цене заметно ниже рыночной. Любой риэлтор подскажет вам, что собственники квартир и комнат в массе своей склонны скорее переоценивать свое жилье, нежели недооценивать. Иными словами, если собственники адекватны, они вряд ли продадут объект ниже рынка. Поэтому одной из первых смысловых ассоциаций по теме быстрых спекулятивных перепродаж являются «черные» риэлторы.
Но флиппер – это не «черный» риэлтор. В классическом западном понимании термина «флиппер» не предполагается, что эта деятельность связана с нарушением законов и этических норм. Более того, в западных странах флипперы активно сотрудничают с банками, привлекая короткие дешевые кредиты под свой бизнес. Таким образом, флипперов не стоит путать с теми, кого относят к «черным» риэлторам. Для последних основной источник выгодно приобретаемых объектов – это жилье, принадлежащее социально незащищенным или маргинальным собственникам: одиноким пенсионерам, психически нездоровым людям, лицам с пристрастием к алкоголю. Флипперы, наоборот, стараются не работать с этой категорией ввиду ее непредсказуемости и сопутствующих рисков по оспариванию сделок со стороны родственников, органов опеки и т.д. Да и рынок с подозрением принимает объекты, собственность на которые возникла вследствие договора пожизненной ренты или дарения, а также при продаже по доверенности, что является пусть не безусловными, но частыми признаками работы мастеров теневых сделок.
Флиппера играет свита
Основными объектами для законопослушного флиппера являются «убитые» квартиры в интересных с точки зрения ликвидности локациях, а также жилье, которое срочно продается вполне дееспособными хозяевами из-за тяжелых жизненных обстоятельств.
Существуют более сложные схемы флиппинга, когда квартира реализуется после кардинальной перепланировки и ремонта, в результате которых большая коммуналка в старом фонде с черным ходом официально превращается в две квартиры. Другой вариант – продажа после перевода квартиры в нежилой фонд, что, кстати, в Петербурге в последнее время становится все более сложным делом. В двух последних случаях флипперу точно не обойтись без профессиональной команды, обеспечивающей выполнение всех этапов такого проекта.
Схема «купил убитое, сделал косметику и перепродал» является классической в западной модели флиппинга, там на нее приходится подавляющее число сделок. Естественно, в наших пенатах привлечение наемных рабочих-ремонтников в сегодняшней ситуации, когда труд отделочников ценится дорого и в среднем стоимость работ даже выше стоимости материалов, делает такую схему неконкурентоспособной. На российском рынке в последние годы эмпирическим методом доказано, и это часто повторяют агенты при обсуждении цены со своими клиентами, что «ремонт продать нельзя». Здесь, однако, имеется существенная оговорка – нельзя, если ремонт выполнен по рыночным расценкам.
Поэтому в команде флиппера, специализирующегося на перепродажах после ремонта, должны быть «свои» отделочники, чей доход определяется не расценками за метр, а долей от удачной или не очень удачной перепродажи. На практике подобная команда чаще всего бывает построена по семейному принципу, когда один из членов семьи работает агентом по недвижимости, а другие – занимаются ремонтом. Если команда специализируется на квартирах, где требуется узаконенная перепланировка, то в группе должен быть и опытный специалист, умеющий готовить проектную документацию, получать согласования и сдавать объект межведомственной комиссии в минимально возможные сроки.
Пожалуй, единственным случаем, когда флиппер может работать в одиночку, является покупка объектов, выставленных на срочную продажу. Типичный дисконт от рыночной цены в таких случаях достигает порядка 20-30%. В целом это достаточно рискованные сделки. Кроме того, срочный выкуп объектов – конкурентный бизнес, эту услугу рекламируют и предлагают как риэлторы-одиночки, так и агентства недвижимости. Флипперу придется действовать в режиме жесткого временного прессинга, когда владельцу объекта поступают предложения с разных сторон. Здесь есть риск поспешить с решением и приобрести жилье с недостаточно проверенной историей, что чревато возможным участием в судебных исках по оспариванию сделки.
В крупных командах флипперов есть также специальные люди, называемые сталкерами. Их задача разыскивать перспективные объекты, причем желательно небольшие по площади. Ведь чем меньше объект, тем он относительно дешевле, и тем легче его быстро перепродать. В работу сталкера входит не только регулярное «просеивание» множества объявлений на специализированных сайтах по продаже недвижимости, но и прогулки по улицам и дворам старого фонда в любимом городе. Опытный взгляд фиксирует различные приметы, такие как старые деревянные рамы среди рядов пластиковых окон, что служит поводом взять эти помещения на заметку. Часто, не откладывая, сталкер пытается попасть в квартиру и познакомиться с ее обитателями, ведь, возможно, там найдутся желающие продать квартиру через расселение. Впрочем, удача редко сопутствует таким визитам. С большой вероятностью, в такой квартире уже не раз безуспешно побывали другие агенты, в том числе специализирующиеся на расселении коммунальных квартир. Во многих случаях ситуация в подобных квартирах представляет собой клубок проблем: это комнаты, в которых прописано множество родственников ради постановки на жилищную очередь, доли в собственности, записанные на малолетних детей, и прочие. Среди обитателей коммуналки всегда найдутся «аборигены», категорически не желающие никуда уезжать, а также граждане с неадекватными ценовыми запросами – и все это помножено на взаимное недоверие и неприязнь жильцов друг к другу.
Непростые условия работы
Поскольку флиппер приобретает объекты недвижимости в свою собственность, пусть и ненадолго, обязательным условием для старта в этом бизнесе является наличие крупной суммы свободных средств. Далее, независимо от того, работает ли флиппер в одиночку или с командой, у этого человека должно присутствовать очень хорошее знание местного рынка недвижимости. Даже если в команде есть опытный агент, занимающийся оформлением сделок, флиппер должен уметь разговаривать с другими участниками рынка на одном языке. Обычно флипперы «вырастают» из опытных агентов по недвижимости, наработавших ценные связи и большой опыт сделок в разных сегментах рынка и скопивших достаточный капитал, чтобы уйти из агентства в самостоятельное плавание.
Отдельным фактором, снижающим маржинальность работы флиппера, является необходимость уплачивать со сделки подоходный налог 13% (НДФЛ) на разницу между суммами покупки и продажи объектов недвижимости, находящихся в собственности физического лица менее трех лет. Впрочем, появляются сведения о том, что в Минфине раздумывают об отмене 13% НДФЛ для тех граждан, которые – независимо от срока владения – продают свое единственное жилье. Соответственно, возможно, что в пику этому введут обязательное налогообложение дохода от продажи недвижимости, если у собственника несколько квартир, пусть и со сроком владения более трех лет. Однако пока подобные предположения не приняли силу закона, следует ориентироваться на действующие статьи Налогового кодекса.
Подытоживая сказанное, стоит отметить, что как вариант заработка на рынке недвижимости флиппинг, несомненно, имеет право на существование. Успех во многом зависит от профессионализма и удачи, а цена ошибки высока, поскольку флиппер все время имеет дело со сложными объектами или необходимостью действовать в условиях временного прессинга.
И последнее – флипперы стараются работать, не привлекая к себе лишнего внимания. Никто из тех специалистов, к кому обратился автор за комментариями по рекламным объявлениям срочного выкупа, не захотел упоминания в статье своего имени.
