Введение международных санкций на собственниках петербургских «холодильников» (холодильных складов, мультитемпературных складов и хладокомбинатов) отразилось по-разному. У тех, кто по большей части сотрудничал с поставщиками из стран ЕС и США или их посредниками, склады опустели. Зато у тех, кто работал с поставщиками и логистами, осуществляющими транзит и хранение товаров, например, из стран Южной Америки, помещения как были заполнены «под завязку», так и остались.
Таким образом, общее по Петербургу увеличение вакансии на холодильных складах – явление временное. Опустевшие площади начнут активно заполняться вскоре после отмены взаимных санкций.
«Холодная война»
По словам экономического обозревателя ГК «Бюллетень Недвижимости» Вячеслава Кострова, санкции против России будут отменены только тогда, когда они станут невыгодны основным участникам конфликта. «А сегодня ЕС, США и Россия не готовы принять тот факт, что бессмысленность санкций очевидна, – говорит Вячеслав Костров. – Разумеется, мы все чаще слышим прогнозы, мол, ситуация вот-вот наладится. Но я не склонен выдавать желаемое за действительное. Как скоро российские предприниматели снова начнут заполнять склады европейской продукцией, уверенно не сможет сказать никто».
В ближайшем будущем владельцам опустевших холодильных складов можно рассчитывать на замещение ушедших арендаторов новыми. Тем же южноамериканцам нет дела до отношений России и Украины и международных санкций, возникших в результате конфликта. Латиноамериканцы продолжают заполнять «холодильники» своей продукцией. Кроме того, долю рынка, хотя и небольшую, займут члены Евразийского экономического сообщества (ЕврАзЭС), в которое помимо России входят Белоруссия, Казахстан, Армения. Не исключено вступление Киргизии. Страны-участники предлагали войти в союз и Молдове, но пока руководство этой страны больше тяготеет к связям со странами ЕС.
Коммерческие предприятия с «пропиской» в странах, не участвующих в конфликте, в ситуации экономической блокады только выигрывают – ставки аренды в «холодильниках» не повышались с лета, зато свободных площадей стало много больше.
Уже в начале следующего года арендаторы начнут диктовать свои правила игры, добиваться более комфортных условий, дисконтов. Переговоры ведутся уже сейчас, но чаще всего сроки контрактов привязаны к определенным датам: концу квартала, концу полугодия, концу года. Поэтому информацию о коррекции ставок следует ожидать не раньше середины января, то есть после новогодних каникул.
Строй и пользуйся
Из-за высоких ставок на спекулятивных площадях все более популярным на рынке становится другой способ хранения продукции – built-to-suit (строительство объекта под конкретного заказчика).
Интересно, что отдельные европейские ритейлеры, вопреки санкциям, не сворачивают бизнес, а наоборот анонсируют новые проекты «холодильников» – «под себя». В частности, крупнейшая за 2014 год сделка на рынке складской недвижимости недавно была заключена между французской компанией Auchan (в России работает под брендом «Ашан») и российской девелоперской компанией «А Плюс Девелопмент», которая взялась реализовать в промзоне «Шушары» мультитемпературный склад (универсальный «холодильник») площадью 25 тыс. кв. м. Ввод объекта намечен на лето 2015 года. В помещении будут оборудованы склад для охлажденной продукции (рыбы, мяса, овощей, фруктов), склад для хранения алкоголя, а также сухой отапливаемый склад для всего остального ассортимента, предлагаемого торговой сетью. Таким образом, в рамках комплекса заказчик сможет сконцентрировать все свои логистические потоки.
Склады формата built-to-suit – это в основном небольшие объекты. Они удовлетворяют потребностям конкретного собственника (заказчика). Однако спрос на спекулятивные площади возрастает, ведь Петербург является одним из главных логистических центров на торговых путях между зарубежными странами и регионами России.
В 2013-2014 годах были возведены современные комплексы «Осиновая роща» (в составе одноименного логопарка в Парголово), «Круглый год» (Горелово), «ИсЛэнд» (Шушары). Эти «холодильники» имеют площадь от 6,8 до 9 тыс. кв. м. Год-два назад такие объекты могли бы если не ликвидировать, то ощутимо снизить дефицит низкотемпературных складских площадей. Сейчас для бизнеса, предлагающего услуги хранения, не лучшее время. Но если не появится новых проектов, то после снятия санкций арендаторы не только забьют грузами эти три склада, но и встанут в очередь в ожидании свободных площадей.
Пять лет спустя
Последнее исследование рынка низкотемпературных складских комплексов Петербурга проводилось в 2008 году компанией Knight Frank. С тех пор аналитики махнули рукой на питерские «холодильники». Тому есть причины. Во-первых, до 2013 года этот рынок практически не менялся. Все просто привыкли к его стагнации – как был дефицит свободных площадей под ответственное хранение продуктов питания, так он и оставался. Собственники если и увеличивали ставки, то только для того, чтобы компенсировать потери, связанные с инфляцией. Во-вторых, девелоперы не баловали нас новыми проектами холодильных складов.
Все потому, что строить «холодильник» значительно затратнее, чем сухой склад. По оценкам специалистов, строительство сухого склада стоит (в зависимости от класса) от 500 до 800 долл. за кв. м. А «холодильника» – от 800 до 1500 долл. Добавим сюда стоимость участка земли, выплаты по займам, «непредвиденные расходы», без которых в России не обходится. В итоге сухой склад площадью 10 тыс. кв. м можно построить за 6-9 млн долл., а «холодильник» – за 9-16 млн.
В такой ситуации, разумеется, усилия девелоперов в основном концентрировались на менее затратных сухих складах.
В итоге к концу 2012 года дефицит предложения в сегменте складской недвижимости более-менее снизился. Однако, говоря об этом, эксперты подразумевали складскую недвижимость вообще. А о том, что «холодильники» – это отдельный сегмент («субсегмент»), многие забывали.
Как рассказывает руководитель проектов консалтинговой компании «АЛЬТ» Александр Жарехин, в связи с введением санкций действительно освободилось немало площадей в холодильных складах. Однако нужно учитывать, что рынок низкотемпературных складов очень пестрый. Здесь и «морозильники» для замороженных продуктов (рыбы, мяса, других продуктов, требующих хранения при низких температурах), и склады для хранения фруктов и овощей, и склады для молочной продукции, для лекарств.
Фармсклады – особая тема. Здесь товары требуют различных температурных режимов в отдельных секциях и ячейках хранения. Для их строительства необходимо дорогое оборудование. Себестоимость проекта высока, но высока и потребность в них. «Будущие фармсклады могут рассчитывать на очень быструю заполняемость. При этом на места хранения еще и успеет выстроиться очередь потенциальных арендаторов», – говорит Александр Жарехин.
Объем рынка
Значительную долю рынка до сих пор занимают «холодильники», построенные еще в советские годы. «Надо учитывать, что старые советские хладокомбинаты уже давно требуют как минимум замены оборудования, а как максимум – реконструкции. Значит, серьезного дефицита холодильных складов вполне можно ожидать в обозримом будущем», – пояснил Александр Жарехин.
Как рассказал БН руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин, в настоящее время в городе насчитывается около 40 качественных (классов А и В) низкотемпературных складских объектов общей площадью порядка 290 тыс. кв. м. Причем для сдачи в аренду предназначено не более 110 тыс. кв. м из них. Остальные же используются для собственных нужд владельцев.
Львиная доля площадей в низкотемпературных складах (около 70%) арендуется отечественными компаниями. Казалось бы, этот факт должен радовать и обнадеживать. Однако значительная часть этих компаний зависима от импорта – это посредники между российскими ритейлерами и иностранными поставщиками. В том числе и теми, кто сейчас включен в эмбарго. Но санкции не будут длиться вечно, так что дефицит холодных площадей для хранения однажды вернется.
