Зачастую риэлторы-практики, повидавшие немало интересных квартир, могут рассказать о жилых районах не меньше, чем краеведы и историки. Поэтому мы решили модернизировать традиционные еженедельные объезды, посвященные вторичному рынку жилья, пригласив к участию в них специалистов риэлторских компаний. На сей раз на экскурсию по сталинским кварталам Московского района, расположенным вокруг Парка Победы, мы отправимся с Екатериной Мещановой, экспертом агентства недвижимости «Бекар».
Уплотненный авангард
Не все дома сталинского периода вокруг Московского парка Победы одинаковы. Здесь есть и угловатые строения периода пролетарского авангарда с квадратными окнами, и величественные здания второй половины 1930-х годов – того периода, когда «страна победившего социализма», пройдя через первые пятилетки индустриализации, начала превращаться в социалистическую империю.
Жилая застройка обозначенной территории началась в конце 1920-х годов, с первой очереди жилого городка завода «Электросила», возводившейся в квартале, ограниченном Московским проспектом, Благодатным переулком, Нарымским проспектом (так назывался нынешний проспект Юрия Гагарина) и Кузнецовской улицей. Нынче от конструктивистского рабочего городка здесь сохранился последний дом.
По словам Екатерины Мещановой, квартиры в таких домах спросом не пользуются, а если они и появляются в продаже, то почти по ценам панельных хрущевок. По всей видимости, причина не только в том, что у таких зданий перекрытия с деревянными балками. Отсутствие цокольного этажа и низкое расположение окон первого этажа настораживают сегодняшних покупателей. Но застройка того периода имеет свое обаяние: когда-то такие комплексы проектировались именно как город-сад, а богатые зеленью дворы с фонтанами были продолжением жилого пространства. Для рабочего класса строили дома с квартирами, имеющими большие комнаты, но с миниатюрными кухнями и без ванных. Изначально предполагалось, что пролетарии будут мыться в бане, обедать в столовой, а досуг проводить в клубе. Потом вектор градостроительного развития сменился: застройка стала уплотняться.
У построек периода постконструктивизма кирпичные стены почти метровой толщины, но перекрытия – с теми же деревянными балками и шлаковым наполнением. Причем в данном случае покупателей это не смущает. Именно такую конструкцию имеет один из самых знаменитых в недавнем прошлом объектов петербургского рынка жилья – дом «Русский пряник» (Московский, 151), унаследовавший свое народное название от когда-то располагавшегося в нем магазина. Здесь в основном трех- и четырехкомнатные квартиры площадью до 150 кв. м с просторными кухнями и холлами (от 20 кв. м). Строили его в 1937 году для ответственных работников НКВД. Но в итоге заселять его силовиками не стали, а превратили в большую коммуналку. В 1990-е годы, когда началась волна расселения коммунальных квартир, «Русский пряник» приобрел славу одного из самых дорогих домов Питера.
Имперская роскошь
Кварталы сталинских домов у Парка Победы овеяны городскими мифами и легендами. Вдоль прямого как стрела Московского проспекта, в соответствии с генпланом 1930-х годов, должен был расположиться новый центр Ленинграда, а таковой в стране победившего социализма по определению должен был быть роскошным. Поэтому жилье здесь строили лучшие архитекторы, к отделке привлекались известные скульпторы. Некоторые фасады можно долго изучать, обнаруживая новые и новые сюжеты и пытаясь определить, что именно зашифровали в них авторы лепного декора.
Дома, расположенные напротив парка, вдоль нечетной стороны Московского проспекта (№ 155-165), возводили в конце 1930-х. Ныне это популярные объекты сегмента не самого демократичного по ценам жилья. Это дома, которые, если изучать планировки, также строились как «номенклатурные», но заселялись коммунальным способом, а в постсоветское время приобрели статус элитных.
В квартирах здесь предусматривались даже комнаты для прислуги. Конечно, комната – слишком громко сказано: скорее, все-таки ниша около 4 кв. м, которую отделяли занавеской от не слишком просторной кухни. По словам Екатерины Мещановой, для довоенных номенклатурных домов такое дополнительное помещение входило почти в стандартную комплектацию. Нынешние жильцы, конечно же, кухарок в таких комнатах не держат, а используют нишу для увеличения полезной площади кухни.
Индустриальных технологий и поточного строительства в те годы еще не было. Жилье возводили медленно, поэтому его не хватало на всех. Да и война свои коррективы внесла: возвращаясь из эвакуации, жильцы обнаруживали, что их уже «уплотнили». Получалось, что в итоге за богато декорированными фасадами скрывались коммуналки.
Архитектурная доминанта микрорайонов, примыкающих к Парку Победы, – первый советский «небоскреб» – дом с башней (Московский проспект, 190), который начинали строить до войны и закончили после. Как небоскреб он уже давно не воспринимается, а в народе известен как «генеральский дом». По планировочным решениям он действительно напоминает московские дома для высших военачальников. В некоторых квартирах имеются огромные гостиные (в них легко впишутся рояль и бильярдный стол), просторные индивидуальные комнаты, но скромные по площади кухни и прихожие.
Послевоенная жилая застройка проще. Появились стандартные конструктивные решения и элементы декора, а дворовые фасады и корпуса перестали штукатурить и украшать лепниной: для наружной облицовки теперь использовали не керамический, а более дешевый силикатный кирпич. Квартиры стали меньше (в основном предполагались двух- и трехкомнатные), уменьшились и прихожие, зато увеличились кухни. От проектировщиков требовали, чтобы квартиры были универсальными, то есть пригодными как для односемейного, так и для коммунального заселения. Разумеется, последний вариант рассматривался как временная мера, пока домостроительный конвейер набирает обороты.
Пояс сталинской застройки Московского района неожиданно обрывается в районе Варшавской улицы. Это объясняется тем, что до 1960-х годов улицы не было. Вместо нее проходила железная дорога, которую потом разобрали. Поэтому незастроенные участки вдоль Варшавской сохранялись до нашего времени, теперь и здесь началось активное жилищное строительство. Но современная застройка и квартиры в свежих домах Московского района – это тема для других публикаций.
Почему покупателям нравятся сталинки
В 1990-е годы, когда зародился квартирный рынок, в жилых микрорайонах вокруг Парка Победы началось великое переселение. Именно здесь сошлись в одной точке интересы разных социальных групп. Жильцы коммуналок желали разъехаться, а состоятельные дамы и господа – приобрести просторную квартиру с окнами на парковую зону и архитектурные ансамбли. Бизнесмены нового времени с помощью уже появившихся в те годы агентств недвижимости расселяли коммуналки, скупали у обедневших наследников просторные «генеральские» квартиры, отгораживали дворы, организовывали охрану, возводили мансарды.
«Часто новые жильцы в складчину производили реконструкцию или капитальный ремонт, – говорит Екатерина Мещанова. – Но не всем жилым зданиям в этом отношении одинаково везло. Одни дома расселялись стремительно, в других процесс шел не столь активно». В первом десятилетии нынешнего века квартиры в фешенебельных сталинках Московского района на рынке жилья светились редко. В наши дни в сводных каталогах объявлений от агентств недвижимости можно найти несколько десятков весьма интересных предложений. Правда, следует отметить, что в сталинском сегменте квартирного рынка почти не встречаются однокомнатные квартиры, двухкомнатные – тоже редкость, а цены на трех- и четырехкомнатные – такие же, как в современных новостройках бизнес-класса (от 140 до 170 тыс. руб. за кв. м).
Спрос на такое жилье сегодня есть. По словам Екатерины Мещановой, он в значительной степени обусловлен тем, что Московский район – действительно привлекательная для жизни территория, к которой легко привыкнуть. Те, кому довелось здесь пожить, часто не готовы переезжать в другой район. Среди представителей старшего и среднего поколений покупателей немало тех, кто провел детство в здешних коммуналках. В практике агентства недвижимости «Бекар» есть постоянные клиенты, которые переезжали по два-три раза, но обозначенный район не покидали.
Почему сегодняшним покупателям нравятся сталинки? Не только из-за высокого качества строительства (оно сильно разнилось), а главным образом из-за соразмерной потребностям человека жилой среды: она не заканчивается за дверью квартиры. Здесь просторные дворы, метро рядом, а уютные рестораны и кафетерии – в соседних домах. В сталинский период вопросы расположения инфраструктурных объектов отдавали на откуп архитекторам. Поэтому все объекты, где жители микрорайона могли встречаться, – гастрономы и булочные, парикмахерские и библиотеки – в кварталах комплексной застройки появлялись в первую очередь там, где этого требовала архитектура: не в полуподвалах, а за витринными окнами вдоль линий парадных фасадов.
Еще одна особенность рынка жилья Московского района – повышенный, а порой переходящий в ажиотаж покупательский интерес к одним домам и равнодушие к другим, в том числе расположенным совсем рядом, по соседству. Как мы смогли убедиться, избирательность покупателей не всегда поддается рациональному объяснению. Приобретатели не самых демократичных по ценам квартир выбирают по принципу «нравится – не нравится». И в этом случае окружающая городская среда и архитектура в предпочтениях начинают играть доминирующую роль.
