– Недавно в докладе вице-губернатора Ленобласти прозвучала впечатляющая цифра – за два года было отменено более 600 разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Это реальность?
– Если брать точную статистку, в 2012 году на основании выданных комитетом предписаний отменено 376 разрешений, в 2013-м – 260 и в этом – 15. Ситуация, как видите, заметно улучшается.
Надо понимать, что нарушения носят разный характер. Очень часто это неправильное заполнение формы документов. Например, разрешение на строительство индивидуального дома выдано сроком на пять лет, хотя по Градостроительному кодексу должно выдаваться на десять. Либо неправильно указаны проектные характеристики – этажность, площадь. В таких ситуациях выдаем предписание администрациям МО привести разрешение в соответствие с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
Но бывают и более серьезные нарушения. Например, строительство или эксплуатация объекта без разрешения. Иногда разрешительный документ у застройщика есть, но оформлен с конкретными нарушениями действующего законодательства. Один из последних примеров – история с компанией «Дальпитерстрой», которая намеревалась возвести 24-этажный жилой комплекс в Новодевяткинском сельском поселении, тогда как региональные нормативы проектирования и строительства допускают только 12 этажей. Мы выдали предписание отменить документ, муниципальные власти отказались. Пришлось обращаться в арбитражный суд, который поддержал нас и недавно поставил точку в этой истории.
– Как часто сталкиваетесь со строительством многоквартирных домов на землях ИЖС?
– Проблема есть, но не масштабная. Чаще все-таки с юридической точки зрения к документам не придерешься, земли ИЖС переводят под среднеэтажное строительство юридически безупречно. Но владельцы индивидуальных домов бывают весьма неприятно поражены, когда между их коттеджами или избушками вдруг вырастает многоэтажка.
На память сразу приходит случай в Юкках (ЖК «Черничная поляна, застройщик «АйЭмДэ групп»). У жителей возник вопрос законности изменения администрацией Юкковского сельского поселения разрешенного вида использования земельного участка – с ИЖС на малоэтажное. Начались суды.
В Буграх ЖСК «Вилла Хиллс», не имея разрешения, построил уже два этажа шестиэтажного дома на землях ИЖС. Владельцы соседних домов пытаются отменить решение местного органа самоуправления об изменении вида использования данного участка через суд. Если суд примет их сторону, то объект будет признан незаконным. Пока ни разу дело до сноса не доходило.
– В прошлые годы одна из распространенных проблем заключалась в том, что непонятные компании выдавали технические условия (ТУ) на подключение будущих домов к несуществующим инженерным коммуникациям. Особенно отличался этим Всеволожский район. Насколько часто сталкиваетесь с подобным сейчас?
– Нечасто. Процесс упорядочен. У нас по-прежнему большое число организаций, выдающих технические условия. Если ТУ кажется нам сомнительным, то застройщик согласовывает подключение напрямую с поставщиками услуг – с Водоканалом, энергосбытовой компанией, и проект заново проходит экспертизу.
– Но ведь в Мурино и в Новом Девяткино новые дома было просто некуда подключить. Вплоть до того, что канализационные стоки сливались в Капральев ручей. Разве этот вопрос решен?
– Вопрос до сих пор не решен для домов времен советской застройки. А все новостройки подключены нормально. Либо это ТУ от «Водотеплоснаба», который отвечает за поставку воды и канализование. Либо это ТУ от петербургского Водоканала, который взял на себя обслуживание большей части строящихся в этом поселении комплексов.
– А в Кудрово мощностей не хватает? По крайней мере, застройщики объясняют задержки с вводом домов именно проблемами с подключением.
– Дело не в отсутствии мощностей, они есть – все новостройки данной локации имеют ТУ о подключении к петербургскому Водоканалу. Просто возникла конфликтная ситуация. Сети строила ресурсоснабжающая организация «СМЭУ “Заневка”». Делала это без разрешения, без соответствующей экспертизы проектной документации и без урегулирования земельных отношений с собственниками участков. В результате она сейчас судится с нами, пытается оспорить наложенный штраф, а параллельно решает вопросы с землевладельцем.
Сегодня нет уже такой системной проблемы, как строительство домов, потребности которых превышают действующие мощности. В этом смысле дольщикам нечего опасаться. Если ТУ выдано, дом подключат непременно. Вопрос только в сроках, которые могут затянуться.
– Какой процент новостроек вы проверяете на предмет нарушений закона?
– Проверки делятся на две категории. Первые проводятся по извещению застройщика об окончании очередного этапа строительства. Здесь все жестко регламентировано: мы в течение 20 дней после подписания распоряжения о проверке выезжаем на место. Естественно, отрабатываем 100% таких заявлений.
Вторая категория – это проверки, проводимые по жалобам и обращениям граждан.
– Получается, если застройщик начал строительство без разрешения, но граждане на него не пожаловались, вы можете об этом вовсе не узнать?
– Безусловно, узнаем. Мы же ездим по районам, видим, что делается на территории. Но начать проверку при отсутствии оснований – жалобы «снизу», информации прокуратуры – не можем. Рано или поздно все равно мы получаем сигнал и приходим к нарушителю
– Выходит, наказание неотвратимо. Почему тогда продолжают массово игнорировать законы?
– Во-первых, действующим законодательством не установлена ответственность должностного лица, выдающего разрешения, в случае оформления документов с нарушением законодательства о градостроительной деятельности. То есть все, что мы можем, – выписать предписание об устранении выявленных нарушений. К административной ответственности привлекаем должностное лицо только за выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию без заключения о его соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации. Но штрафы незначительные, от 20 до 50 тыс. руб. В 2013 году по данной статье были оштрафованы три должностных лица администраций МО, а в 2012-м – шесть.
Во-вторых, компании самонадеянно выходят на стройплощадку без необходимых разрешительных документов, которые они планируют оформить уже в процессе строительства. Это относится к упомянутому ЖСК «Вилла Хиллс»: у застройщика до сих пор отсутствует разрешение на строительство, но он уже построил два этажа и начал привлекать денежные средства граждан по договорам паенакопления. Систематически компания «Рант» начинает строить до оформления разрешительной документации. Так было в Кингисеппе. Сейчас та же самая история повторяется в Кузьмоловском поселении Всеволожского района.
Виновные лица привлекаются к ответственности, выдаются предписания. Но, очевидно, возможность получения быстрой и большой прибыли перевешивает предусмотренные суммы штрафов (от 500 тыс. руб. до 1 млн руб.).
– Обманутые дольщики – тоже ваша забота?
– Тоже наша. Ситуация неуклонно выправляется. За два года количество пострадавших участников долевого строительства сократилось более чем в два раза, с 2,5 до 1,2 тысячи человек. До конца года введем в эксплуатацию еще как минимум три проблемных объекта (сейчас в «черном списке» 13 новостроек).
Есть, правда, несколько особо тяжелых случаев. Это объект застройщика «РосРегионы» в Шлиссельбурге и две новостройки компании «УМ-276» в Гатчине. Оба застройщика арбитражным судом признаны банкротами, открыто конкурсное производство, и до окончания судебных тяжб нет возможности рассматривать вопрос о достройке объектов.
Но отмечу, что за последние шесть лет на территории Ленинградской области не появилось ни одного проблемного объекта жилищного строительства, при возведении которого были нарушены права дольщиков. Безусловно, сроки ввода в эксплуатацию многоквартирных домов нарушаются, однако застройщики пытаются решить данные проблемы самостоятельно, не отказываясь от своих обязательств перед дольщиками, в редких случаях обращаются за поддержкой в органы власти.
– Не слишком ли благостная картина получается? Дольщики под контролем, самостроев на землях ИЖС практически нет, проблем с подключением к сетям – тоже. То есть покупателям квартир в новостройках Ленобласти абсолютно нечего опасаться?
– Есть один слабо контролируемый сегмент жилищного строительства. Это дома, возводимые в формате ЖСК. Так работает ряд крупных, давно и хорошо зарекомендовавших себя застройщиков. К ним никаких вопросов. Самая большая опасность для их покупателей – незначительная, в несколько месяцев, просрочка ввода объекта в эксплуатацию.
Но есть малоизвестные, небольшие, слабые компании, реализующие будущие квартиры по договорам паенакопления. Держать их под таким же контролем, как строительные организации, работающие по ДДУ в рамках ФЗ-214, мы по закону не можем. Именно здесь вижу наибольшие риски для покупателей жилья на первичном рынке нашего региона.
Но из 540 новостроек, которые сейчас возводятся в Ленобласти, только каждая четвертая строится в формате ЖСК. Гораздо меньше, чем в других регионах. И это радует.
