Как уверяют риэлторы, каждый второй собственник объекта недвижимости слишком высоко оценивают принадлежащие ему дом, квартиру, комнату. Люди исходят из вполне понятного, свойственного многим посыла: «Раз мое – значит, лучшее». Или – из соображений, что на решение квартирного вопроса им необходима конкретная сумма, которую почему-то должен выложить покупатель, вне зависимости от реальной рыночной стоимости квартиры. Нередко также в цену закладываются затраты на евроремонт, что вовсе не верно, ведь каждая семья отделывает квартиру в соответствии с собственным вкусом. Завышенные ожидания продавцов могут превышать средние цены сделок с аналогичными объектами на 20-40%.
Квартиры с неоправданно взвинченным «прайсом» висят в листинге месяцами. В конце концов уставший от ожидания собственник идет на попятную и понемногу снижает цену. Но «залежалый товар» вызывает настороженность у потенциальных покупателей, которые начинают выискивать скрытые дефекты в самом объекте или подводные камни в истории его продаж.
Примерно в 5% случаев в базах данных появляются объявления о продаже объектов по цене ниже рыночной. Зачастую это не осознанный шаг собственника, которому по личным причинам необходимо поскорее сбыть с рук имущество, а результат все той же неправильной оценки. Квартира в таком случае продается влет, но у бывшего владельца остается неприятное ощущение, что он сильно продешевил.
В первом приближении
Интернет предоставляет сегодня самые широкие возможности для самостоятельного решения, казалось бы, любых вопросов. Сервисов онлайн-оценки стоимости квартир на его просторах тоже хватает. Но точность их весьма условна.
Для начала вспомним об информации об объектах недвижимости, представленной на сайте Росреестра. Вероятно, только глухой не слышал, что, в отличие от уходящей в прошлое инвентаризационной стоимости квартир, кадастровая максимально приближена к рыночной.
Риск покупки квартиры с «прописанным»Бывает, что предложенная покупателю квартира подходит ему по всем параметрам. Но когда-то в ней был прописан гражданин, за которым по закону сохраняется >>Однако, как выясняется, это верно только для жилья в домах последних лет постройки. Их цена по кадастру действительно не слишком отличается от рыночной. Правда, не учитывает такого фактора, как количество аналогичных предложений в новостройках данной локации. Ведь если поблизости от продаваемого жилья строят много новых домов, квартиры в которых выведены на рынок, процесс реализации объекта даже по «правильной» цене может сильно затянуться.
Со старыми домами все намного сложнее. Автор решила проверить соотношение кадастровой оценки и рыночной цены на примере конкретной квартиры в «брежневском» доме 1970-х годов постройки, расположенной в одном из спальных районов города. По данным Росреестра, кадастровая оценка скромной «двушки» площадью 42 кв. м составляет 2,6 млн руб. Но из-за расположения объекта в обжитом зеленом «спальнике», недалеко от метро, аналогичные квартиры, как подтвердили риэлторы, уходят за 3,7-3,9 млн руб.
Отметаем кадастровую оценку как мало пригодную и ищем иные инструменты. Агентства недвижимости и специализированные сайты нередко предлагают на своих сайтах виртуальные калькуляторы для определения приблизительной стоимости квартиры. В частности, на портале БН есть возможность провести экспресс-оценку. Результаты ее будут основаны на многолетней статистике, собранной Центром исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости».
Но, как правило, эти «экспресс-счетчики» учитывают минимум нюансов: количество комнат в квартире, площадь жилья, район расположения, иногда – год постройки или тип дома. Вне поля зрения остаются такие значимые для ценообразования критерии, как этаж, удаленность от метро, наличие ремонта в подъезде и пр. Поэтому виртуальные калькуляторы выдают в ответ на запрос не точную цену объекта, а весьма широкий ценовой диапазон, в рамках которого запрятана корректная цена. Например, для упомянутой выше квартиры был определен коридор от 3,8 до 4,4 млн руб. Верхняя ценовая граница, безусловно, лестная для собственника, но далекая от реальности.
Онлайн сервисы экпресс-оценки квартир на специализированных сайтах дают владельцу самое общее представление о диапазоне стоимости его недвижимости
Впрочем, это неудивительно. Цена объекта недвижимости складывается слишком из большого количества нюансов, просчитать которые простая компьютерная программа не в силах. В качестве альтернативы агентства и специализированные сайты предлагают более точно «продиагностировать» объект на предмет его стоимости, предоставив электронные копии свидетельства о собственности, техпаспорта и ответив на ряд уточняющих вопросов. Но это уже обойдется в 1,5-2 тыс. руб.
Арифметика в помощь
Итак, бесплатные электронные сервисы помогают слабо. Их рекомендации либо весьма расплывчаты, либо сильно отличаются от актуальных цен реализации. Следующую попытку правильно оценить квартиру для продажи сделаем с помощью элементарных познаний в арифметике и открытых сведений о ценах на предлагаемые собственниками объекты. В качестве «тренажера» вполне подойдет база данных продающейся недвижимости на портале БН. Но если подходить к вопросу серьезно, предупреждают профессионалы, следует провести аналогичные действия, основываясь на сведениях нескольких рекламных изданий.
Самому простому способу сориентироваться, за какую цену можно продать свою квартиру в обозримые сроки (за два-четыре месяца), автора обучил знакомый петербургский риэлтор. Задаем в поисковике специализированного сайта все параметры своей квартиры (район, количество комнат, площадь объекта и кухни, этаж, близость к метро) – и получаем выборку из аналогичных объектов, выставленных на продажу. В рассматриваемом случае поисковик выдал список из 18 квартир стоимостью от 3,5 до 4,6 млн руб. От разницы цен глаза разбегаются!
Далее отбрасываем верхнюю и нижнюю треть списка. Как правило, в них попадают квартиры, предлагаемые по завышенной цене, а также проблемные объекты, продающиеся по каким-то причинам ниже рынка. Остается скромный список из шести объектов, выставленных на продажу по цене 3,8-4,2 млн руб. Понимания относительно правильной рыночной стоимости «тестируемой» квартиры все равно не наступает.
Потому следующее действие – провести «разделительную линию» точно в середине ценовой шкалы и посмотреть на объекты чуть ниже нее. Находим значение 3,9 млн руб. Примерно на такую сумму, уверяет риэлтор, и следует ориентироваться, выставляя данный объект на продажу.
Несколько более сложную методику описывают специалисты московской корпорации «Оценка». Они тоже предлагают сформировать «шорт-лист» из пяти-шести позиций, выбрав по объявлениям объекты, максимально схожие по параметрам с вашим. Затем скорректировать цены предложения с учетом того, что в них изначально закладывается люфт для торга. Эксперты корпорации даже называют точную величину поправки: на растущем рынке она будет нулевой, на равновесном – 4%, на падающем – 8%, в кризис может доходить до 15%. (Дилетанту остается угадать, в каком состоянии находится рынок).
Следующий шаг – надо подсчитать цену квадратного метра для каждой квартиры. Если наименьшая или наибольшая цена будет сильно, процентов на двадцать, отличаться от ближайшего значения, ее следует вычеркнуть из списка. Она или сильно завышена, или сильно занижена по «нерыночным» причинам.
Каждый второй собственник дома, квартиры, комнаты склонен завышать цену своего недвижимого имущества на 20-40%.
Дальше все просто. Вычисляем среднюю стоимость «квадрата», сложив оставшиеся в списке цены 1 кв. м и поделив на количество квартир. Получившееся значение умножаем на площадь своей квартиры – и вот он, искомый результат. Для рассматриваемой брежневки рассчитанная по московской методике реальная цена составила 3,75 млн руб. Похоже на правду.
Лучше чем профи
Обе описанные методики, как московская, так и петербургская, не гарантируют безошибочности решения. Малая выборка оставляет шанс на то, что попавшие в нее два-три объекта, оцененные не по рыночным, а по волюнтаристским принципам, сильно исказят картину. Но даже если такого казуса не произойдет, полученный с помощью описанных выше подсчетов ответ будет иметь весьма короткий «срок годности». Ведь оба эти способа не дают ни малейшего представления о динамике рынка и скорости происходящих на нем изменений.
В интернете встречаются сайты, на которых поднаторевшие в сделках с недвижимостью люди учат, как самостоятельно определить оптимальную цену своей квартиры не хуже риэлтора. Для этого, утверждают они, надо проанализировать не 10-20, а 50-100 объявлений. Расширение перечня позволит выбраковать случаи демпинга, спекуляции, непрофессиональной оценки.
Кроме того, необходимо внимательно проанализировать каждое объявление на предмет его актуальности, а в случае сомнений – позвонить по указанному телефону и убедиться, что предложение в силе. Наконец, чтобы не промахнуться с ценой своей квартиры, следует загодя готовиться к ее продаже, отслеживая состояние рынка на протяжении нескольких недель, а лучше – месяцев.
Не сомневаемся, что при таком скрупулезном подходе конечный результат получится не хуже, а то – и лучше, чем у риэлтора, который зачастую больше заинтересован в быстрой продаже, чем в получении продавцом максимальной выручки. Другое дело, что обычному человеку может просто не хватить терпения, времени и опыта для столь подробного мониторинга рынка. В этом случае лучше обратиться к профессионалу и не задаваться столь распространенным вопросом: за что мы платим агенту.
