В низкоценовых сегментах рынка возвращение долларовых цен пока невозможно. Но рынок элитной недвижимости к такому сценарию уже готов.
По словам российского финансового омбудсмена Павла Медведева, падение курса рубля обусловлено фундаментальными причинами. Прежде всего, виновато снижение цен на нефть на мировом рынке, поскольку это сужает поток долларов, которые Россия получает от продажи энергоресурсов. Играет роль и огромный долг российских компаний – 750 млрд долл., по которому необходимо платить проценты в валюте. «Поскольку из-за санкций корпорации не могут перекредитоваться на Западе, они покупают доллары на внутреннем рынке, что повышает спрос на иностранную валюту, которой и без того стало меньше», – поясняет Павел Медведев.
Финансовые аналитики прогнозируют дальнейшее ослабление рубля. Как сообщил БН руководитель аналитического отдела ФГ «ДОХОДЪ» Всеволод Лобов, к 31 декабря следует ожидать доллар, равный 41-42 руб. В начале января, если не произойдет новых макроэкономических потрясений, рост курса доллара продолжится ориентировочно до 43 руб. А далее, к концу первого квартала 2015 года, доллар вернется к уровню в 40 руб.
То есть в ближайшие месяцы нас ожидают серьезные колебания валютного курса. При этом инфляция, по мнению независимых финансистов, составит порядка 9%. В обстановке неопределенности напрашивается вопрос, не целесообразней ли было бы рынку недвижимости вернуться к ценам в долларах.
БН посчитал полезным познакомить читателей с мнениями специалистов на этот счет.
Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA:– Цены на квартиры эконом- и комфорт-класса ни один продавец даже в текущей ситуации не будет привязывать к курсу доллара. В этих сегментах выставляется избыточное число объектов с похожими характеристиками. Поэтому идет жесткая конкурентная борьба за внимание клиента. И цены предложения держатся в рамках средних по рынку значений.
В сегменте элитной жилой недвижимости продавец свободней в выборе цены. Однако даже здесь большинство петербургских продавцов пока не рискуют привязывать цены к курсу доллара. Впрочем, на рынке Москвы в сегменте элитной недвижимости появление долларовых цен вполне допустимо.
Максим Клягин,
аналитик УК «Финам Менеджмент»:– Учитывая ряд важных факторов, возращение такой практики представляется маловероятным. Во-первых, существуют законодательные ограничения. Во-вторых, такой подход был возможен и актуален только в период гиперинфляции, когда рубль еще не стал конвертируемым и доллар оставался единственным платежным средством, которое могло обеспечить легкую конвертацию денег.
С повышением ликвидности национальной валюты и снижением темпов инфляции необходимость в таких механизмах практически полностью отпала. Падение рубля к доллару практически сразу сказывается на спреде между рублевой и долларовой стоимостью недвижимости, а значит, никакой выгоды от возвращения цен в валюте получить нельзя.
Для рынка недвижимости существенно более важными остаются ключевые фундаментальные тренды. Так, в условиях замедления экономики, снижения доходов населения и, соответственно, сужения спроса динамика роста рублевых цен выражена слабо. В 2013 году в среднем по стране жилая недвижимость подорожала на 5-6%. По итогам 2014 года, учитывая продолжающийся спад в экономике, речь, вполне вероятно, может идти о еще более медленном росте.
Роман Гринченко, аналитик независимого аналитического агентства «Инвесткафе»:– Цены в долларах назначаются, чтобы защититься от инфляции. При таких ценах отпадает необходимость их пересмотра при снижении покупательской способности денег. Поэтому я считаю, что вероятность частичного возвращения к определению цен на недвижимость в долларах существует. Возвращению долларовых цен будет способствовать существенное ускорение инфляции. По нашим расчетам, инфляция в этом году может составить порядка 9%, что заметно выше прогнозов начала года.
При этом я ожидаю, что переход на цены в иностранной валюте пойдет от элитной недвижимости к эконом-классу. Это обусловлено более высокой финансовой грамотностью населения, имеющего и приобретающего дорогую недвижимость. Богатые россияне лучше понимают разницу между ценностью рубля сегодня и завтра. К тому же потери при ускорении роста инфляции на рынке элитной недвижимости в абсолютных величинах значительно выше.
Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка компании
«ИНКОМ-Недвижимость»:– Сегодня потенциальная готовность многих продавцов идти на уступки в цене выгодно отличает их от участников кризисного рынка 1998 года, когда, столкнувшись с дефолтом, люди, по сути, спрятали голову в песок. Владельцы недвижимости, убежденные, что их квартиры в хрущевках на первом этаже не могут подешеветь, поскольку находятся в Москве, отказывались снижать цены. А покупатели просто не могли платить столько, учитывая, что в то время расчеты на столичном рынке жилья производились в долларах, а курс рубля за полгода упал более чем в три раза. В итоге рынок недвижимости просто встал: примерно шесть месяцев сделок почти не было.
Примерно с 2008 года вторичный рынок жилья экономкласса в Москве полностью перешел на расчеты в российской валюте. Но в последние недели в связи с резким снижением курса рубля отмечается некоторое увеличение количества продавцов, желающих получить свою выручку по сделке в долларах или евро.
Пока это желание разбивается о низкий спрос – при текущей рыночной конъюнктуре правила игры диктует покупатель. Однако нельзя исключать, что при дальнейшем существенном ослаблении рубля участники рынка задумаются о более устойчивом эквиваленте национальной валюты.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб»:– Возвращение долларовых цен в сегменте недвижимости массового спроса на рынке новостроек маловероятно, поскольку до 97% материалов, используемых при строительстве данного класса жилья (бетон, арматура, кирпич, ЖБИ, песок, щебень и прочее), – российского производства или изготовлены из российского сырья. И резкого роста себестоимости строительства в ближайшее время не предвидится.
Другая ситуация в сегменте дорогого жилья (бизнес- и премиум-класса), для возведения которого девелоперы в большинстве случаев закупают импортные материалы и оборудование. Для них курсовые разницы имеют значения. Поэтому возможен переход к долларовым ценам или установка собственной расчетной единицы (у.е.).
Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра
Est-a-Tet:– Номинирование объектов в условных единицах означает для потребителя плавающие цены, поскольку от момента выбора квартиры до момента заключения договора проходит определенное время. В итоге покупатель оказывается в неприятной ситуации, когда рассчитывал на одну стоимость объекта, а к выходу на сделку она оказывается другой. В эконом- и комфорт-классе, где бюджет покупки выступает определяющим фактором при выборе объекта, такая ситуация может привести и к отказу от сделки.
Свою роль играет и исторически сложившаяся практика расчета в национальной валюте, поскольку основной доход люди получают именно в рублях.
Что касается высоких ценовых сегментов, то на сегодня новые объекты от застройщиков, которые имеют хороший портфель реализованных проектов, представлены в рублях. Конечно, долларовые прайсы встречаются, но редко. Помимо нежелания покупателей иметь дело с плавающими ценами, хозяева таких проектов сталкиваются с трудностями при позиционировании объекта. Напомню, по закону рекламировать объекты недвижимости можно только с указанием цен в рублях. Кроме того, информацию о ценах в открытых источниках все время нужно корректировать с учетом изменения валютного курса.
Поэтому, пока вероятна стабилизация курсов валют, ни застройщики, ни – особенно – покупатели не готовы перейти к долларовым прайсам.
