Гатчина – самый большой город Ленинградской области: сегодня здесь проживают около 96 тысяч человек, причем это число с каждым годом увеличивается. Больше половины трудоспособного населения ездит на работу в Петербург.
Лет десять назад жители Ленинградской области и иногородние покупатели жилой недвижимости рассматривали приобретение квартиры в Гатчине как стартовую площадку для «похода на Питер», а крупные агентства открывали здесь филиалы и конкурировали с десятками местных риэлторских компаний. Квартиры пользовались повышенным спросом в первую очередь из-за относительно невысоких, по сравнению с другими городами – спутниками Петербурга, цен. Однокомнатную квартиру в Гатчине можно было приобрести почти по цене комнаты в Петербурге, трехкомнатную – по цене «однушки» с городской регистрацией, а «на сдачу» – участок в садоводстве.
Нынче жилая недвижимость Гатчины по ценам почти сравнялась с петербургскими окраинами.
Образцовый малый город
О допетровском периоде села Хотчино, которое располагалось на месте современной Гатчины, ныне известно мало. Но, по всей видимости, оно было большим, уютным и располагалось на возвышенности близ стратегических дорог. Да и почвы здесь были плодородными.
Три столетия назад Гатчина стала столичным пригородом, ее дореволюционная история связана с именем императора Павла I: именно он пожелал превратить ее в образцовый город с регулярной застройкой. Город действительно получился образцовым и передовым: в 1853 году через него прошла железная дорога, в 1881-м появилось электрическое освещение, а в 1910-м – первый в России военный аэродром. Два раза Гатчина признавалась самым благоустроенным малым городом России. Первый раз – в 1900 году на Всемирной выставке в Париже, второй – спустя столетие, в 1999 году, на ежегодном общероссийском конкурсе.
В советское время, с 1965 года, главным градообразующим предприятием Гатчины стал институт ядерной физики (ныне ПИЯФ им. Б.П. Константинова). В нем родился ядерный реактор нового поколения, его строительство началось в 1976 году, но затянулось: вначале было заморожено после чернобыльской аварии, а затем из-за недостатка финансирования. Но благодаря фундаментальным и прикладным исследованиям Гатчина превратилась в город физиков-ядерщиков, поэтому в брежневские годы при тотальном дефиците продуктов и товаров первой необходимости снабжалась продовольствием по первой категории. Правда, в отличие от того же Кронштадта, Гатчина не была закрытым городом, поэтому отовариваться в местные магазины и на рынок приезжали как ленинградцы, так и жители окрестных деревень.
Но физикам требовалось благоустроенное жилье. Поэтому для них, а также для работников множества предприятий, расположенных в гатчинской промзоне, строили панельные пятиэтажки и выделяли дачные участки. Причем в отличие от промышленного строительства здесь обходилось без долгостроев.
Фирменная «панель»
Две трети предложения рынка жилья Гатчины составляют квартиры в панельных домах, преимущественно пятиэтажных. Но определение «хрущевки» для домов фирменных гатчинских серий решительно не подходит. В начале 1970-х годов набрал обороты Гатчинский ДСК, специализирующийся на строительстве «панелек» областных модификаций. По сравнению с типовыми городскими домами тех же периодов пригородные пятиэтажки 121-й серии всегда имели ряд признаков жилья повышенной комфортности. Во-первых, это дома утепленные. Во-вторых, квартиры в них, как правило, имели кладовки, а также более просторные, нежели в городе, кухни. В некоторых домах сельских модификаций в подвалах предусматривались индивидуальные отсеки-погреба, в которых жители могли хранить овощи и домашнюю утварь.
К середине 1980-х годов 121-я серия «подросла»: появились дома с высотой помещений не 2,5 м, как в брежневках, а 2,7 м. Такие здания Гатчинский ДСК возводил по всей области – от Луги до Выборга. Но родная Гатчина была и испытательным полигоном для новых серийных разработок, и основной зоной внимания строителей.
Правда, в начале 1990-х годов у Гатчинского ДСК появился серьезный местный конкурент – Гатчинский ССК (сельскохозяйственный строительный комбинат). В советское время это предприятие возводило объекты промышленного, сельскохозяйственного и социально-бытового назначения. В первой половине 1990-х он вышел на рынок жилищного строительства со своей разработкой – панельными домами серии 1.090.1 (с 2002 года строится под торговой маркой «Оптима»). В ней был предложен целый ряд бескомпромиссных для панельного домостроения решений. Например, таких как трехслойные наружные панели с улучшенными теплозащитными свойствами и немаркой отделкой гранитной крошкой, по цвету и фактуре напоминающей наждачную бумагу. В квартирах были потолки 3 м, а кухни – просто мечта хозяйки – от 10,5 до 15,5 кв. м.
В настоящее время Гатчине домостроительные серии двух упомянутых предприятий представлены в самом широком ассортименте: от невзрачных пятиэтажек сельского типа образца первой половины 1970-х годов до современных модификаций – с монолитным каркасом и встроенными паркингами.
Панельные дома разных лет постройки встречают нас на въезде в Гатчину по проспекту 25-го Октября со стороны Петербурга. Микрорайоны Въезд и Хохлово поле в этом отношении – настоящая выставка достижений индустриального домостроения.
Центр Гатчины – преимущественно двухэтажный и укомплектован в основном дореволюционными домами. Правда, квартиры здесь к продаже почти не предлагают: гатчинский старый фонд вдоль пешеходной Соборной улицы давно расселили – под кафе, магазины, офисы агентств недвижимости (складывается ощущение, что они здесь на каждом шагу). Миновав центральную часть – с дворцами и парками, мы попадем в крупный жилой микрорайон Аэродром, который с 1960-х годов застраивается преимущественно панельными домами.
Население Гатчины и окрестностей динамично растет, а сам город готовится поглотить окрестные деревни. Рубеж в 100 тысяч человек, по всей видимости, будет взят уже в следующем году. В микрорайоне Аэродром, в соответствии с Генеральным планом, предполагается строительство жилья на 17-20 тысяч человек. Население микрорайона Въезд также должно увеличиться – на 5,5 тысячи. Но самое активное строительство развернулось за городской границей – на территории примыкающих к Гатчине населенных пунктов.
Цена областного статуса
Если в доипотечные времена разница в цене между квартирой в Гатчине и на окраине Петербурга была для потенциальных новоселов весьма ощутимой, то сейчас она почти сравнялась. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена предложения выставленного на продажу вторичного жилья в Гатчине на сегодняшний день составляет 69,8 тыс. руб. за кв. м. Сравнивая это значение с аналогичным показателем для других пригородных территорий, мы можем узнать реальную цену петербургской «прописки». На поверку она оказывается не столь значительной. Так, для самого демократичного по ценам на вторичное жилье города-сателлита Ломоносова, это значение составляет 74,5 тыс. руб. за кв. м, Красного Села – 75,4 тыс. руб.
Цены на квартиры в Гатчине стартуют с отметки 2,2-2,3 млн руб. В такую сумму здесь оценивают «однушки» в пятиэтажках 1960-х годов постройки с кухнями 5-6 кв. м (а такие есть даже в историческом центре). Средняя цена однокомнатной квартиры – 2,7 млн руб., двухкомнатной – 3,5 млн, трехкомнатной – 4,6 млн (см. таблицу). В основном за суммы, близкие к средним значениям, предлагают жилье в панельных домах 1980-1990-х.
Столичные перспективы
Сегодня Гатчина – благоустроенный город. Здесь есть не только дворцы и пятиэтажки, но также среднеформатные торговые центры, народный цирк, музеи, театры. Город живет насыщенной культурной жизнью – проходят кинофестивали, выставки, исторические реконструкции, авиационные шоу.
В последние годы областные власти регулярно поднимают вопрос о превращении Гатчины в административный центр – столицу Ленинградской области, что, очевидно, сказывается и на привлекательности гатчинских квартир, и на их ценах.
Федеральный проект «Императорское кольцо» предусматривает придание Гатчине статуса наукограда и города-музея, а также выделение значительных средств на развитие инфраструктуры из федерального бюджета. На Киевском шоссе, соединяющем Гатчину с Петербургом, уже кипит стройка: оно должно превратиться в шестиполосный автобан.
Правда, сегодня, из-за масштабной дорожной стройки на основной магистрали случаются серьезные пробки. А по воскресеньям, когда из садоводств возвращаются дачники, Киевское шоссе намертво встает. Но это временные трудности.
Структура предложения рынка и цены жилья Гатчины
| Количество комнат | Средняя цена, тыс. руб. | Доли в объеме предложения, % |
|---|---|---|
| одна | 2700,9 | 33 |
| две | 3485,0 | 35 |
| три | 4609,2 | 30 |
| Более трех | 6283,3 | 2 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
