Типовой портрет покупателя поступающих в свободную продажу встроек – это малый предприниматель или инвестор, выступающий как физическое лицо. Учитывая, что минимальный входной порог на этот рынок находится у отметки 5 млн руб., в качестве инвесторов иногда выступают и неформальные мини-фонды. По сути, это группа из нескольких знакомых между собой физических лиц, которые решили на время объединить свои свободные денежные средства ради выгодной покупки.
Следует сказать, что портрет покупателя зависит и от места расположения объекта – в закадье встройки в основном покупают в том же доме, где приобретается квартира для личного проживания. Подобные помещения рассчитаны для ведения собственного небольшого бизнеса, достаточно часто главы семейств покупают встройку для бизнеса жены. Среди приобретателей объектов в центральных городских районах и вблизи станций метро преобладают инвесторы, рассчитывающие на будущий рентный доход или выгодную перепродажу.
Удачный формат для застройщиков и жильцов
Практика проектирования жилых домов, когда весь первый этаж отводится под коммерческие помещения, оказалась той удачной находкой, от воплощения которой выигрывают все стороны.
Во-первых, это жильцы – ведь мало кто из нас хочет жить на первом этаже. Люди постарше еще помнят советские времена, когда при вселении в дома государственного фонда был велик риск получить квартиру на первом этаже, поскольку выбор определялся суровыми исполкомовскими чиновниками. Или же по случайному жребию, когда речь шла о домах ЖСК.
Во-вторых, коммерческий этаж с высокими потолками позволяет создавать здания, более выразительные в архитектурном отношении. Достаточно часто отделка первого этажа выполнена с использованием натурального камня или декоративного кирпича, с повторением этих элементов на остальных этажах фасада, что в сочетании с разнообразными вывесками кафе, магазинов, салонов красоты придает гармоничный и в то же время индивидуальный облик дому или всему жилому комплексу.
И наконец, наличие встроенных коммерческих помещений позволяет лучше позиционировать новые ЖК на рынке новостроек с маркетинговой точки зрения. В проспектах для будущих жильцов непременно указывается, что в доме планируется создать многочисленные магазины, кафе, детские развивающие центры и другие социально значимые объекты. И хотя это само по себе не увеличивает стоимость квадратных метров, но тем не менее повышает привлекательность дома в глазах покупателей.
Однако мир не идеален, и новый подход к проектированию может обернуться новыми проблемами и неудобствами для жителей дома. Частая смена арендаторов в коммерческих помещениях приводит к череде бесконечных ремонтов, от которых страдают жители квартир, оказавшихся непосредственно над встройками. Как следствие – среди требований к новому жилью, с которыми покупатели приходят в агентства недвижимости, появилось пожелание – «не ниже третьего этажа».
Застройщики уже отреагировали: в новых комплексах иногда встройки занимают сразу несколько этажей. «Первый этаж отдают во власть стрит-ритейла, а второй, а иногда и третий этаж занимают офисные помещения, где уже выполнена нарезка помещений и сделан стандартный офисный ремонт. Поэтому какие-либо работы на этих этажах будут минимальны. Кроме того, на примере наших зданий выяснилось, что особым спросом пользуются офисные помещения на последнем этаже, если с него открывается красивый вид. Это позволяет застройщику продать последний этаж под “комок” даже дороже, чем если бы там располагались пентхаусы», – отмечает коммерческий директор ГК «Пионер» Андрей Ильичев.
Рынок встройки в цифрах
На рынке уже сложился типичный размер встроенных помещений (от 30 до 100 кв. м), которые подходят как для ведения мелкого торгового бизнеса, так и предоставления различных бытовых услуг. Привлекает этот размер площадей и коммерсантов, которые планируют сдавать их в аренду под офисы. С учетом того, что бизнес-центры в основном ориентируются на крупный и средний бизнес, предоставляя площади с нарезкой по 200 кв. м и более, в востребованности помещений под небольшие офисы, особенно у метро, сомневаться не приходится. «В своих новых комплексах мы стараемся проектировать по два этажа коммерческих помещений с нарезкой примерно по 50-100 кв. м с возможностью объединения», – подчеркивает тренд руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости ЗАО ССМО «ЛенСпецСму» Екатерина Попова.
При этом следует учесть, что не вся встройка поступает в свободную продажу. Некоторые застройщики оставляют большую часть коммерческих помещений за собой, передавая в распоряжение собственной управляющей компании для последующей сдачи в аренду. Арендаторы для этих встроек подбираются, исходя из интересов обеспеченности жилого комплекса социальными объектами. Так застройщики пытаются диверсифицировать бизнес и одновременно влиять на формирование удобной жилой среды.
«Мы оставляем за своей управляющей компанией большинство встроенных коммерческих помещений и затем сдаем их в аренду. Это позволяет регулировать состав арендаторов в наших жилых комплексах. Например, мы стараемся, чтобы уже на начальном этапе заселения в ЖК появились продуктовые магазины, а также магазины стройматериалов. После заселения мы последовательно развиваем социальное направление. Это магазины детских товаров, пункты медпомощи, отделения банков, кафе, салоны красоты и т. д.», – делится директор по развитию ИСК «Отделстрой» Юлия Тагильцева.
Однако подобная практика – скорее исключение, чем правило. «Мы продаем все встроенные помещения и ничего не оставляем для собственного управления», – отмечает директор управления маркетинга холдинга RBI Вера Сережина.
Большинство опрошенных застройщиков согласны с таким подходом. «К нам инвесторы приходят на уровне котлована, и мы не интересуемся, что за бизнес будет потом располагаться в этих помещениях. Считаем, что рынок сам определит, какие направления коммерции будут востребованы на проданных площадях», – комментирует директор ООО «Дудергофский проект» (входит в состав «БФА Девелопмент») Василий Вовк.
Маржинальность вложения во встройку все девелоперы оценивают как высокую, и их оценки отличаются лишь уровнем оптимистичности. «Рост цены за время строительства составляет 15-20 %», – говорит директор департамента брокериджа NAI Becar Михаил Рожко. «На примере некоторых объектов ГК “Пионер” мы отмечали даже двукратное увеличение стоимости встроенных помещений от котлована до момента сдачи дома. В абсолютных цифрах это было 150 и 300 тыс. руб. за кв. м», – делится информацией Андрей Ильичев.
Необходимо коммерческое чутье
Несмотря на то что встроенные коммерческие помещения, как правило, приносят инвесторам ожидаемую прибыль при последующей перепродаже или же неплохой уровень рентного дохода после заселения дома, случаются и провальные исключения. Даже самые подробные бизнес-планы не могут защитить от неучтенных факторов, которых много в любом коммерческом проекте.
«При покупке встроенных помещений надо узнать, будет ли жилой комплекс иметь огороженную территорию. Если да, то это означает, что клиентами будут только жители этого дома (домов). Соответственно, подобное ограничение может повлиять на востребованность помещений у арендаторов. Конечно, многое еще зависит от размера жилого комплекса. Если он большой, то обычно не будет проблемой найти клиентов», – предупреждает директор ASTERA St. Petersburg Людмила Рева.
Разумеется, заранее предусмотреть, в каком конкурентном окружении окажется будущая встройка, практически невозможно. Если, к примеру, впоследствии где-то рядом возведет свой гипермаркет крупный сетевой ритейлер, это послужит магнитом для притяжения покупателей, и бизнес во встройке окажется на территории с высокой проходимостью. Но может быть и иначе.
«Начинающие бизнесмены и малый бизнес боятся встроек в удаленных районах нового строительства, – делится Михаил Рожко. – Они предпочитает проверенные форматы стрит-ритейла в проходимых местах у метро».
«При приобретении любой коммерческой недвижимости с целью извлечения рентного дохода, в том числе встроек, необходимо оценивать множество факторов, полагаясь среди прочего и на собственное чутье. Идеально, если стоимость помещений будет отбита арендной платой за шесть-восемь лет, ну или как максимум за десять лет», – напутствует будущих инвесторов руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Адвекс-Приморский» Андрей Ложкин.
Все это так, но первые годы после сдачи дома могут оказаться весьма «голодными» для инвестора – до тех пор пока новый микрорайон не обживется. Быстрее всего это происходит в новостройках, расположенных по соседству с транспортными магистралями и крупными ТРК. А также поблизости от новых станций метро. Как показывает опыт Москвы, – это беспроигрышный вариант, хотя темпы строительства метрополитена в Петербурге, увы, нельзя сравнить со столичными.
