Юрий Борисов: Никаких скидок на то, что это «первый раз», мы себе не давали

— Расскажите, как проходили выборы нового президента Гильдии. Насколько мне известно, внесены некие изменения в порядок его избрания.

– Согласно нашему уставу второй раз на должность президента Гильдии можно баллотироваться только через четыре года. То есть прежний президент Александр Гришин в этот раз баллотироваться не мог. И на следующих выборах я не смогу баллотироваться. Авторитет Гильдии растет – раньше конкуренции за пост президента не было, два года назад, скорее, была просьба ко мне взять на себя управление этой структурой. Сейчас Гильдия обрела стоимость – не как материальный актив, а в плане влияния и веса. Я бы даже сказал – политического веса. Впервые на пост президента Гильдии было четверо претендентов.

— А насколько усилился лично Ваш бизнес после Вашего президентства?

– Я не могу сказать, что он как-то усилился. Деятельность на посту президента ГУД отнимала много времени, поэтому сейчас можно говорить только о сохранении позиций – благодаря моему партнеру Сергею Игонину, с которым мы в компании АйБи Групп владеем равными долями. Он подставил свое плечо и взял на себя всю нагрузку по работе в компании, понимая, что работа в Гильдии отнимает у меня много сил.

— Сколько сейчас в Гильдии членов?

– Прямых – 115. С коллективными членами всего – 180. Треть членов ГУД – из российских регионов.

— Значимость Гильдии растет, в нее вступает все больше представителей из регионов. Что будут делать члены ГУД, ее создатели, если в выборах победит представитель Москвы?

– Если победит представитель Москвы, это еще не проблема. Если руководитель московской компании является членом нашей Гильдии, то это значит, что в Северной столице у него есть серьезные интересы. И, как правило, половину своего рабочего времени он проводит в нашем городе, поэтому штаб-квартира переезжать не будет. Вот когда победит на выборах президента представитель Екатеринбурга, надо будет думать. В любом случае мы будем стараться, чтобы Гильдия усилилась, но штаб-квартира все же оставалась в Петербурге.

— Какое достижение вы считаете главным за время Вашего президентства в ГУД?

– Основным итогом можно назвать именно усиление Гильдии: мы существенно расширили членскую базу. На момент моего избрания членами Гильдии состояло 47 компаний. Таким образом, увеличение произошло более чем в два раза. И сейчас членами партнерства являются компании из 24 городов, в том числе из Киева, Астаны и Минска. Если брать соотношение компаний из Москвы и Петербурга, то сейчас оно составляет 40 против 60 соответственно. По качественному составу в основе Гильдии – управляющие компании. За прошлый год к нам пришли международные консультанты Colliers International, Knight Frank, Jones Lang Lassale. Очень важно, что к нам присоединились девелоперские компании: «Морской фасад», «Адитум», ЛенСпецСМУ, Ruric, А+Estate (одна из компаний группы ЛСР), «Макромир», «Торговый квартал». В совокупности члены ГУД имеют в управлении более 17 млн кв. м недвижимости. Еще 6 млн кв. м находится у них в собственности.

— Какова стоимость участия компаний в Гильдии?

– Для московских и петербургских компаний – 36 тысяч рублей в год, 18 тысяч рублей – для региональных фирм.

— Вступительные взносы есть?

– Тридцать тысяч рублей для всех.

— В чем выгода участия в Гильдии для бизнес-структур?

– Самый главный ресурс – они могут участвовать во всех мероприятиях, которые организует Гильдия. А за последние два года было проведено 68 мероприятий: круглые столы, семинары, бизнес-конференции, рождественские саммиты. Причем по всем этим мероприятиям все члены Гильдии получают отредактированные расшифровки стенограмм. То есть даже если по какой-то причине представители компании не смогли участвовать в конференции, они все равно в курсе того, что на ней обсуждалось. Из всех проведенных ГУД мероприятий только треть проходила в Петербурге, остальные – в Москве и регионах.

Очень важный момент: мы за последние два года сделали прорыв – провели все четыре ступени CCIM. Это самый рейтинговый Диплом в среде специалистов в области коммерческой недвижимости. Раньше такой знак присваивался только в Москве, поскольку до недавнего времени по этой программе готовила профессионалов только Российская Гильдия риэлторов.

— Какие проекты у ГУД в работе? Как Вы считаете, что наиболее важно будет реализовать Вашему преемнику?

– Мы сейчас думаем о создании своей премии. Большинство премий в области коммерческой недвижимости ориентированы на уже готовые, реализованные проекты, многим же компаниям нужна поддержка на стадии подготовки проектов. Поэтому есть идея учредить премию для проектов в начальной стадии реализации.

На будущее я бы выделил четыре главных направления, на мой взгляд, перспективных для развития Гильдии. Это обучение, стандартизация и сертификация, развитие сети региональных представительств (причем больше внимания уделять девелопменту). И одно из самых главных направлений – развивать площадку PROEstate. Мы должны выиграть конкуренцию у других организаций, проводящих конференции в этой области. Год назад мы ездили в Азию – мюнхен-ский форум Expo-Real теперь проходит и там. Представители Expo-Real заявили, что они будут очень внимательно следить за конференциями и форумами, проходящими в России, чтобы решить, чьим партнером стать. В итоге их логотип появился на материалах PROEstate.

— Нет ли у Гильдии планов по продаже PROEstate какому-нибудь оператору международных выставок уровня Expo-Real или MIPIM?

– Нет, конечно, об этом речи нет и быть не может. Речь только о партнерстве. Причем – безвозмездном. Мы ничего не платили Expo-Real за то, что они стали нашими партнерами, а им ничего не стоило то, что их значок есть на всех наших материалах и баннерах.

— Можете выделить какие-либо ошибки, возникшие в ходе первого форума PROEstate?

– Мы с самого начала ставили перед собой задачу организовать форум на должном уровне, поэтому никаких скидок – из-за того, что это «первый раз» – себе не давали. Ошибки и просчеты были, но они есть в любом мероприятии. Наверное, главная заминка у нас случилась в первый день, когда регистрировали участников. Тогда выстроилась большая очередь, медленно шла печать бейджей. Мы решили снабдить все бейджи фотографиями, а мини-фотокамер оказалось недостаточное количество, и это вызвало непредвиденные задержки.

В рамках форума было проведено 28 деловых мероприятий, по четыре-пять событий происходили одновременно, из-за чего тоже возникали технические накладки. Но заминки такого рода случаются на мероприятиях любого уровня. Часто докладчики работают над материалами в последнюю ночь, заранее получить их на электронных носителях сложно, а потому подобные неприятности неизбежны.

Если же говорить о деловых мероприятиях, то мы поставили для себя высокую планку. По насыщенности, по уровню проведенных встреч, я думаю, на следующем форуме даже повторить такую программу будет трудно.

— Сколько участников работало на выставке?

– По совокупности было 1 763 участника, плюс еще 200 человек без регистрации – по билетам, которые они купили за тысячу рублей, и посетители выставки по пригласительным билетам – гости экспонентов. Итого – более двух тысяч.

— Как Вы считаете, выставка сумела выявить какие-то новые тенденции, показать какие-то новые веяния на рыке?

– Одна выставка не может определить какой-то тренд. Изменения происходят плавно. Для того чтобы сформировалось верное представление о каких-либо тенденциях, надо в течение года посещать массу мероприятий. Задача выставки заключается в создании импульсов, которые впоследствии родят новые представления, новые веяния и новые проекты.

Для меня стало открытием то, что давно нам известные компании (с которыми каждый день бок о бок работаешь, общаешься) представили проекты, о которых мы и не знали. Вообще, выставка показала нам, что Петербург переживает новый инвестиционный бум в сфере недвижимости – только успевай подсчитывать квадратные метры. Даже с пониманием того, что до финиша доберется только треть из заявленных проектов, – это очень много.

— «До финиша доберется треть» – это у аналитиков есть такая статистика?

– Это, скорее, профессиональная шутка. На самом деле все сложнее. Процент высчитывается достаточно сложно, но, упрощенно говоря, из уже продвигаемых проектов реализуется около 70%, а еще половина из них – в предварительно заявленные сроки.

— Вы говорите, что новых проектов все больше и больше. Однако когда мы с Вами общались весной, Вы прогнозировали, что насыщение рынка торговой недвижимости произойдет к середине 2007 года. Половина 2007-го прошла. Как Вы думаете, сбылись прогнозы, наступило насыщение?

– Вряд ли я мог говорить об этом весной. На саммите 2005 года я говорил, что если все заявленные тогда проекты будут реализованы, к 2008 году мы подойдем к насыщению рынка. И действительно, мы видим, что постепенно Петербург приближается к этой точке. Но проблема в том, что точка насыщения – величина не материальная, измерить ее нельзя. Вот когда ставки на аренду торговых помещений поползут вниз – тогда, наверное, можно будет считать, что произошел перелом. Но пока снижение не наступило. И 2006 год внес коррективы в прогнозы аналитиков, сразу несколько факторов тормозят приближение этой точки насыщения. Ведь торговля сегодня переживает беспрецедентный рост. По самым скромным подсчетам, рост оборотов розничной торговли составляет около 25% в год. В то время как в Европе этот показатель в среднем равен 3%.

— Раз уж мы заговорили о макроэкономических факторах, скажите, как Вы считаете: кризис на рынке ипотеки Америки способен повлиять на коммерческую недвижимость Петербурга так же, как он повлиял на фондовые рынки Европы, Азии?

– Рынки недвижимости по определению локальны, поэтому никак кризис американской ипотеки не повлияет на недвижимость российской Северной столицы. И на местную ипотеку не повлияет. Максимум, что сделают наши банки, – проанализируют ошибки американцев, чтобы самим избежать аналогичных проблем. У нас кризиса не будет.

— А как обстоят дела с офисной недвижимостью? Она тоже далека от насыщения?

– По-моему, собственники проектов сейчас пребывают в некоей эйфории, новых проектов по строительству бизнес-центров все больше и больше. Такое ощущение, что девелоперы не замечают, какая борьба разворачивается за арендатора, это новый этап. Ведь сейчас каждый девелопер считает своим долгом заявить не менее 50 тыс. кв. м офисных площадей. Один только «Морской фасад» из 6 млн кв. м, которые он намерен построить на намытых территориях, собирается половину отдать под коммерческую недвижимость. Это же огромные масштабы! Меня часто представители инвестиционных фондов спрашивают: «На чем делаются деньги в Петербурге?» На чем делаются деньги в Москве, я могу сказать. В столице с советских времен мало что изменилось, то есть как крутилось около 80% денег страны, так и крутится. Ну, может, теперь не 80, а 90%. А в Петербурге источников не так много. Из современных – создается автомобильный кластер, и пока все. Для нас, участников рынка, очень большое благо, что администрация города сюда привлекла ряд крупных компаний-налогоплательщиков – это будущие клиенты строящихся офисов. Сложно предположить, что вы, владельцы всех заявленных проектов, делали бы без них.

— Получается, что если не в этом году, то в ближайшие два-три года произойдет насыщение на рынке коммерческой недвижимости. Как же дальше он будет развиваться?

– Жизнь не останавливается, появляются новые форматы, арендаторы офисных центров будут мигрировать – за те же деньги, но в лучшие помещения... На первый план станет выходить работа консультантов, агентов, профессиональных управляющих. Мы вступаем в эпоху настоящей конкуренции, где выигрывают и потребители, и профессионалы.

Текст: Елена Корсунская