– Ажиотажный спрос начала года сменился затишьем – многие застройщики говорят о снижении объемов продаж. Что происходит сейчас на рынке?
– Действительно, за первые три месяца этого года объемы продаж на первичном рынке жилья увеличились в несколько раз. Застройщики не преминули этим воспользоваться. Одни пытались максимально оттянуть спрос на себя – не повышали цены, и тем самым сделали денежные запасы. Другие, напротив, в условиях ограниченного предложения старались сохранить ассортимент и не распродавать все имеющиеся запасы. Такие компании поднимали стоимость квадратного метра три-четыре раза в месяц.
За первые полгода в Петербурге и ближайших пригородах удалось продать более 2 млн кв. м жилья, что является абсолютным рекордом для местного рынка строящейся недвижимости. К маю запас платежеспособного (в том числе и отложенного) спроса был исчерпан. Цены на новостройки сейчас почти не растут. Рост объема сделок, который мы наблюдали в начале года, неизбежно скажется на количестве продаж ближайших месяцев.
С потерей «зимнего жирка» застройщики ищут новые возможности для стимулирования продаж: многие компании проводят различные акции и скидки. Вообще, жилье на первичном рынке давно стало товаром, содержание которого не меняется. Игроки рынка ищут возможности для уменьшения себестоимости. Что, к сожалению, часто снижает качество предлагаемого покупателям продукта.
В целом первичный рынок жилья нельзя назвать эффективным. Конкуренция на нем еще не достигла того уровня, при котором она увеличивает качество предлагаемого товара. Более того, до последнего времени многие застройщики позволяли себе ошибаться – в прогнозах покупательского спроса, позиционировании своего продукта, оценках текущей ситуации в общем. Чаще всего рынок прощал подобные промахи. И даже после кризиса 2008 года, когда во многих сегментах экономики наблюдался качественный скачок и поступательное развитие, рынок строящегося жилья почти не изменился. Во многом такой «застой» стал следствием устойчивого и действительно высокого спроса. Кризис научил исключать лишь самые грубые ошибки.
– А чем грозит рынку рекордное количество квадратных метров, которое застройщики вывели на волне ажиотажного спроса и после его спада?
– Объем предложения на первичном рынке петербургской агломерации сейчас приблизился к 4 млн кв. м (я имею в виду реально выставленные на продажу объекты, а не «заявленные к реализации»).
За последние месяцы застройщики постоянно выводили на рынок первые очереди в новых проектах, совокупной площадью несколько сотен тысяч «квадратов». Приведет ли эта ситуация к дисбалансу предложения и спроса – в условиях снижения последнего? Если речь идет о крупных проектах, то многие компании в состоянии регулировать выводимые объемы жилья. Запуская «миллионник», грамотный застройщик будет выводить на рынок объем предложения, который пропорционален спросу. Если компания не может обеспечить нужный объем поступлений от реализации жилья в уже выведенной очереди, она, по идее, не должна начинать продажи в следующей. В этом случае застройщик имеет возможность оперативно реагировать на рыночные изменения.
Другое дело, когда компания обеспечивает свои обязательства по строительству объектов за счет поступлений от продаж в других, вне зависимости от конъюнктуры рынка. В таких случаях необходимый объем выручки часто формируется за счет снижения цен. А стоимость квадратных метров перестает иметь первостепенное значение: важен лишь постоянный финансовый поток от покупателей.
Проблема в том, что из такой ситуации сложно выбраться: компания превращается в «неуправляемую пирамиду» и итог вполне предсказуем.
– Речь идет обо всех крупных проектах?
– Прежде всего я имею в виду проекты комплексного освоения территории (КОТ), реализуемые в ближайших пригородах Петербурга, на землях бывших картофельных и капустных полей. До недавнего времени спрос на такую недвижимость постоянно увеличивался – в силу ее невысокой цены и отсутствия необходимого объема предложения в обжитых частях Петербурга. Но волна благоприятного восприятия рынком таких проектов прошла с началом заселения их первых очередей. Когда подобные проекты КОТ только появлялись на рынке, покупатели, и во многом сами застройщики, не могли объективно представить реалии жизни в «картофельных полях». Люди ориентировались на красивые картинки, за которыми стоит множество нерешенных задач. Но достаточно посмотреть на проекты планировки таких кварталов (чаще всего их разрабатывают сами застройщики) и сравнить их, например, с ППТ Северо-Приморской части Петербурга, которую готовил Смольный. Сравните параметры застройки, соотношение жилья и территорий общего пользования, ширину дорог и т. д. – качество жизни в городских кварталах несомненно выше.
Появление многочисленных проектов в закадье – результат незрелости рынка, помноженной на бешеный спрос и отсутствие качественного регулирования отрасли. Конечно, проекты КОТ могут быть эффективны. Но невозможно реализовать качественный проект площадью более 500 тыс. кв. м в чистом поле без поддержки и участия государства. Если застройщики будут своими силами создавать современную среду, сопоставимую с существующей застройкой городских кварталов – цена квадратного метра, по нашим оценкам, будет составлять 130-150 тыс. руб.
– Кстати, о поддержке. Еще недавно строители жаловались на отсутствие конструктивного взаимодействия с властями Петербурга. Сейчас говорят, что диалог наладился…
– В том, что он «наладился», я не сомневаюсь. Но каков итог? По сути, строителей заставили включать в себестоимость жилья затраты на возведение инфраструктуры. Но не стоит забывать, что в цену квадратных метров закладываются не только прямые расходы на строительство школ или детских садов, но и надбавка за то, что застройщик занимается не своим делом.
Сейчас большинство застройщиков не могут поднимать цену жилья – в противном случае их товар окажется неконкурентоспособным. Себестоимость растет, но цены приходится сдерживать – участники рынка загнаны в эти тиски, из-за чего вынуждены экономить на работах и материалах. В итоге, разумеется, страдает качество.
Рассуждая о необходимости возводить «социалку» силами застройщиков, чиновники часто говорят: игрокам рынка нужно умерить свои аппетиты. Об экономике строительных проектов все упорно забывают. Реализация любого из них занимает несколько лет – на финише выручка от продаж должна оказаться больше всех затрат. Но, к сожалению, так бывает лишь в теории. На практике эффективность любого проекта зависит от множества факторов, многие из которых застройщики не могут предугадать и в результате совершают ошибки. Одна из самых распространенных – в борьбе за покупателя компания реализует большую часть ликвидных квартир на старте продаж. Спустя несколько месяцев увеличивается стоимость материалов, повышается себестоимость строительства: компания теряет возможность капитализировать продаваемые квадратные метры во времени и несет существенные убытки.
– А как вообще застройщик может обеспечить достаточный объем продаж, не «заваливая» уровень качества?
– Рынок должен постепенно успокоиться и сбавить темпы роста. Существующий объем спроса достаточен, возросшая в последнее время конкуренция должна привести к росту качества. Кроме того, вопросы качества жилья могут быть отрегулированы властью – на уровне объемных показателей и нормативов.
– Есть ли рецепт эффективной работы на рынке строящегося жилья сейчас?
– Каждый сам для себя определяет рецепты и стратегии. Нам, например, интересно создавать небольшие проекты, делая ставку на бренд, на уровень, который мы заявили и доказываем. При этом стараемся контролировать возможные риски.
Приведу лишь один пример. Пару лет назад в некоторых новостройках Петербурга появился запах аммиака. Сейчас про эту проблему стараются не вспоминать, однако, к сожалению, она не исчезла. Нам пришлось проводить различные исследования, привлекать множество экспертов. Как выяснилось, запах аммиака может вызвать любой компонент, входящий в состав бетона. И способа, который бы позволил на 100% застраховаться от этой напасти, нет. Пришлось пойти другим путем – закупать цемент и другие компоненты бетона в Европе, проводить различные испытания на их совместимость и лишь затем отправлять полученную смесь на стройплощадку.
Одно из преимуществ небольших проектов – возможность активнее работать с реальными и потенциальными клиентами, в том числе в социальных сетях. Мы, например, всегда делимся информацией обо всех принимаемых решениях, планах на будущее, ходе строительства объектов. Не скрою, что в первые несколько месяцев работы в наш адрес поступало много негативной информации, в том числе со стороны конкурентов. Эту критику воспринимали в качестве нематериальных инвестиций в бренд: когда застройщик честно и понятно отвечает на все самые каверзные вопросы – это создает колоссальный лимит доверия.
Важно не зависеть от кредитов, хотя в последнее время многие застройщики увлеклись расширением бизнеса за счет привлечения займов на покупку участков. Но наличие и обслуживание крупного кредита – это огромные риски. Банки требуют денег вне зависимости от ситуации на рынке и положения дел в компании. А вот точных гарантий сроков реализации проекта в нынешней ситуации никто дать не может.
– Как бы вы оценили инвестиционный климат в Петербурге?
– Мягко говоря, он не вызывает оптимизма. Отсутствуют правила и внятный алгоритм работы. Но главное, город практически не предлагает привлекательной для жилищного строительства земли – говорить об эффективном планировании развития в этой ситуации, к сожалению, не приходится.
